Odkud data pocházejí a jak počítáme

ČSÚ CEN0402 — kupní ceny nemovitostí

Průměrné jednotkové kupní ceny bytů odvozené ze skutečně realizovaných převodů zapsaných v katastru nemovitostí, řada 2019–2025. Nejde o nabídkové ceny z inzerátů, které bývají vyšší. ČSÚ publikuje řadu za okresy; členění podle velikosti obce je dostupné jen v tříletých oknech.

Cenová mapa nájemného MF ČR

Mediánové sazby tržního nájemného pro dispozice 1+kk až 4+kk podle katastrálních území. Pokud má obec více katastrálních území, používáme jejich průměr. Podařilo se navázat 500 z 500 obcí.

ČSÚ OBY01B01 — pohyb obyvatelstva

Počty obyvatel k 31. 12., narození, zemřelí, přistěhovalí a vystěhovalí, navázané na šestimístné kódy obcí RÚIAN, řada 2000–2025. Z ní vychází graf vývoje počtu obyvatel na každém profilu.

MPSV — podíl nezaměstnaných osob (PNO)

Měsíční statistika nezaměstnanosti z otevřených dat Ministerstva práce a sociálních věcí ČR (portál data.mpsv.cz). Ukazatel vyjadřuje podíl dosažitelných uchazečů o zaměstnání ve věku 15–64 let evidovaných na úřadech práce k celkovému počtu obyvatel v tomto věku.

Data platí k 31. 7. 2026 a jsou sledována na úrovni okresních pracovišť Úřadu práce ČR (75 jednotek pro 77 okresů). Podařilo se napárovat 500 z 500 obcí (100 %).

Upozornění ke sloučeným okresům: Úřad práce ČR vykazuje dva páry okresů společně v jednom celku: Praha-východ a Praha-západ a Plzeň-jih a Plzeň-sever. U všech 55 obcí ležících v těchto okresech je na profilu i ve srovnávači výslovně uvedeno, že hodnota platí za celý sloučený obvod Úřadu práce, nikoliv za jednotlivý okres samostatně.

ČSÚ SLDB 2021 — meziobecní dojížďka za prací

Podrobná matice meziobecních vazeb ze sčítání lidu, domů a bytů 2021 (otevřená data ČSÚ). Obsahuje počty pracujících obyvatel, vyjíždějících za hranice obce i dojíždějících z jiných obcí ČR, včetně rozlišení každodenní dojížďky. Podařilo se napárovat 500 z 500 obcí (100 %).

Upozornění k roku sčítání: Data pocházejí z jara 2021. Byla sbírána v době protiepidemických opatření a dočasného nárůstu práce na dálku. Zachycují spolehlivě strukturální spádovost a vazby mezi městy, nejde však o aktuální stav k letošnímu roku.

MŠMT — Rejstřík škol a školských zařízení

Oficiální registr Ministerstva školství, mládeže a tělovýchovy ČR (otevřená data LKOD MŠMT). Eviduje právnické osoby vykonávající činnost mateřských škol (druh A00) a základních škol (druh B00), včetně jednotlivých míst výuky a jejich nejvyšší povolené kapacity.

V našem souboru 500 obcí má alespoň jednu mateřskou školu 500 z 500 obcí (100 %) a alespoň jednu základní školu 499 z 500 obcí (99,8 %). Jedinou obcí v TOP 500 bez základní školy je Vestec (okres Praha-západ), u kterého profil i průvodce transparentně odkazují na nejbližší ZŠ v Jesenici (1,5 km, kapacita 1 994 žáků). Zásadně nevykazujeme fiktivní ukazatele „naplněnosti“ — uvádíme výhradně schválenou kapacitu budov z rejstříku.

ČÚZK / RÚIAN a zákon o dani z nemovitých věcí

Souřadnice obcí pro mapu a pro výpočet vzdálenosti k nejbližšímu velkému městu pocházejí z RÚIAN. Daň z nemovitosti je dopočítána podle zákona č. 338/1992 Sb. Průměrné hrubé mzdy jsou krajské hodnoty ČSÚ.

Hrubá roční výnosnost

výnos (%) = (medián nájmu 2+kk za m² × 12) ÷ kupní cena za m² × 100

Hrubý výnos nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy, správu ani neobsazenost. Čistý výnos bývá po jejich odečtení zhruba o třetinu nižší. Medián všech obcí: 4,91 %.

Čistá mzda a podíl bydlení na výplatě

čistá = hrubá − 7,1 % sociální − 4,5 % zdravotní − (15 % daň − 2 570 Kč sleva)

Výpočet odpovídá stavu od roku 2021, kdy byla zrušena superhrubá mzda. Podíl nájmu a splátky na výplatě z něj vychází jako podíl měsíční částky za byt 60 m² a této čisté mzdy. Medián všech obcí: nájem 37,8 %, splátka 39,4 % čisté mzdy.

Index dostupnosti bydlení

dostupnost (roky) = (cena za m² × 60 m²) ÷ (průměrná hrubá měsíční mzda v kraji × 12)

Používáme hrubou mzdu, ne čistou, a krajský průměr, ne mzdu v obci — na úrovni jednotlivých obcí ČSÚ mzdy nepublikuje. Číslo proto srovnávejte mezi obcemi navzájem, ne s indexy počítanými z čistých příjmů domácností. Medián všech obcí: 6,2 roku.

Doba spoření na akontaci

roky = akontace 20 % ÷ (10 % čisté mzdy × 12)

Konzervativní míra úspor 10 % čisté mzdy slouží jen k převodu akontace na počet let, aby si ji čtenář dokázal představit. Nepočítá se zhodnocením úspor ani s růstem mezd. Medián všech obcí: 15,6 roku.

Modelová splátka hypotéky

anuita při 80 % LTV, splatnosti 30 let a sazbě 4,82 % p. a.

Sazba je jednotná pro celý web, aby byla města srovnatelná. Nejde o nabídku banky. Ke splátce je vždy nutné připočíst daň, fond oprav a pojištění.

Velikostní korekce kupní ceny

cena obce = cena okresu za 2025 × (cena velikostní skupiny ÷ cena okresu ve stejném tříletém okně)

ČSÚ publikuje aktuální roční cenu jen za okres jako celek. Poměr mezi velikostní skupinou obce a okresním průměrem, dostupný v tříletém okně, používáme jako korekční faktor — jinak by všechny obce v jednom okrese měly identickou cenu. Korekce se podařila u 496 obcí; u zbývajících 3 zůstává okresní průměr a je to uvedeno v profilu.

Daň z nemovitých věcí

daň = plocha × 1,2 × 3,50 Kč × koeficient podle počtu obyvatel × 1,00

Zákonný koeficient podle velikosti obce (§ 11 zákona č. 338/1992 Sb.). Obec může navíc uplatnit vlastní místní koeficient až 5×, ten do výpočtu nevstupuje — skutečná daň tedy může být vyšší.

Podíl nezaměstnaných osob (PNO)

PNO = (počet dosažitelných uchazečů 15–64 let / počet obyvatel 15–64 let) × 100

Podíl nezaměstnaných osob se počítá podle standardní metodiky MPSV platné od ledna 2013. Čitatel tvoří dosažitelní neumístění uchazeči o zaměstnání evidovaní na úřadech práce. Jmenovatel je tvořen obyvatelstvem ve věku 15–64 let k 31. prosinci předchozího roku (ČSÚ). Hodnota platí za příslušný okres (resp. sloučený obvod Úřadu práce), nikoliv za samostatnou obec.

Meziobecní dojížďka a index pracovních příležitostí

index příležitostí = dojíždějící do obce za prací ÷ vyjíždějící z obce za prací

Index vyjadřuje vyváženost pracovního trhu v obci. Hodnota vyšší než 1,2 v kombinaci s nízkým podílem vyjíždějících (pod 40 %) klasifikuje obec jako spádové centrum. Pokud více než 45 % vyjíždějících míří do jednoho jediného cíle, klasifikujeme obec jako pracovně navázanou na jedno centrum. Ostatní obce mají rozptýlenou dojížďku.

Tlak na kapacity školek a škol

tlak MŠ = odhad dětí 3–5 let ÷ schválená kapacita MŠ
tlak ZŠ = odhad dětí 6–14 let ÷ schválená kapacita ZŠ

Ukazatel propojuje věkové kohorty ČSÚ (k 31. 12. 2021) se schválenou kapacitou zařízení z rejstříku MŠMT (2026). Předškolní věk 3–5 let je odhadnut jako 40 % kohorty 0–4 + 20 % kohorty 5–9, školní věk 6–14 let jako 80 % kohorty 5–9 + 100 % kohorty 10–14. Slovní hodnocení rozlišuje tři pásma: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně a nad 1,05 míst je zjevně málo.

Ukazatel se striktně nepočítá v případech, kde by vedl ke zkreslení: (1) v obcích, kde se populace mezi 2021 a 2025 změnila o více než 5 % (všech 114 vyloučených obcí vyrostlo, typicky příměstské satelity), (2) v obcích bez základní školy (děti dojíždějí do sousedních obcí), a (3) v obcích se svazkovou nebo sdílenou školou, kde kapacita obsluhuje více obcí svazku. Platný poměr je vyčíslen pro 386 obcí u MŠ a pro 372 obcí u ZŠ. Ukazatel nezohledňuje spádové obvody, dojíždění dětí mimo obec v doprovodu rodičů a schválená kapacita budovy se nerovná počtu volných míst k zápisu.

Průvodce Kde bydlet a modelové limity dostupnosti

koupě: akontace 20 % ≤ úspory A splátka hypotéky ≤ 45 % čistého příjmu (DSTI)
nájem: měsíční nájemné ≤ 40 % čistého příjmu

Interaktivní průvodce na /kde-bydlet/ počítá dostupnost výhradně v prohlížeči uživatele nad modelem bytu 60 m² (2+kk). Do výběru zařazuje pouze obce, ze kterých lidé podle SLDB 2021 prokazatelně denně dojíždějí do zadaného cíle práce (dojizdka_celkova_denni > 0), nebo cílovou obec samotnou. Žádná zadaná data se neukládají ani neodesílají na server. U každé doporučené obce algoritmus povinně identifikuje její nejslabší stránku.

Radar na profilu obce ukazuje percentil mezi všemi 500 sledovanými obcemi — 100 znamená nejlepší hodnotu ze všech, 50 medián. Osy jsou orientované tak, aby vyšší číslo vždy znamenalo příznivější situaci pro kupujícího.

Všechna klíčová čísla za 500 obcí si můžete stáhnout a použít ve vlastní práci — v tabulce, v seminárce i v článku. Prosíme jen o uvedení zdroje a odkazu, licence je CC BY 4.0.

• bydleni-v-cislech.csv — středníkem oddělený soubor pro Excel a Tabulky Google
• bydleni-v-cislech.json — totéž strojově čitelně
• rss.xml — odběr nových analýz

Soubory obsahují kód obce podle ČSÚ, okres, kraj, počet obyvatel, cenu bytu, nájemné, hrubý výnos, dobu návratnosti koupě, nezaměstnanost, podíl vyjíždějících, dojezd veřejnou dopravou, počty škol a podíl seniorů. Přepočítávají se při každé týdenní aktualizaci.

Sekce „Jaké to tu je“ není psaná ručně pro každou obec zvlášť ani generovaná jazykovým modelem. Obec se nejdřív zařadí podle toho, čím se od ostatních měřitelně liší — kolik lidí odsud odjíždí za prací a kam, jestli je tu víc pracovních míst než pracujících, jestli obyvatel přibývá nebo ubývá — a text se skládá z vět vázaných na konkrétní naměřené hodnoty.

O čem na profilech nepíšeme: o atmosféře, náměstích, hospodách ani o tom, „jak se tu žije“ v měkkém slova smyslu. Nemáme to čím doložit a vymyšlené barvité líčení je přesně to, čemu se tenhle web vyhýbá.

Nadmořskou výšku, první písemnou zmínku, statut obce a název řeky bereme z Wikidat (licence CC0) a z úvodních vět článků na české Wikipedii (licence CC BY-SA 4.0). Údaj se na profilu objeví jen tehdy, když je jednoznačný — obec s pěti evidovanými vodními toky proto řeku uvedenou nemá. Data se stahují zvlášť, ne při týdenním přepočtu.

Kupní ceny ČSÚ vycházejí jednou ročně, cenová mapa nájemného MF ČR čtvrtletně, nezaměstnanost MPSV měsíčně a demografická data ČSÚ jednou ročně. Web se automaticky přepočítává každý týden; pokud se na straně úřadů nic nezměnilo, zůstanou hodnoty stejné a změní se jen datum posledního přepočtu.

Uvedené hodnoty jsou statistické průměry a mediány za územní celky. Nenahrazují ocenění konkrétní nemovitosti a nejsou investičním doporučením.