Datové analýzy
Analýzy a souvislosti trhu s bydlením
Čísla sama o sobě nestačí. Vybíráme klíčová témata českého realitního trhu a vysvětlujeme je na tvrdých datech ČSÚ a Ministerstva financí ČR. Žádné odhady ani dojmy – všechny údaje v článcích jsou automaticky přepočítávány z dat 500 sledovaných obcí.
Dojížďka za prací
Města, která ráno zmizí. A proč za ně stejně zaplatíte víc
obcí, odkud odjíždí většina pracujících: 109Je jich 109. Ráno z nich odjede za prací víc než 58 % pracujících a skoro všichni do jednoho a téhož města. Čekali byste, že se to na ceně projeví — a projeví, jenže obráceně: metr tam stojí 61 939 Kč, o 16 % víc než republikový medián. Za adresu, kde se dá hlavně přespat, si připlácíte.
Splátka a nájem
Nájem, nebo hypotéka? Hranice vede kolem 69 045 korun za metr
obcí, kde je splátka levnější než nájem: 199 z 500Ve 199 obcích z 500 vyjde splátka hypotéky levněji než nájem za ten samý byt. Skoro všechny leží pod hladinou 69 045 Kč za metr. Nad ní se to překlopí — a čím dražší město, tím hůř pro toho, kdo chce kupovat.
Náklady na bydlení
Kolik z výplaty spolkne nájem. Mezi kraji je v tom propastný rozdíl
medián podílu nájmu na čisté mzdě: 37,8 %Nájem za šedesátimetrový byt spolkne v mediánu 37,8 % čisté krajské mzdy. V Hlavní město Praze 43,8 %, Moravskoslezské kraji 33,5 %. A ve 169 obcích z 500 si nájem bere víc než 40 % výplaty — to už není položka v rozpočtu, to je rozpočet.
Demografie a ceny
Města, ze kterých lidé odcházejí a ceny bytů v nich přesto rostou
růst cen za 5 let v obcích, které se vylidňují: +83 %Sledujeme 115 obcí, které za deset let přišly aspoň o čtyři procenta obyvatel. Byty v nich za posledních pět let zdražily průměrně o 83 %. V obcích, které naopak rostou, o 79 %. Ten rozdíl je podezřele malý — a stojí za to vědět proč.
Veřejná doprava
Jízdní řád lže. Nezapočítá cestu na nádraží
obcí z 132 má zastávku dál než 1,5 km od středu: 25Z jízdních řádů PID a KORDIS jsme spočítali, jak dlouho trvá ranní cesta do nejbližšího velkého města. U 25 obcí ze 132 ale ta cesta začíná pořádný kus od domova: na zastávku to máte přes kilometr a půl. Je totiž rozdíl bydlet u vlaku a bydlet v obci, která vlak jenom má.
Nájemní výnosy
Nejvyšší výnosy z nájmu jsou tam, kde jsou nejlevnější byty. To není náhoda
nejvyšší hrubý výnos (Kadaň): 7,02 %Pětice obcí s nejvyšším výnosem má byty za 36 508 Kč za metr. Pětice s nejnižším za 62 921 Kč. Nájmy se přitom liší jen kousek. Ta slavná tabulka výnosů je ve skutečnosti tabulka toho, kde jsou levné byty — a to je pro investora úplně jiná informace.
Věková struktura
Kdo tu bude bydlet za dvacet let. Rozdíly mezi obcemi jsou obrovské
nejvyšší podíl seniorů (Milevsko): 27,4 %Podíl lidí nad pětašedesát jde mezi obcemi od 6,0 % po 27,4 %, medián je 21,2 %. Cenová mapa vám řekne, co byt stojí dnes. Tohle číslo napoví, kdo bude za dvacet let stát na druhé straně stolu, až ho půjdete prodat.
Náklady vlastnictví
Co všechno platí majitel bytu kromě splátky
nižší čistý výnos oproti hrubému: ≈ o třetinuHrubý výnos u každé obce počítá dvě věci: nájem a kupní cenu. Skutečný majitel platí ještě pár dalších položek, o kterých se v inzerátech nemluví. Některé umíme spočítat, jiné ne — a je slušnost říct, které jsou které.
Metodika
Proč cena za metr v našich datech nesedí na to, co vidíte v inzerátu
celostátní průměr ČSÚ za rok 2025 (Kč/m²): 60 498Najdete si byt na realitním serveru, porovnáte s naším číslem a ono nesedí. Nikdo přitom nelže. Každá strana měří něco jiného — a ten rozdíl není náhoda, dá se popsat.
Zdroje a metodika výpočtů
Analýzy vycházejí ze dvou primárních zdrojů otevřených dat:
- Český statistický úřad (ČSÚ)
- Ceny bytů podle kupních smluv z katastru nemovitostí (sada CEN0402), demografická bilance obcí 2000–2025 (OBY01B01) a krajské mzdové statistiky.
- Ministerstvo financí ČR (MF ČR)
- Úřední cenová mapa nájemného pro stanovení obvyklého tržního nájemného bytů 2+kk podle zákona o podpoře bydlení.
Kompletní vzorce a definice ukazatelů naleznete na stránce Metodika a zdroje dat.