Datové analýzy
Analýzy a souvislosti trhu s bydlením
Čísla sama o sobě nestačí. Vybíráme klíčová témata českého realitního trhu a vysvětlujeme je na tvrdých datech ČSÚ a Ministerstva financí ČR. Žádné odhady ani dojmy – všechny údaje v článcích jsou automaticky přepočítávány z dat 500 sledovaných obcí.
Nájemní výnosy
Nejvyšší výnosy z nájmu jsou tam, kde jsou nejlevnější byty. To není náhoda
nejvyšší hrubý výnos (Kadaň): 7,02 %Pět obcí s nejvyšším nájemním výnosem má průměrnou cenu bytu 36 508 Kč za metr. Pět s nejnižším 62 921 Kč. Nájmy se přitom liší mnohem méně. Celá tabulka výnosů je hlavně tabulkou cenových rozdílů — a to má pro investora praktické důsledky.
Náklady na bydlení
Kolik z výplaty spolkne nájem. Mezi kraji je v tom propastný rozdíl
medián podílu nájmu na čisté mzdě: 37,8 %Nájem za byt 60 m² spolkne v mediánu 37,8 % čisté krajské mzdy. V Hlavní město Praze je to 43,8 %, Moravskoslezské kraji 33,5 %. Ve 169 obcích z 500 přesahuje nájem 40 % výplaty.
Splátka a nájem
Nájem, nebo hypotéka? Hranice vede kolem 69 045 korun za metr
obcí, kde je splátka levnější než nájem: 199 z 500Ve 199 obcích z 500 vychází splátka hypotéky levněji než nájem za stejný byt. Skoro všechny leží pod cenovou hladinou 69 045 Kč za metr. Nad ní se poměr obrací a čím dražší město, tím větší je rozdíl v neprospěch koupě.
Metodika
Proč cena za metr v našich datech nesedí na to, co vidíte v inzerátu
celostátní průměr ČSÚ za rok 2025 (Kč/m²): 60 498Když si najdete byt na realitním serveru a porovnáte ho s naším číslem, nejspíš vám nebude sedět. Není to chyba ani jedné strany. Měří se dvě různé věci a rozdíl mezi nimi je systematický.
Náklady vlastnictví
Co všechno platí majitel bytu kromě splátky
nižší čistý výnos oproti hrubému: ≈ o třetinuHrubý výnos, který najdete u každé obce, počítá jen nájem a kupní cenu. Skutečný majitel platí ještě několik dalších položek. Některé umíme spočítat, jiné ne — a je poctivé říct které.
Demografie a ceny
Města, ze kterých lidé odcházejí a ceny bytů v nich přesto rostou
růst cen za 5 let v obcích, které se vylidňují: +83 %Sledujeme 115 obcí, které za deset let ztratily aspoň čtyři procenta obyvatel. Ceny bytů v nich za posledních pět let vzrostly průměrně o 83 %. V obcích, které naopak rostou, o 79 %. Rozdíl je menší, než by člověk čekal.
Dojížďka za prací
Města, která ráno zmizí. A proč za ně stejně zaplatíte víc
obcí, odkud odjíždí většina pracujících: 109Ve 109 sledovaných obcích odjíždí za prací víc než 58 % pracujících a většina z nich míří do jediného města. Bydlení v nich přitom stojí 61 939 Kč za metr, tedy o 16 % víc než je republikový medián. Za adresu, kde se dá jen spát, se platí příplatek.
Veřejná doprava
Jízdní řád lže. Nezapočítá cestu na nádraží
obcí z 132 má zastávku dál než 1,5 km od středu: 25Spočítali jsme z jízdních řádů PID a KORDIS, jak dlouho trvá ranní cesta do nejbližšího velkého města. U 25 obcí ze 132 ale začíná ta cesta pořádný kus od domova — výchozí zastávka je dál než kilometr a půl od středu obce. To je rozdíl mezi bydlením u vlaku a bydlením v obci, která vlak jen má.
Věková struktura
Kdo tu bude bydlet za dvacet let. Rozdíly mezi obcemi jsou obrovské
nejvyšší podíl seniorů (Milevsko): 27,4 %Podíl lidí nad pětašedesát se mezi sledovanými obcemi pohybuje od 6,0 % do 27,4 %, medián je 21,2 %. Pro kupujícího je to údaj, který se dívá dál než cenová mapa: říká, kdo bude za dvacet let stát na druhé straně, až budete prodávat.
Zdroje a metodika výpočtů
Analýzy vycházejí ze dvou primárních zdrojů otevřených dat:
- Český statistický úřad (ČSÚ)
- Ceny bytů podle kupních smluv z katastru nemovitostí (sada CEN0402), demografická bilance obcí 2000–2025 (OBY01B01) a krajské mzdové statistiky.
- Ministerstvo financí ČR (MF ČR)
- Úřední cenová mapa nájemného pro stanovení obvyklého tržního nájemného bytů 2+kk podle zákona o podpoře bydlení.
Kompletní vzorce a definice ukazatelů naleznete na stránce Metodika a zdroje dat.