Analýza

Kde se v Česku vyplatí koupit byt

Vlastní bydlení se bere jako jistota. Jenže při dnešních cenách a sazbě 4,8 % to není samozřejmost: v části republiky vyjde koupě líp už po pár letech, jinde ani za celou dobu splatnosti hypotéky. Spočítali jsme to pro 500 největších obcí.

Ceny ČSÚ, nájmy MF ČR, referenční rok 2025 | Přepočteno 7. 9. 2026

Medián všech sledovaných obcí je 8 let. Tak dlouho musíte v bytě zůstat, aby se koupě vyplatila víc než nájem — po započtení akontace, úroků, fondu oprav, daně z nemovitosti i toho, co by úspory vydělaly na spořicím účtu, kdybyste je do bytu nedali.

Rozdíly mezi obcemi jsou obrovské a nejdou podle toho, jak je někde draho. Rozhoduje poměr nájmu ke kupní ceně. Tam, kde je nájem proti ceně bytu vysoký, se koupě vyplatí rychle. Kde je nízký, se nevyplatí skoro nikdy — a to platí pro Prahu stejně jako pro některá města na Karvinsku.

do 2 let 44 3 až 5 let 130 6 až 10 let 152 11 až 15 let 94 16 až 20 let 43 21 až 30 let 31 nevyplatí se 6
Počet obcí v každém pásmu. Celkem 500 obcí.

Kde se koupě nevyplatí ani za třicet let

Obce, kde vlastní byt nepřekoná nájem za celou dobu splatnosti hypotéky.

Obec Kraj Hrubý výnos Nájem 60 m² Splátka
Šenov Moravskoslezský kraj 3,0 % 7 560 Kč 12 887 Kč
Praha Hlavní město Praha 3,0 % 19 950 Kč 33 198 Kč
Petrovice u Karviné Moravskoslezský kraj 3,2 % 7 140 Kč 11 109 Kč
Horní Suchá Moravskoslezský kraj 3,3 % 7 320 Kč 11 109 Kč
Albrechtice Moravskoslezský kraj 3,5 % 7 620 Kč 11 109 Kč
Havířov Moravskoslezský kraj 3,5 % 8 778 Kč 12 521 Kč

Neznamená to, že je koupě chyba. Znamená to, že důvod bude jiný než finanční — jistota bydlení, možnost si byt upravit, nebo prostě to, že nechcete být na nikom závislí. Jen se nedá čekat, že se to samo zaplatí.

Kde se koupě vyplatí nejdřív

Prvních 50 obcí z 500. Nízká kupní cena proti nájmu, který se od ní neodpoutal.

# Obec Kraj Vyplatí se po Cena / m² Hrubý výnos
1 Kadaň Ústecký kraj 1 rok 36 492 Kč 7,0 %
2 Klášterec nad Ohří Ústecký kraj 1 rok 36 492 Kč 6,7 %
3 Nová Role Karlovarský kraj 1 rok 34 999 Kč 6,6 %
4 Teplice Ústecký kraj 1 rok 35 490 Kč 6,5 %
5 Zákupy Liberecký kraj 1 rok 39 069 Kč 6,5 %
6 Štramberk Moravskoslezský kraj 1 rok 43 074 Kč 6,4 %
7 Vrbno pod Pradědem Moravskoslezský kraj 2 roky 33 572 Kč 6,4 %
8 Podbořany Ústecký kraj 2 roky 37 218 Kč 6,3 %
9 Chomutov Ústecký kraj 2 roky 36 492 Kč 6,3 %
10 Doksy Liberecký kraj 2 roky 39 069 Kč 6,3 %
11 Příbor Moravskoslezský kraj 2 roky 43 074 Kč 6,2 %
12 Meziboří Ústecký kraj 2 roky 34 258 Kč 6,2 %
13 Františkovy Lázně Karlovarský kraj 2 roky 40 544 Kč 6,2 %
14 Staňkov Plzeňský kraj 2 roky 38 294 Kč 6,2 %
15 Jílové Ústecký kraj 2 roky 34 072 Kč 6,2 %
16 Třeboň Jihočeský kraj 2 roky 43 206 Kč 6,2 %
17 Loket Karlovarský kraj 2 roky 31 825 Kč 6,2 %
18 Mimoň Liberecký kraj 2 roky 39 069 Kč 6,1 %
19 Kdyně Plzeňský kraj 2 roky 38 294 Kč 6,1 %
20 Lom Ústecký kraj 2 roky 34 258 Kč 6,1 %
21 Sokolov Karlovarský kraj 2 roky 34 588 Kč 6,0 %
22 Nejdek Karlovarský kraj 2 roky 34 999 Kč 6,0 %
23 Mariánské Lázně Karlovarský kraj 2 roky 43 129 Kč 6,0 %
24 Starý Jičín Moravskoslezský kraj 2 roky 43 074 Kč 6,0 %
25 Horšovský Týn Plzeňský kraj 2 roky 38 294 Kč 6,0 %
26 Studénka Moravskoslezský kraj 2 roky 43 074 Kč 5,9 %
27 Stráž pod Ralskem Liberecký kraj 2 roky 39 069 Kč 5,9 %
28 Dobrovice Středočeský kraj 2 roky 61 939 Kč 5,9 %
29 Morkovice-Slížany Zlínský kraj 2 roky 45 941 Kč 5,8 %
30 Cvikov Liberecký kraj 2 roky 39 069 Kč 5,8 %
31 Buštěhrad Středočeský kraj 2 roky 63 078 Kč 5,8 %
32 Suchdol nad Lužnicí Jihočeský kraj 2 roky 43 206 Kč 5,8 %
33 Žacléř Královéhradecký kraj 2 roky 41 999 Kč 5,8 %
34 Bílovec Moravskoslezský kraj 2 roky 43 074 Kč 5,8 %
35 Kosmonosy Středočeský kraj 2 roky 61 939 Kč 5,8 %
36 Bakov nad Jizerou Středočeský kraj 2 roky 61 939 Kč 5,7 %
37 Litomyšl Pardubický kraj 2 roky 47 170 Kč 5,7 %
38 Třemošnice Pardubický kraj 2 roky 47 066 Kč 5,7 %
39 Černošice Středočeský kraj 2 roky 72 641 Kč 5,7 %
40 Čeladná Moravskoslezský kraj 2 roky 59 580 Kč 5,6 %
41 Horoměřice Středočeský kraj 2 roky 72 641 Kč 5,6 %
42 Český Brod Středočeský kraj 2 roky 61 090 Kč 5,6 %
43 Rousínov Jihomoravský kraj 2 roky 59 538 Kč 5,5 %
44 Strančice Středočeský kraj 2 roky 69 045 Kč 5,5 %
45 Benešov nad Ploučnicí Ústecký kraj 3 roky 34 072 Kč 6,0 %
46 Osek Ústecký kraj 3 roky 33 605 Kč 5,9 %
47 Šluknov Ústecký kraj 3 roky 34 072 Kč 5,9 %
48 Jirkov Ústecký kraj 3 roky 36 492 Kč 5,9 %
49 Horní Slavkov Karlovarský kraj 3 roky 31 825 Kč 5,9 %
50 Kraslice Karlovarský kraj 3 roky 31 825 Kč 5,8 %

Kde na sebe byt vydělává nejdéle

Obce, kde se koupě sice vyplatí, ale až po mnoha letech.

# Obec Kraj Vyplatí se po Cena / m² Hrubý výnos
1 Přelouč Pardubický kraj 28 let 73 075 Kč 3,6 %
2 Opava Moravskoslezský kraj 28 let 58 748 Kč 3,8 %
3 Brno Jihomoravský kraj 27 let 99 713 Kč 3,6 %
4 Olomouc Olomoucký kraj 27 let 75 798 Kč 3,7 %
5 Paskov Moravskoslezský kraj 27 let 59 580 Kč 3,8 %
6 Kozlovice Moravskoslezský kraj 27 let 59 580 Kč 3,8 %
7 Dolní Lutyně Moravskoslezský kraj 27 let 44 011 Kč 4,0 %
8 České Budějovice Jihočeský kraj 26 let 74 348 Kč 3,7 %
9 Palkovice Moravskoslezský kraj 26 let 59 580 Kč 3,8 %
10 Dětmarovice Moravskoslezský kraj 26 let 44 011 Kč 4,0 %
11 Pardubice Pardubický kraj 25 let 78 278 Kč 3,8 %
12 Brušperk Moravskoslezský kraj 25 let 59 580 Kč 3,9 %
13 Sušice Plzeňský kraj 25 let 54 645 Kč 3,9 %
14 Těrlicko Moravskoslezský kraj 25 let 44 011 Kč 4,0 %
15 Hradec Králové Královéhradecký kraj 24 let 81 491 Kč 3,8 %
16 Baška Moravskoslezský kraj 24 let 59 580 Kč 3,9 %
17 Tábor Jihočeský kraj 24 let 61 433 Kč 3,9 %
18 Ostrava Moravskoslezský kraj 24 let 60 716 Kč 3,9 %
19 Boskovice Jihomoravský kraj 23 let 70 695 Kč 3,9 %
20 Ivančice Jihomoravský kraj 23 let 69 196 Kč 3,9 %
21 Velké Meziříčí Kraj Vysočina 23 let 65 506 Kč 3,9 %
22 Volyně Jihočeský kraj 23 let 50 174 Kč 4,0 %
23 Jesenice Středočeský kraj 22 let 70 621 Kč 3,9 %
24 Zlín Zlínský kraj 22 let 72 187 Kč 4,0 %
25 Liberec Liberecký kraj 22 let 71 142 Kč 4,0 %
26 Strakonice Jihočeský kraj 22 let 51 575 Kč 4,1 %
27 Rychvald Moravskoslezský kraj 22 let 44 011 Kč 4,2 %
28 Oslavany Jihomoravský kraj 21 let 69 196 Kč 4,0 %
29 Votice Středočeský kraj 21 let 62 285 Kč 4,0 %
30 Lomnice nad Popelkou Liberecký kraj 21 let 53 970 Kč 4,1 %
31 Kralovice Plzeňský kraj 21 let 55 188 Kč 4,1 %
32 Plasy Plzeňský kraj 20 let 55 188 Kč 4,1 %
33 Velké Opatovice Jihomoravský kraj 20 let 56 888 Kč 4,2 %
34 Plzeň Plzeňský kraj 19 let 73 883 Kč 4,0 %
35 Žďár nad Sázavou Kraj Vysočina 19 let 65 506 Kč 4,1 %
36 Šťáhlavy Plzeňský kraj 19 let 63 424 Kč 4,1 %
37 Jičín Královéhradecký kraj 19 let 60 974 Kč 4,2 %
38 Frýdek-Místek Moravskoslezský kraj 19 let 59 217 Kč 4,2 %
39 Dvůr Králové nad Labem Královéhradecký kraj 19 let 53 017 Kč 4,2 %
40 Prostějov Olomoucký kraj 19 let 55 476 Kč 4,2 %
41 Semily Liberecký kraj 19 let 53 970 Kč 4,2 %
42 Náchod Královéhradecký kraj 19 let 50 963 Kč 4,2 %
43 Blansko Jihomoravský kraj 18 let 70 695 Kč 4,2 %
44 Blatná Jihočeský kraj 18 let 50 174 Kč 4,3 %
45 Orlová Moravskoslezský kraj 18 let 37 023 Kč 4,5 %
46 Otrokovice Zlínský kraj 17 let 68 834 Kč 4,2 %
47 Střelice Jihomoravský kraj 17 let 69 196 Kč 4,2 %
48 Kuřim Jihomoravský kraj 17 let 74 513 Kč 4,2 %
49 Roztoky Středočeský kraj 17 let 72 641 Kč 4,2 %
50 Uherský Brod Zlínský kraj 17 let 61 699 Kč 4,2 %

Podle krajů

Medián doby návratnosti v každém kraji a počet obcí, kde se koupě nevyplatí vůbec.

Kraj Obcí Medián Nejrychleji Nevyplatí se
Karlovarský kraj 17 3 roky Nová Role · 1 rok —
Ústecký kraj 37 4 roky Teplice · 1 rok —
Liberecký kraj 25 5 let Zákupy · 1 rok —
Plzeňský kraj 35 7 let Kdyně · 2 roky —
Pardubický kraj 28 7 let Litomyšl · 2 roky —
Středočeský kraj 88 7 let Černošice · 2 roky —
Olomoucký kraj 27 8 let Hranice · 3 roky —
Jihočeský kraj 35 8 let Třeboň · 2 roky —
Kraj Vysočina 27 8 let Přibyslav · 3 roky —
Jihomoravský kraj 59 9 let Rousínov · 2 roky —
Zlínský kraj 32 9 let Morkovice-Slížany · 2 roky —
Královéhradecký kraj 29 10 let Žacléř · 2 roky —
Moravskoslezský kraj 60 11 let Štramberk · 1 rok 5

Medián počítáme jen z obcí, kde k zlomu do třiceti let dojde. Poslední sloupec říká, kolika obcí v kraji se to netýká.

Co v tom není

Počítáme s modelovým bytem 60 m² za obecní cenu podle ČSÚ. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle stavu, patra a lokality v rámci obce. Číslo berte jako orientaci pro obec, ne jako ocenění nemovitosti.

Nepočítáme s tím, že byt někdy prodáte. Prodej stojí provizi a při prodeji do pěti let od nabytí se daní zisk, což by výsledek posunulo v neprospěch krátkého držení — tedy stejným směrem, jakým už ukazuje.

A hlavně: model nezná vaši situaci. Jestli máte jistou práci, jestli se nechystáte stěhovat a jestli byste úspory skutečně investovali, nebo je nechali ležet na běžném účtu. Na profilu každé obce si můžete zadat vlastní příjem a úspory a čísla se přepočítají na vás.