Co všechno platí majitel bytu kromě splátky

Vezměme obec uprostřed žebříčku výnosů, v Lukách nad Jihlavou. Byt 60 m² tu vynese na nájmu 155 520 Kč ročně při hrubém výnosu 4,91 %. Od toho se odečítá následující.

Co spočítat umíme

Daň z nemovitých věcí. U bytu 60 m² v Lukách nad Jihlavou vychází 353 Kč ročně podle zákonné sazby a koeficientu velikosti obce. Je to nejmenší a nejpředvídatelnější položka. Obec může navíc uplatnit vlastní místní koeficient až pětinásobný, ten v našem výpočtu není.

Prázdné měsíce. Každý měsíc bez nájemníka vás stojí 12 960 Kč, tedy 8 % ročního nájmu. Stačí jeden takový za rok a výnos spadne z 4,91 % na 4,50 %. V malé obci, kde se nájemníci dají spočítat na prstech, je tohle riziko nesrovnatelně vyšší než ve městě.

Jeden neobsazený měsíc v roce ukousne 8 % ročního nájmu. A to je ta položka, kterou v tabulce výnosů nenajdete.

Co spočítat neumíme

Fond oprav a správa domu. Určuje si ho každé společenství vlastníků samo podle toho, v jakém stavu dům je a co ho čeká. Žádný registr, ze kterého by to šlo vyčíst za republiku, neexistuje. U konkrétního bytu si ho zjistěte dřív, než podepíšete — v domě, který čeká zateplení nebo nový výtah, to bývá násobek toho, co platí známý v novostavbě.

Pojištění, opravy a správa. Záleží na stavu bytu, na tom, jestli si to spravujete sami nebo přes agenturu, a hlavně na tom, kolik toho za rok praskne. Data k tomu nemáme, a hádat za vás nebudeme.

Daň z příjmu z nájmu. Odvíjí se od vaší celkové daňové situace, ne od nemovitosti.

Proč to říkáme

Nic snazšího než dopočítat fond oprav paušálem, přihodit odhad pojištění a vypustit do světa „čistý výnos" na dvě desetinná místa. Vypadalo by to učeně. Byla by to ale čísla, která jsme si vycucali z prstu — a těch tu radši mít nula.