město ve strukturálně postiženém regionu · 64 km od Ústí nad Labem
Kadaň
Kadaň patří mezi obce s nejvyšším nájemním výnosem v zemi: s hrubým výnosem 7,02 % ročně je 1. z pěti set sledovaných obcí. Za tím číslem stojí kombinace nájmů na úrovni 213,4 Kč za metr a kupních cen, které za nimi zaostávají.
- Kupní cena bytů
- 36 492 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 213,4 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 39,6 %
- Hrubý výnos
- 7,02 % p. a.
471. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
1. z 500, medián 4,91 %
U modelového bytu 60 m² to znamená 2 189 520 Kč při koupi a 12 804 Kč měsíčně, pokud byste ho místo toho pronajímali. Nájemníkovi z toho odejde 39,6 % čisté mzdy, majiteli na splátce 28,5 %.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². V Kadani vychází 4,5 roku při průměrné mzdě 40 500 Kč měsíčně, což je citelně pod republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) je 9 211 Kč měsíčně, tedy o 3 593 Kč méně než tržní nájem. Vlastní bydlení tu vychází levněji už od prvního měsíce, pokud máte 437 903 Kč na akontaci.
Co je tu podstatné
Okres Chomutov patří mezi regiony, kde nízká vstupní cena 36 492 Kč/m² vytváří opticky vysoký výnos 7,02 %. Číslo ale předpokládá obsazenost. Klíčové je proto ověřit si konkrétní ulici a dům, ne město jako celek — rozdíl mezi udržovaným domem a lokalitou s exekucemi je tu větší než kdekoli jinde v republice. Počítejte také s tím, že prodej trvá déle.
Jaké to tu je
Co o Kadani říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Kadaň je místo, kam se jezdí. Pracovních míst je tu 1,66krát víc než pracujících obyvatel — denně sem dojíždí 3 914 lidí zvenčí, zatímco ven jich odjíždí 2 364. Ráno se tu tedy neuvolňuje parkování, naopak.
První písemná zmínka je z roku 1183. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
Finančně to tu vychází neobvykle jasně: koupě překoná nájem už po 1 roce. Nájem 12 804 Kč se totiž od kupní ceny neodpoutal, hrubý výnos je 7,0 %. Kdo tu plánuje zůstat déle než pár let, nemá o čem přemýšlet.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou v Kadani v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se v Kadani vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 1 rok. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
12 804 / měs.
Splátka hypotéky
9 211 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
437 903
20 % z 2 189 520
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení v Kadani spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 32 297 Kč měsíčně.
Na akontaci 437 903 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 11,3 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 12 804 Kč | 39,6 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 9 211 Kč | 28,5 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 42 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 437 903 Kč | 11,3 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
50 101 Kč/m²
byt 36 492 Kč/m²
Dům 120 m²
6 012 120 Kč
akontace 1 202 423 Kč
Splátka hypotéky
25 293 / měs.
u bytu 9 211 Kč
Metr v domě je tu o 37,3 % dražší než metr v bytě. To je typické pro obce, kam se lidé stěhují za zahradou a klidem — poptávka po domech je silnější než po bytech a nabídka menší.
Vývoj kupních cen
okres Chomutov, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 1 171 320 Kč. Dnes je stejný byt na 2 189 520 Kč — o 1 018 200 Kč, tedy 87 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 290,0 Kč | 10 150 Kč | 31 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 213,4 Kč | 11 737 Kč | 36 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 189,8 Kč | 14 235 Kč | 44 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 162,0 Kč | 15 390 Kč | 48 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Počet obyvatel je dlouhodobě stabilní: od roku 2000 vzrostl o 1,4 %. Trh s bydlením tu proto reaguje spíš na ceny a úrokové sazby než na demografii. Stěhování obci loni přineslo +83 obyvatel, přirozenou měnou ale ztratila 85 — přírůstek tedy stojí na nově příchozích. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 504 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 2,0). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Obec funguje jako spádové pracovní centrum – za prací sem dojíždí více lidí (3,914 osob), než kolik odtud vyjíždí (2,364 osob).
Z celkového počtu 8 611 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 2 364 lidí (27,5 %). Naopak do Kadani za prací z jiných obcí dojíždí 3 914 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 1,66.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Pro tento kraj zatím nemáme strojově čitelné jízdní řády. Dopravní organizátoři v Praze a na jižní Moravě je zveřejňují v otevřeném formátu, ostatní kraje zatím ne, takže dojezd počítat neumíme.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
8 zařízení
Schválená kapacita: 696 dětí
Základní školy
6 zařízení
Schválená kapacita: 2 102 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Míst je dost
Poměr: 0,7 dětí na místo
Odhad cca 509 dětí ve věku 3–5 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 696 schválených míst v MŠ.
Školní věk (6–14 let)
Míst je dost
Poměr: 0,8 dětí na místo
Odhad cca 1 741 dětí ve věku 6–14 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 2 102 schválených míst v ZŠ.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Kadaň stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
Nájemní výnos 7,02 % ročně řadí Kadaň nad republikový medián 4,91 %. Rozdíl nevzniká vysokými nájmy — ty jsou 213,4 Kč/m², tedy prakticky na úrovni medián — ale nižší vstupní cenou nemovitosti. V rámci svého kraje (Ústecký kraj) jde o 1. nejvyšší hrubý výnos z 37 sledovaných obcí. Vyšší výnos je vždy zaplacen něčím jiným: typicky delší dobou hledání nájemníka, užším okruhem zájemců a pomalejším růstem hodnoty nemovitosti. Na tyto trhy patří investor, který počítá s cash flow, ne s prodejem za pár let.
Časté otázky
Kolik stojí byt v Kadani?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 36 492 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 2 189 520 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Chomutov, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem v Kadani?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 213,4 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 290,0 Kč a u 3+kk 189,8 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 12 804 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt v Kadani, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² je 9 211 Kč měsíčně, nájem stejného bytu 12 804 Kč. Koupě je tedy měsíčně o 3 593 Kč levnější, pokud máte 437 903 Kč na akontaci. K splátce ještě připočtěte daň 504 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se v Kadani investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 7,02 %, což je 1. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se v Kadani vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 16 215 Kč/m² v roce 2019 na 36 492 Kč/m² v roce 2025, tedy o 125 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá v Kadani obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 18 088 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo +83 osob (600 přistěhovalých proti 517 vystěhovalým) a přirozená měna −85 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Chomutov
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Chomutov, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 563102.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Ústecký kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Chomutov). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: