Proč cena za metr v našich datech nesedí na to, co vidíte v inzerátu

Inzerát říká, za kolik chce prodávající prodat. My říkáme, za kolik se v okrese doopravdy prodalo — podle převodů zapsaných v katastru, které zpracovává ČSÚ ve statistice CEN0402. Mezi tím, co si někdo přeje, a tím, co nakonec podepíše, leží vyjednávání. A to zpravidla míří dolů.

Druhý rozdíl dělá čas. Katastr obchod zapíše až po podpisu, statistika ho zpracuje s dalším odstupem, takže naše nejčerstvější čísla jsou za rok 2025. Inzerát je z dneška. Na trhu, který se hýbe každý rok, je to znát.

Třetí rozdíl je největší: územní. ČSÚ zveřejňuje ceny za okresy, ne za jednotlivé obce — v malé obci by se za rok prodalo pět bytů a průměr z pěti bytů není statistika, to je anekdota. Korigujeme je na velikost obce, ale pořád je to okresní hladina. Vaše ulice, patro a stav domu v tom nejsou.

Inzerát říká, za kolik chce prodávající prodat. My říkáme, za kolik se doopravdy prodalo. Mezi tím leží vyjednávání.

Co z toho plyne prakticky

Berte naše číslo jako měřítko mezi lokalitami a hrubou představu o cenové hladině. Rozhodně ne jako ocenění konkrétního bytu — na to je moc hrubé, a to úmyslně.

Když inzerát výrazně přeskočí naši hladinu, nemusí být předražený. Klidně to je novostavba, byt po rekonstrukci nebo lepší adresa. Když je naopak výrazně pod ní, je namístě zeptat se proč. Zpravidla existuje důvod a zpravidla ho v inzerátu nenajdete.

Co v datech naopak nenajdete

Nemáme kvalitu ovzduší ani kriminalitu po obcích. Ve strojově čitelné podobě za všech 500 obcí prostě nejsou — a než abychom je odhadli od stolu, raději je neuvádíme vůbec. Celý seznam toho, co vědomě nesledujeme, je v metodice.