Proč cena za metr v našich datech nesedí na to, co vidíte v inzerátu

Inzerát ukazuje cenu, za kterou chce prodávající prodat. Naše číslo ukazuje cenu, za kterou se byty v daném okrese skutečně prodaly — vychází z převodů zapsaných v katastru nemovitostí, které zpracovává ČSÚ ve statistice CEN0402. Mezi nabídkou a uzavřeným obchodem je vyjednávání a to obvykle míří dolů.

Druhý rozdíl je časový. Katastr zaznamená obchod až po podpisu a zápisu, statistika ho zpracuje s dalším odstupem. Naše nejnovější čísla jsou za rok 2025. Inzerát je z dneška. Na trhu, který se rok co rok hýbe, to samo o sobě dělá znatelný rozdíl.

Třetí a největší rozdíl je územní. ČSÚ publikuje ceny za okresy, ne za jednotlivé obce — u menších obcí by bylo transakcí tak málo, že by průměr nic neznamenal. Korigujeme je na velikostní skupinu obce, ale pořád jde o okresní hladinu. Konkrétní ulice, patro a stav domu v tom nejsou.

Co z toho plyne prakticky

Naše číslo použijte na srovnání lokalit mezi sebou a na hrubou představu o cenové hladině. Nepoužívejte ho jako ocenění konkrétního bytu — na to je příliš hrubé a záměrně.

Když vám inzerát vyjde výrazně nad naší hladinou, nemusí to znamenat předraženo. Může jít o novostavbu, byt po rekonstrukci nebo lepší část města. Když vyjde výrazně pod ní, ptejte se proč.

Co v datech naopak nenajdete

Nemáme kapacity škol, kvalitu ovzduší ani kriminalitu na úrovni obcí. Nejsou dostupné ve strojově zpracovatelné podobě za všech 500 obcí, a než abychom je odhadli, raději je neuvádíme vůbec. Kompletní seznam toho, co vědomě nesledujeme, je v metodice.