krajské město
Brno
S cenou 99 713 Kč za metr čtvereční je Brno 2. nejdražší lokalitou z pěti set sledovaných obcí. Celostátní průměr ČSÚ za rok 2025 přitom činí 60 498 Kč/m².
- Kupní cena bytů
- 99 713 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 296,0 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 48,7 %
- Hrubý výnos
- 3,56 % p. a.
2. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
494. z 500, medián 4,91 %
Šedesátimetrový byt tu vyjde zhruba na 5 982 780 Kč při koupi, nebo na 17 760 Kč měsíčně v nájmu bez energií a služeb. Z čisté krajské mzdy je to 48,7 % na nájem a 69,0 % na splátku hypotéky.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². V Brně vychází 10,8 roku při průměrné mzdě 46 200 Kč měsíčně, což je výrazně nad republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) vychází na 25 170 Kč měsíčně. To je o 7 410 Kč více než čisté nájemné za stejný byt — a k tomu je potřeba mít předem 1 196 555 Kč vlastních prostředků na dvacetiprocentní akontaci.
Co je tu podstatné
Krajská města jako Brno mají jednu vlastnost, kterou menší trhy nenabídnou: stálý přísun nájemníků z úřadů, nemocnic a škol. Výnos 3,56 % tu proto bývá udržitelnější než stejné číslo v okresním městě. Sledujte spíš dispozici než adresu — 1+kk a 2+kk se v krajských městech pronajímají řádově rychleji než velké byty.
Jaké to tu je
Co o Brně říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Brno je místo, kam se jezdí. Pracovních míst je tu 4,93krát víc než pracujících obyvatel — denně sem dojíždí 91 069 lidí zvenčí, zatímco ven jich odjíždí 18 471. Ráno se tu tedy neuvolňuje parkování, naopak.
První písemná zmínka je z roku 1091. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
Koupě se tu vyplatí až po 27 letech — to je víc, než kolik lidí v jednom bytě vydrží. Splátka 25 170 Kč proti nájmu 17 760 Kč nechává málo prostoru a hrubý výnos 3,6 % tomu odpovídá. Nájem tu není prohra, ale legitimní volba.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou v Brně v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se v Brně vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 27 let. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
17 760 / měs.
Splátka hypotéky
25 170 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
1 196 555
20 % z 5 982 780
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení v Brně spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 36 481 Kč měsíčně.
Na akontaci 1 196 555 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 27,3 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 17 760 Kč | 48,7 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 25 170 Kč | 69,0 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 74 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 1 196 555 Kč | 27,3 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
88 459 Kč/m²
byt 99 713 Kč/m²
Dům 120 m²
10 615 080 Kč
akontace 2 123 015 Kč
Splátka hypotéky
44 658 / měs.
u bytu 25 170 Kč
Metr v domě a v bytě vychází zhruba nastejno (rozdíl -11,3 %). Rozhoduje tedy spíš to, co od bydlení čekáte, než cena za metr.
Vývoj kupních cen
okres Brno-město, korigováno na velikostní skupinu „50 000 obyv. a více“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 3 445 440 Kč. Dnes je stejný byt na 5 982 780 Kč — o 2 537 340 Kč, tedy 74 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 364,1 Kč | 12 744 Kč | 35 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 296,0 Kč | 16 280 Kč | 45 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 261,3 Kč | 19 598 Kč | 54 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 241,2 Kč | 22 914 Kč | 63 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Počet obyvatel je dlouhodobě stabilní: od roku 2000 vzrostl o 5,9 %. Trh s bydlením tu proto reaguje spíš na ceny a úrokové sazby než na demografii. Stěhování obci loni přineslo +2 619 obyvatel, přirozenou měnou ale ztratila 1 062 — přírůstek tedy stojí na nově příchozích. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 882 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 3,5). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Obec funguje jako spádové pracovní centrum – za prací sem dojíždí více lidí (91,069 osob), než kolik odtud vyjíždí (18,471 osob).
Z celkového počtu 211 852 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 18 471 lidí (8,7 %). Naopak do Brně za prací z jiných obcí dojíždí 91 069 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 4,93.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Brno je sama spádovým centrem, do kterého se odjinud dojíždí.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
172 zařízení
Schválená kapacita: 14 513 dětí
2 z nich učí i v jiných obcích; kapacita takového zařízení je v rejstříku vedená u jeho sídla.
Základní školy
107 zařízení
Schválená kapacita: 44 982 žáků
1 z nich učí i v jiných obcích; kapacita takové školy je v rejstříku vedená za celý subjekt u jejího sídla, proto ji sem nepřipisujeme.
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Poměr se neuvádí (rychlý růst)
Věková data jsou z roku 2021 (379 466 obyv.) a obec do roku 2025 vyrostla o 6,5 % na 404 296 obyvatel. Poměr by byl zavádějící.
Školní věk (6–14 let)
Poměr se neuvádí (rychlý růst)
Věková data jsou z roku 2021 (379 466 obyv.) a obec do roku 2025 vyrostla o 6,5 % na 404 296 obyvatel. Poměr by byl zavádějící.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Brno stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
Hrubý výnos 3,56 % ročně je pod republikovým mediánem 4,91 %. Nájmy 296,0 Kč/m² zkrátka nedrží krok s tím, kam se dostala kupní cena 99 713 Kč/m². V rámci svého kraje (Jihomoravský kraj) jde o 59. nejvyšší hrubý výnos z 59 sledovaných obcí. Takové trhy nefungují jako zdroj měsíčního příjmu, ale jako uchovatel hodnoty. Nájem tu při běžném financování nepokryje splátku a investor dotuje rozdíl z vlastní kapsy v sázce na růst ceny.
Časté otázky
Kolik stojí byt v Brně?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 99 713 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 5 982 780 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Brno-město, korigováno na velikostní skupinu „50 000 obyv. a více“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem v Brně?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 296,0 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 364,1 Kč a u 3+kk 261,3 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 17 760 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt v Brně, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² vychází na 25 170 Kč měsíčně, nájem stejného bytu na 17 760 Kč. Koupě je tedy o 7 410 Kč měsíčně dražší a navíc potřebujete 1 196 555 Kč vlastních prostředků na akontaci. Splátka ale umořuje jistinu, zatímco nájem ne — a ke splátce je nutné připočíst daň 882 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se v Brně investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 3,56 %, což je 494. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se v Brně vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 50 541 Kč/m² v roce 2019 na 99 713 Kč/m² v roce 2025, tedy o 97 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá v Brně obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 404 296 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo +2 619 osob (17 682 přistěhovalých proti 15 063 vystěhovalým) a přirozená měna −1 062 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Brno-město
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Brno-město, korigováno na velikostní skupinu „50 000 obyv. a více“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 582786.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Jihomoravský kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Brno-město). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: