metropole
Praha
S cenou 131 520 Kč za metr čtvereční je Praha 1. nejdražší lokalitou z pěti set sledovaných obcí. Celostátní průměr ČSÚ za rok 2025 přitom činí 60 498 Kč/m².
- Kupní cena bytů
- 131 520 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 332,5 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 43,8 %
- Hrubý výnos
- 3,03 % p. a.
1. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
499. z 500, medián 4,91 %
V přepočtu na standardní byt 60 m² jde o 7 891 200 Kč pořizovací ceny, případně 19 950 Kč měsíčního nájemného. Nájem spolkne 43,8 % čisté krajské mzdy, splátka hypotéky 72,9 %.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². V Praze vychází 11,2 roku při průměrné mzdě 58 500 Kč měsíčně, což je výrazně nad republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) vychází na 33 198 Kč měsíčně. To je o 13 248 Kč více než čisté nájemné za stejný byt — a k tomu je potřeba mít předem 1 578 239 Kč vlastních prostředků na dvacetiprocentní akontaci.
Co je tu podstatné
Praha se chová jinak než zbytek republiky: výnos 3,03 % je nejnižší v republice, protože cena bytu roste rychleji než nájem. Kdo tu kupuje na investici, kupuje likviditu a ochranu kapitálu, ne měsíční příjem. Rozdíl mezi splátkou a nájmem je nutné brát jako cenu za to, že se byt dá prakticky kdykoli prodat.
Jaké to tu je
Co o Praze říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Praha je místo, kam se jezdí. Pracovních míst je tu 5,00krát víc než pracujících obyvatel — denně sem dojíždí 225 320 lidí zvenčí, zatímco ven jich odjíždí 45 072. Ráno se tu tedy neuvolňuje parkování, naopak.
První písemná zmínka je z roku 965. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
A teď to nepříjemné. Při dnešních cenách a sazbách se koupě bytu v Praze nevyplatí ani za celou dobu splatnosti hypotéky. Nájem 19 950 Kč je proti splátce 33 198 Kč tak nízký (hrubý výnos 3,0 %), že vlastní byt nedožene nájemníka, který si úspory nechá na spořicím účtu. Neznamená to, že kupovat je chyba — jen že důvod bude jiný než finanční.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou v Praze v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě bytu se v Praze za celou dobu splatnosti hypotéky nevyplatí. Ani po třiceti letech nevyjde vlastní byt líp než nájem — nájemné je tu proti kupní ceně nízké (3,0 % hrubého výnosu). Neznamená to, že kupovat je chyba; znamená to, že důvod bude jiný než ten finanční.
Nájem za 60 m²
19 950 / měs.
Splátka hypotéky
33 198 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
1 578 239
20 % z 7 891 200
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení v Praze spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 45 509 Kč měsíčně.
Na akontaci 1 578 239 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 28,9 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 19 950 Kč | 43,8 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 33 198 Kč | 72,9 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 94 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 1 578 239 Kč | 28,9 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
119 239 Kč/m²
byt 131 520 Kč/m²
Dům 120 m²
14 308 680 Kč
akontace 2 861 735 Kč
Splátka hypotéky
60 197 / měs.
u bytu 33 198 Kč
Metr v domě a v bytě vychází zhruba nastejno (rozdíl -9,3 %). Rozhoduje tedy spíš to, co od bydlení čekáte, než cena za metr.
Vývoj kupních cen
Hlavní město Praha, celé území. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 5 147 040 Kč. Dnes je stejný byt na 7 891 200 Kč — o 2 744 160 Kč, tedy 53 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 402,0 Kč | 14 070 Kč | 31 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 332,5 Kč | 18 288 Kč | 40 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 296,8 Kč | 22 260 Kč | 49 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 283,0 Kč | 26 885 Kč | 59 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Od roku 2000 obec vyrostla o 19,1 % obyvatel — z 1 181 126 na 1 407 084. Rostoucí populace drží poptávku po bydlení i v obdobích, kdy trh jinde stagnuje. Stěhování obci loni přineslo +10 386 obyvatel, přirozenou měnou ale ztratila 1 182 — přírůstek tedy stojí na nově příchozích. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 1 134 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 4,5). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Obec funguje jako spádové pracovní centrum – za prací sem dojíždí více lidí (225,320 osob), než kolik odtud vyjíždí (45,072 osob).
Z celkového počtu 733 840 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 45 072 lidí (6,1 %). Naopak do Praze za prací z jiných obcí dojíždí 225 320 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 5,00.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Praha je sama spádovým centrem, do kterého se odjinud dojíždí.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
450 zařízení
Schválená kapacita: 49 932 dětí
8 z nich učí i v jiných obcích; kapacita takového zařízení je v rejstříku vedená u jeho sídla.
Základní školy
323 zařízení
Schválená kapacita: 149 784 žáků
1 z nich učí i v jiných obcích; kapacita takové školy je v rejstříku vedená za celý subjekt u jejího sídla, proto ji sem nepřipisujeme.
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Poměr se neuvádí (rychlý růst)
Věková data jsou z roku 2021 (1 275 406 obyv.) a obec do roku 2025 vyrostla o 10,3 % na 1 407 084 obyvatel. Poměr by byl zavádějící.
Školní věk (6–14 let)
Poměr se neuvádí (rychlý růst)
Věková data jsou z roku 2021 (1 275 406 obyv.) a obec do roku 2025 vyrostla o 10,3 % na 1 407 084 obyvatel. Poměr by byl zavádějící.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Praha stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
Hrubý výnos 3,03 % ročně je pod republikovým mediánem 4,91 %. Nájmy 332,5 Kč/m² zkrátka nedrží krok s tím, kam se dostala kupní cena 131 520 Kč/m². Takové trhy nefungují jako zdroj měsíčního příjmu, ale jako uchovatel hodnoty. Nájem tu při běžném financování nepokryje splátku a investor dotuje rozdíl z vlastní kapsy v sázce na růst ceny.
Časté otázky
Kolik stojí byt v Praze?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 131 520 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 7 891 200 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (Hlavní město Praha, celé území), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem v Praze?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 332,5 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 402,0 Kč a u 3+kk 296,8 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 19 950 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt v Praze, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² vychází na 33 198 Kč měsíčně, nájem stejného bytu na 19 950 Kč. Koupě je tedy o 13 248 Kč měsíčně dražší a navíc potřebujete 1 578 239 Kč vlastních prostředků na akontaci. Splátka ale umořuje jistinu, zatímco nájem ne — a ke splátce je nutné připočíst daň 1 134 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se v Praze investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 3,03 %, což je 499. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se v Praze vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 76 391 Kč/m² v roce 2019 na 131 520 Kč/m² v roce 2025, tedy o 72 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá v Praze obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 1 407 084 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo +10 386 osob (57 432 přistěhovalých proti 47 046 vystěhovalým) a přirozená měna −1 182 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Praha
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — Hlavní město Praha, celé území.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 554782.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Hlavní město Praha (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Praha (údaj za celou Prahu)). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: