Splátka a nájem

Nájem, nebo hypotéka? Hranice vede kolem 69 045 korun za metr

Ve 199 obcích z 500 vyjde splátka hypotéky levněji než nájem za ten samý byt. Skoro všechny leží pod hladinou 69 045 Kč za metr. Nad ní se to překlopí — a čím dražší město, tím hůř pro toho, kdo chce kupovat.

Vyšlo 1. 9. 2026 | Data přepočtena 8. 9. 2026 | 2 min čtení | Otevřená data ČSÚ a MF ČR

Porovnáváme měsíční splátku modelové hypotéky s tržním nájmem za ten samý šedesátimetrový byt. Model je pro celou republiku stejný: 80 % LTV, 30 let, sazba 4,82 % p. a. Není to nabídka banky — je to metr, kterým jde poměřit Karviná i Praha.

Ten rozdíl ale není celý příběh. Splátkou si umazáváte dluh, nájmem nikdy nic. Na druhou stranu ke splátce patří daň, fond oprav a pojištění a hlavně se musíte nejdřív někde vzít ta akontace. Právě ona je v drahých městech tou skutečnou překážkou, ne měsíční platba.

Překážkou není měsíční splátka. Překážkou je 1 578 239 Kč, které musíte mít předem.

Obce, kde je splátka nejvýrazněji levnější než nájem. Záporný rozdíl znamená, o kolik je splátka nižší.
Obec	Kraj	Cena / m²	Nájem	Splátka	Rozdíl
Kadaň	Ústecký kraj	36 492 Kč	12 804 Kč	9 211 Kč	−3 593 Kč
Klášterec nad Ohří	Ústecký kraj	36 492 Kč	12 180 Kč	9 211 Kč	−2 969 Kč
Štramberk	Moravskoslezský kraj	43 074 Kč	13 800 Kč	10 873 Kč	−2 927 Kč
Zákupy	Liberecký kraj	39 069 Kč	12 600 Kč	9 862 Kč	−2 738 Kč
Nová Role	Karlovarský kraj	34 999 Kč	11 520 Kč	8 834 Kč	−2 686 Kč

Na druhém konci republiky

V praze stojí nájem bytu 60 m² 19 950 Kč, splátka 33 198 Kč. Rozdíl 13 248 Kč měsíčně. V brně je to 7 410 Kč.

A pak je tu akontace: 1 578 239 Kč v Praze. Při odkládání desetiny čisté mzdy to je 28,9 roku spoření — a to jste ještě nekoupili vůbec nic. Přesně proto se v drahých městech bydlí v nájmu do věku, ve kterém předchozí generace splácela poslední rok.

Nájemník v takovém městě přitom neprohrává — pokud ten rozdíl opravdu odkládá. Když ho projí, má po dvaceti letech ani byt, ani úspory. A tohle je jediná položka, kterou za vás žádná tabulka nespočítá.

Sazba 4,82 % p. a. je modelová konstanta, ne nabídka vaší banky. Stačí, aby se sazby hnuly o jediný procentní bod, a hranice mezi „levnější koupě" a „levnější nájem" se posune o desítky tisíc na metru. Svoji vlastní sazbu si můžete zadat v kalkulačce na profilu každé obce.

Obce zmíněné v této analýze

Prohlédněte si kompletní profily obcí s podrobnými grafy vývoje cen a nájmů:

Kadaň výnos 7,02 % Klášterec nad Ohří výnos 6,68 % Štramberk výnos 6,41 % Zákupy výnos 6,45 % Praha výnos 3,03 %

Původ dat a reprodukovatelnost analýzy

Tato analýza vychází výhradně z oficiálních otevřených databází: transakčních cen bytů ČSÚ (sada CEN0402), demografické bilance obyvatelstva ČSÚ (sada OBY01B01) a cenové mapy Ministerstva financí ČR za referenční rok 2025.

Všechny číselné hodnoty v textu i tabulkách jsou počítány automaticky ze zdrojového souboru top500_master.json při každé týdenní synchronizaci dat. Text byl naposledy přepočten 8. 9. 2026.