Splátka a nájem

Nájem, nebo hypotéka? Hranice vede kolem 69 045 korun za metr

Ve 199 obcích z 500 vychází splátka hypotéky levněji než nájem za stejný byt. Skoro všechny leží pod cenovou hladinou 69 045 Kč za metr. Nad ní se poměr obrací a čím dražší město, tím větší je rozdíl v neprospěch koupě.

Vyšlo 5. 9. 2026 | Data přepočtena 7. 9. 2026 | 2 min čtení | Otevřená data ČSÚ a MF ČR

Srovnáváme měsíční splátku modelové hypotéky s mediánovým tržním nájmem za stejný byt 60 m². Model je pro celou republiku stejný: 80 % LTV, splatnost 30 let, sazba 4,82 % p. a. Není to nabídka banky, je to jednotné měřítko, aby šla města porovnat.

Rozdíl mezi oběma čísly není celý příběh. Splátka umořuje jistinu, nájem ne. Na druhou stranu ke splátce patří daň, fond oprav a pojištění, a hlavně je potřeba mít dopředu akontaci. Ta je v drahých městech tou skutečnou překážkou, ne měsíční platba.

Obce, kde je splátka nejvýrazněji levnější než nájem. Záporný rozdíl znamená, o kolik je splátka nižší.
Obec	Kraj	Cena / m²	Nájem	Splátka	Rozdíl
Kadaň	Ústecký kraj	36 492 Kč	12 804 Kč	9 211 Kč	−3 593 Kč
Klášterec nad Ohří	Ústecký kraj	36 492 Kč	12 180 Kč	9 211 Kč	−2 969 Kč
Štramberk	Moravskoslezský kraj	43 074 Kč	13 800 Kč	10 873 Kč	−2 927 Kč
Zákupy	Liberecký kraj	39 069 Kč	12 600 Kč	9 862 Kč	−2 738 Kč
Nová Role	Karlovarský kraj	34 999 Kč	11 520 Kč	8 834 Kč	−2 686 Kč

Na druhém konci republiky

V praze stojí nájem bytu 60 m² 19 950 Kč, splátka 33 198 Kč. Rozdíl 13 248 Kč měsíčně. V brně je to 7 410 Kč.

K tomu akontace: 1 578 239 Kč v Praze, což při odkládání desetiny čisté mzdy znamená 28,9 roku spoření. Tohle je důvod, proč se v drahých městech nájemní bydlení protahuje do věku, kdy dřívější generace už dávno vlastnily.

Nájemce v takovém městě není v nevýhodě, pokud rozdíl skutečně odkládá. Pokud ho projí, po dvaceti letech nemá ani byt, ani úspory. To je jediná věc, kterou tahle tabulka nespočítá za vás.

Sazba 4,82 % p. a. je modelová konstanta, ne aktuální nabídka. Když se sazby pohnou o procentní bod, hranice mezi „levnější koupě" a „levnější nájem" se posune o desítky tisíc korun na metru. Vlastní sazbu si můžete nastavit v kalkulačce na profilu každé obce.

Obce zmíněné v této analýze

Prohlédněte si kompletní profily obcí s podrobnými grafy vývoje cen a nájmů:

Kadaň výnos 7,02 % Klášterec nad Ohří výnos 6,68 % Štramberk výnos 6,41 % Zákupy výnos 6,45 % Praha výnos 3,03 %

Původ dat a reprodukovatelnost analýzy

Tato analýza vychází výhradně z oficiálních otevřených databází: transakčních cen bytů ČSÚ (sada CEN0402), demografické bilance obyvatelstva ČSÚ (sada OBY01B01) a cenové mapy Ministerstva financí ČR za referenční rok 2025.

Všechny číselné hodnoty v textu i tabulkách jsou počítány automaticky ze zdrojového souboru top500_master.json při každé týdenní synchronizaci dat. Text byl naposledy přepočten 7. 9. 2026.