malá obec · 30 km od Liberci
Zákupy
Zákupy patří mezi obce s nejvyšším nájemním výnosem v zemi: s hrubým výnosem 6,45 % ročně jsou 5. z pěti set sledovaných obcí. Za tím číslem stojí kombinace nájmů na úrovni 210,0 Kč za metr a kupních cen, které za nimi zaostávají.
- Kupní cena bytů
- 39 069 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 210,0 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 37,9 %
- Hrubý výnos
- 6,45 % p. a.
455. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
5. z 500, medián 4,91 %
V přepočtu na standardní byt 60 m² jde o 2 344 140 Kč pořizovací ceny, případně 12 600 Kč měsíčního nájemného. Nájem spolkne 37,9 % čisté krajské mzdy, splátka hypotéky 29,7 %.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². V Zákupech vychází 4,7 roku při průměrné mzdě 41 800 Kč měsíčně, což je citelně pod republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) je 9 862 Kč měsíčně, tedy o 2 738 Kč méně než tržní nájem. Vlastní bydlení tu vychází levněji už od prvního měsíce, pokud máte 468 827 Kč na akontaci.
Co je tu podstatné
Zákupy mají 2 907 obyvatel, a to je pro investiční byt zásadní údaj: nájemní trh tu tvoří jednotky bytů. Výnos 6,45 % platí jen v případě, že byt skutečně pronajmete — jeden neobsazený rok tu smaže výnos několika let. Pro malé obce dává větší smysl kupovat na vlastní bydlení nebo na dům se zahradou než na pronájem.
Jaké to tu je
Co o Zákupech říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Zákupy patří k obcím, o kterých se nepíše, protože se tu nic dramatického neděje — a to je pro bydlení spíš dobrá zpráva. Počet obyvatel se drží, ceny se pohybují pod republikovým mediánem (39 069 Kč/m² proti 53 168 Kč) a trh nemá výkyvy, které by šlo načasovat.
Obcí protéká Svitavka. U konkrétní nemovitosti se proto vyplatí otevřít povodňovou mapu dřív než katastr: záplavová území se po roce 1997 překreslovala a týkají se i míst, kde podle sousedů „voda nikdy nebyla“. První písemná zmínka pochází z roku 1352.
Finančně to tu vychází neobvykle jasně: koupě překoná nájem už po 1 roce. Nájem 12 600 Kč se totiž od kupní ceny neodpoutal, hrubý výnos je 6,5 %. Kdo tu plánuje zůstat déle než pár let, nemá o čem přemýšlet.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou v Zákupech v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se v Zákupech vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 1 rok. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
12 600 / měs.
Splátka hypotéky
9 862 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
468 827
20 % z 2 344 140
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení v Zákupech spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 33 251 Kč měsíčně.
Na akontaci 468 827 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 11,7 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 12 600 Kč | 37,9 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 9 862 Kč | 29,7 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 29 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 468 827 Kč | 11,7 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
47 304 Kč/m²
byt 39 069 Kč/m²
Dům 120 m²
5 676 480 Kč
akontace 1 135 295 Kč
Splátka hypotéky
23 881 / měs.
u bytu 9 862 Kč
Metr v domě je tu o 21,1 % dražší než metr v bytě. To je typické pro obce, kam se lidé stěhují za zahradou a klidem — poptávka po domech je silnější než po bytech a nabídka menší.
Vývoj kupních cen
okres Česká Lípa, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 1 287 780 Kč. Dnes je stejný byt na 2 344 140 Kč — o 1 056 360 Kč, tedy 82 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 250,0 Kč | 8 750 Kč | 26 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 210,0 Kč | 11 550 Kč | 35 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 181,0 Kč | 13 575 Kč | 41 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 170,0 Kč | 16 150 Kč | 49 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Od roku 2000 obec vyrostla o 12,3 % obyvatel — z 2 588 na 2 907. Rostoucí populace drží poptávku po bydlení i v obdobích, kdy trh jinde stagnuje. Loni obec ztratila 33 obyvatel stěhováním a 14 přirozenou měnou. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 353 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 1,4). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Obec je pracovně silně navázaná na cíl Česká Lípa, kam směřuje 50.5 % všech vyjíždějících obyvatel.
Z celkového počtu 1 343 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 764 lidí (56,9 %). Naopak do Zákupech za prací z jiných obcí dojíždí 815 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 1,07.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Pro tento kraj zatím nemáme strojově čitelné jízdní řády. Dopravní organizátoři v Praze a na jižní Moravě je zveřejňují v otevřeném formátu, ostatní kraje zatím ne, takže dojezd počítat neumíme.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
1 zařízení
Schválená kapacita: 125 dětí
Základní školy
1 zařízení
Schválená kapacita: 450 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Míst je dost
Poměr: 0,8 dětí na místo
Odhad cca 95 dětí ve věku 3–5 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 125 schválených míst v MŠ.
Školní věk (6–14 let)
Míst je dost
Poměr: 0,6 dětí na místo
Odhad cca 276 dětí ve věku 6–14 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 450 schválených míst v ZŠ.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Zákupy stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
Nájemní výnos 6,45 % ročně řadí Zákupy nad republikový medián 4,91 %. Rozdíl nevzniká vysokými nájmy — ty jsou 210,0 Kč/m², tedy prakticky na úrovni medián — ale nižší vstupní cenou nemovitosti. V rámci svého kraje (Liberecký kraj) jde o 1. nejvyšší hrubý výnos z 25 sledovaných obcí. Vyšší výnos je vždy zaplacen něčím jiným: typicky delší dobou hledání nájemníka, užším okruhem zájemců a pomalejším růstem hodnoty nemovitosti. Na tyto trhy patří investor, který počítá s cash flow, ne s prodejem za pár let.
Časté otázky
Kolik stojí byt v Zákupech?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 39 069 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 2 344 140 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Česká Lípa, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem v Zákupech?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 210,0 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 250,0 Kč a u 3+kk 181,0 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 12 600 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt v Zákupech, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² je 9 862 Kč měsíčně, nájem stejného bytu 12 600 Kč. Koupě je tedy měsíčně o 2 738 Kč levnější, pokud máte 468 827 Kč na akontaci. K splátce ještě připočtěte daň 353 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se v Zákupech investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 6,45 %, což je 5. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se v Zákupech vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 18 249 Kč/m² v roce 2019 na 39 069 Kč/m² v roce 2025, tedy o 114 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá v Zákupech obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 2 907 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo −33 osob (78 přistěhovalých proti 111 vystěhovalým) a přirozená měna −14 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Česká Lípa
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Česká Lípa, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 562262.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Liberecký kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Česká Lípa). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: