menší město · 26 km od Liberci
Semily
Semily jsou menší město a sídlo stejnojmenného okresu s 7 999 obyvateli. Byty se tu podle ČSÚ prodávají za 53 970 Kč za metr, tedy prakticky na úrovni republikovým mediánem.
- Kupní cena bytů
- 53 970 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 190,3 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 34,3 %
- Hrubý výnos
- 4,23 % p. a.
243. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
449. z 500, medián 4,91 %
U modelového bytu 60 m² to znamená 3 238 200 Kč při koupi a 11 418 Kč měsíčně, pokud byste ho místo toho pronajímali. Nájemníkovi z toho odejde 34,3 % čisté mzdy, majiteli na splátce 41,0 %.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². V Semilech vychází 6,5 roku při průměrné mzdě 41 800 Kč měsíčně, což je mírně nad republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) vychází na 13 623 Kč měsíčně. To je o 2 205 Kč více než čisté nájemné za stejný byt — a k tomu je potřeba mít předem 647 639 Kč vlastních prostředků na dvacetiprocentní akontaci.
Co je tu podstatné
Semily jsou menší město a sídlo stejnojmenného okresu, kde nájemní trh drží především místní zaměstnavatelé a dojezd do většího centra. Výnos 4,23 % je použitelný, pokud počítáte i s náklady, které se do hrubého výnosu nepromítají: daň 403 Kč ročně, fond oprav a alespoň jeden neobsazený měsíc v roce. Po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jaké to tu je
Co o Semilech říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Semily ukazují rozpor, který se v Česku vidí často a vysvětluje se špatně: lidí ubývá, ceny rostou. Za deset let odsud odešlo 5,3 % obyvatel, a přesto se byty od roku 2020 zdražily o 87,0 %. Nedělá to poptávka po stěhování sem, ale to, že stavět se přestalo úplně a zdražily i ty byty, které nikdo nechce prodat.
Obcí protéká Jizera. U konkrétní nemovitosti se proto vyplatí otevřít povodňovou mapu dřív než katastr: záplavová území se po roce 1997 překreslovala a týkají se i míst, kde podle sousedů „voda nikdy nebyla“. První písemná zmínka pochází z roku 1352.
Míst ve školách je tu spíš přebytek: na jedno schválené místo připadá 0,58 dítěte. Bývá to tím, že škola slouží i okolním obcím, nebo že tu dětí dlouhodobě ubývá. V obou případech to znamená, že u zápisu nebudete stát ve frontě.
Skladba obyvatel je starší, než je v Česku obvyklé: 24,0 % lidí je tu nad pětašedesát. Pro kupujícího to má dva důsledky, které si nikdo nerad přiznává — v příštích letech se tu bude uvolňovat víc bytů než jinde, a zároveň bude ubývat lidí, kteří je koupí.
Koupě se tu vyplatí až po 19 letech — to je víc, než kolik lidí v jednom bytě vydrží. Splátka 13 623 Kč proti nájmu 11 418 Kč nechává málo prostoru a hrubý výnos 4,2 % tomu odpovídá. Nájem tu není prohra, ale legitimní volba.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou v Semilech v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se v Semilech vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 19 let. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
11 418 / měs.
Splátka hypotéky
13 623 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
647 639
20 % z 3 238 200
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení v Semilech spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 33 251 Kč měsíčně.
Na akontaci 647 639 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 16,2 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 11 418 Kč | 34,3 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 13 623 Kč | 41,0 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 34 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 647 639 Kč | 16,2 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
46 186 Kč/m²
byt 53 970 Kč/m²
Dům 120 m²
5 542 320 Kč
akontace 1 108 463 Kč
Splátka hypotéky
23 317 / měs.
u bytu 13 623 Kč
Metr v domě je tu naopak o 14,4 % levnější než metr v bytě. Bývá to tam, kde je bytový fond novější než domy, nebo kde se domy prodávají spíš staré a k rekonstrukci.
Vývoj kupních cen
okres Semily, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 1 731 360 Kč. Dnes je stejný byt na 3 238 200 Kč — o 1 506 840 Kč, tedy 87 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 244,3 Kč | 8 550 Kč | 26 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 190,3 Kč | 10 466 Kč | 31 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 170,3 Kč | 12 772 Kč | 38 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 162,3 Kč | 15 419 Kč | 46 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Počet obyvatel je proti roku 2000 nižší o 12,3 %; nejvíc lidí tu žilo v roce 2001 (9 207 obyvatel). Dlouhodobý úbytek je na trhu s bydlením poznat na tom, že poptávka roste pomaleji než cena. Stěhování obci loni přineslo +46 obyvatel, přirozenou měnou ale ztratila 69 — přírůstek tedy stojí na nově příchozích. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 403 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 1,6). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Dojížďka za prací je rozptýlená do více směrů, nejčastěji lidé míří do cílů Turnov, Slaná, Liberec.
Z celkového počtu 3 729 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 1 325 lidí (35,5 %). Naopak do Semilech za prací z jiných obcí dojíždí 1 527 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 1,15.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Pro tento kraj zatím nemáme strojově čitelné jízdní řády. Dopravní organizátoři v Praze a na jižní Moravě je zveřejňují v otevřeném formátu, ostatní kraje zatím ne, takže dojezd počítat neumíme.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
4 zařízení
Schválená kapacita: 333 dětí
Základní školy
5 zařízení
Schválená kapacita: 1 385 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Míst je dost
Poměr: 0,7 dětí na místo
Odhad cca 229 dětí ve věku 3–5 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 333 schválených míst v MŠ.
Školní věk (6–14 let)
Míst je dost
Poměr: 0,6 dětí na místo
Odhad cca 799 dětí ve věku 6–14 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 1 385 schválených míst v ZŠ.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Semily stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
S výnosem 4,23 % ročně sedí Semily blízko republikového mediánu 4,91 %. Nájmy 190,3 Kč/m² a cena 53 970 Kč/m² jsou tu v poměru, jaký je pro český trh typický. V rámci svého kraje (Liberecký kraj) jde o 23. nejvyšší hrubý výnos z 25 sledovaných obcí. Prostor pro výnos se tu nedělá výběrem lokality, ale výběrem konkrétního bytu: rozdíl mezi dobře a špatně koupenou nemovitostí ve stejné ulici bývá větší než rozdíl mezi dvěma městy.
Časté otázky
Kolik stojí byt v Semilech?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 53 970 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 3 238 200 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Semily, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem v Semilech?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 190,3 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 244,3 Kč a u 3+kk 170,3 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 11 418 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt v Semilech, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² vychází na 13 623 Kč měsíčně, nájem stejného bytu na 11 418 Kč. Koupě je tedy o 2 205 Kč měsíčně dražší a navíc potřebujete 647 639 Kč vlastních prostředků na akontaci. Splátka ale umořuje jistinu, zatímco nájem ne — a ke splátce je nutné připočíst daň 403 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se v Semilech investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 4,23 %, což je 449. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se v Semilech vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 24 776 Kč/m² v roce 2019 na 53 970 Kč/m² v roce 2025, tedy o 118 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá v Semilech obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 7 999 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo +46 osob (222 přistěhovalých proti 176 vystěhovalým) a přirozená měna −69 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Semily
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Semily, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 576964.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Liberecký kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Semily). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: