Nejvyšší výnosy z nájmu jsou tam, kde jsou nejlevnější byty. To není náhoda

Hrubý výnos je jednoduchá věc: roční nájem dělený cenou bytu. Podíváte se na žebříček a zdá se, že někde pronajímatelé vydělávají dvakrát tolik co jinde. Mezi 7,02 % v Kadani a 2,96 % v Šenově je skoro trojnásobný rozdíl.

Jenže ten rozdíl nedělá nájem. Nejvýnosnější pětice vybírá 202,4 Kč za metr, ta nejméně výnosná 165,3 Kč — rozdíl asi 18 %. Ceny bytů se mezi nimi ale liší 1,7krát. Celé to kouzlo se odehrává ve jmenovateli.

Nájmy se mezi těmi skupinami liší o 18 %. Ceny bytů 1,7krát. Celý ten slavný výnos vzniká ve jmenovateli.

Co si za ten vyšší výnos kupujete

Levný byt není sleva, kterou někdo zapomněl zrušit. Většinou znamená, že o to místo není takový zájem — a zájem koupit a zájem si pronajmout jdou ruku v ruce. Z padesáti obcí s nejvyšším výnosem jich 32 za poslední dekádu ztratilo obyvatele. Tohle se do vzorce nevejde a přesto to zaplatíte.

Prakticky to jsou tři rizika. Nájemníka budete hledat déle, protože zájemců je míň. Prodávat budete pomaleji, až budete chtít ven. A cena nemovitosti nemá moc kam růst, protože růst táhne poptávka — a ta tu právě chybí.

Druhý konec tabulky říká totéž obráceně. Praha má výnos 3,03 %, nejnižší v celých datech. Kdo tam kupuje na investici, nekupuje si měsíční příjem. Kupuje si jistotu, že to kdykoli prodá.

Jak s tím žebříčkem pracovat

Výnos je dobrý na první roztřídění, ne na rozhodnutí. Řekne vám, v jaké cenové hladině se pohybujete — ne jestli je zrovna tenhle byt dobrá koupě. Dva byty ve stejné ulici se od sebe často liší víc než dvě města v téhle tabulce.

Rozumnější je jít na to obráceně: vyberte si kraj, kterému rozumíte nebo kam dojedete, a porovnávejte až uvnitř něj. Na to je tu srovnávač dvou obcí a na profilu každé obce i její pořadí v kraji.