Nejvyšší výnosy z nájmu jsou tam, kde jsou nejlevnější byty. To není náhoda

Hrubý nájemní výnos je jednoduchý podíl: roční nájem dělený kupní cenou. Když se podíváte na jeho žebříček, vypadá to, že v některých obcích umí pronajímatelé vydělat dvakrát víc než jinde. Rozdíl mezi 7,02 % v Kadani a 2,96 % v Šenově je skoro trojnásobný.

Jenže ten rozdíl nedělá nájem. Nejvýnosnější pětice má mediánové nájemné 202,4 Kč za metr, nejméně výnosná 165,3 Kč. To je rozdíl zhruba 18 %. Ceny bytů se přitom mezi těmi skupinami liší 1,7krát. Celý výnos vzniká ve jmenovateli.

Co si za ten vyšší výnos kupujete

Nízká cena bytu není sleva zdarma. Obvykle znamená, že o dané místo není taková poptávka — a poptávka po koupi a po nájmu spolu souvisejí. Mezi padesáti obcemi s nejvyšším výnosem jich 32 za poslední dekádu ztratilo obyvatele. To je něco, co se do vzorce nevejde.

Pro pronajímatele to znamená tři konkrétní rizika. Delší hledání nájemníka, protože okruh zájemců je užší. Pomalejší prodej, až budete chtít z investice ven. A menší prostor pro růst ceny nemovitosti, protože ten táhne poptávka, která tu chybí.

Opačný konec tabulky ukazuje totéž z druhé strany. Praha má výnos 3,03 % a je to nejnižší číslo v našich datech. Kdo tu kupuje byt na investici, nekupuje měsíční příjem. Kupuje jistotu, že nemovitost prodá prakticky kdykoli.

Jak s tím žebříčkem pracovat

Výnos je dobrý na první roztřídění, ne na rozhodnutí. Říká vám, ve které cenové hladině se pohybujete, ne jestli je konkrétní byt dobrá koupě. Rozdíl mezi dvěma byty ve stejné ulici bývá větší než rozdíl mezi dvěma městy v tabulce.

Praktičtější postup je opačný: vyberte si region, kterému rozumíte nebo do kterého dojedete, a teprve v něm porovnávejte. Web k tomu má srovnávač dvou obcí a na profilu každé obce i pořadí v rámci jejího kraje.