Demografie a ceny
Města, ze kterých lidé odcházejí a ceny bytů v nich přesto rostou
Sledujeme 115 obcí, které za deset let ztratily aspoň čtyři procenta obyvatel. Ceny bytů v nich za posledních pět let vzrostly průměrně o 83 %. V obcích, které naopak rostou, o 79 %. Rozdíl je menší, než by člověk čekal.
Učebnicová logika říká, že když z města lidé odcházejí, poptávka po bydlení klesá a s ní i ceny. Data z posledních pěti let to nepotvrzují. Vylidňující se obce zdražily téměř stejně jako ty rostoucí.
Důvod je v tom, že ceny bytů v tomhle období netáhla místní poptávka, ale celostátní faktory: levné hypotéky do roku 2021, inflace, a nedostatek nové výstavby. Ty působí všude stejně bez ohledu na to, kolik lidí se z okresu odstěhovalo.
| Obec | Kraj | Obyvatel za 10 let | Cena / m² | Růst ceny za 5 let |
|---|---|---|---|---|
| Nepomuk | Plzeňský kraj | −5,8 % | 51 904 Kč | +109 % |
| Přeštice | Plzeňský kraj | −4,8 % | 51 904 Kč | +109 % |
| Ostrava | Moravskoslezský kraj | −4,0 % | 60 716 Kč | +101 % |
| Jablunkov | Moravskoslezský kraj | −7,8 % | 59 580 Kč | +99 % |
| Frýdek-Místek | Moravskoslezský kraj | −6,5 % | 59 217 Kč | +99 % |
| Třinec | Moravskoslezský kraj | −6,3 % | 48 135 Kč | +99 % |
Proč to kupujícího zajímá
Cenový vývoj minulých pěti let neříká nic o dalších pěti. Celostátní vlna, která zvedla i vylidňující se města, jednou skončí — a pak zůstane jen místní poptávka. Ta se z demografie odhaduje mnohem líp než z cenového grafu.
Praktický důsledek: u obce, která dlouhodobě ztrácí obyvatele, počítejte s tím, že prodej potrvá déle a že prostor pro další růst ceny je menší. Neznamená to, že je to špatná koupě. Znamená to, že je to koupě na bydlení, ne na spekulaci.
Na profilu každé obce najdete populační řadu od roku 2000 vedle cenového grafu právě proto, aby šlo obojí vidět najednou.
Pozor na jednoletá čísla u malých obcí. Když má obec tři tisíce obyvatel, stačí jedna nová bytovka nebo zavření jednoho podniku a migrační saldo se zlomí. Proto v článku pracujeme s desetiletou změnou, ne s posledním rokem.
Obce zmíněné v této analýze
Prohlédněte si kompletní profily obcí s podrobnými grafy vývoje cen a nájmů:
Původ dat a reprodukovatelnost analýzy
Tato analýza vychází výhradně z oficiálních otevřených databází: transakčních cen bytů ČSÚ (sada CEN0402), demografické bilance obyvatelstva ČSÚ (sada OBY01B01) a cenové mapy Ministerstva financí ČR za referenční rok 2025.
Všechny číselné hodnoty v textu i tabulkách jsou počítány automaticky ze zdrojového souboru
top500_master.json při každé týdenní synchronizaci dat. Text byl naposledy
přepočten 7. 9. 2026.