Demografie a ceny
Města, ze kterých lidé odcházejí a ceny bytů v nich přesto rostou
Sledujeme 115 obcí, které za deset let přišly aspoň o čtyři procenta obyvatel. Byty v nich za posledních pět let zdražily průměrně o 83 %. V obcích, které naopak rostou, o 79 %. Ten rozdíl je podezřele malý — a stojí za to vědět proč.
Podle učebnice to má být jasné: lidé odejdou, poptávka klesne, ceny za nimi. Data za posledních pět let na tuhle učebnici kašlou. Vylidňující se obce zdražily skoro stejně jako ty, kam se lidé stěhují.
Vysvětlení je nepříjemně prosté. Ceny v tomhle období netáhla místní poptávka, ale věci, které platí pro celou republiku naráz: levné hypotéky do roku 2021, inflace a to, že se skoro nestavělo. Těm je jedno, kolik lidí se z okresu odstěhovalo.
Obce, ze kterých lidé odcházejí, zdražily za pět let o 83 %. Ty rostoucí o 79 %. Poptávka v tom nehrála skoro žádnou roli.
| Obec | Kraj | Obyvatel za 10 let | Cena / m² | Růst ceny za 5 let |
|---|---|---|---|---|
| Nepomuk | Plzeňský kraj | −5,8 % | 51 904 Kč | +109 % |
| Přeštice | Plzeňský kraj | −4,8 % | 51 904 Kč | +109 % |
| Ostrava | Moravskoslezský kraj | −4,0 % | 60 716 Kč | +101 % |
| Jablunkov | Moravskoslezský kraj | −7,8 % | 59 580 Kč | +99 % |
| Frýdek-Místek | Moravskoslezský kraj | −6,5 % | 59 217 Kč | +99 % |
| Třinec | Moravskoslezský kraj | −6,3 % | 48 135 Kč | +99 % |
Proč to kupujícího zajímá
To, co ceny dělaly posledních pět let, neříká nic o dalších pěti. Ta celostátní vlna, která zvedla i vylidňující se města, jednou opadne — a zůstane jen místní poptávka. Tu vyčtete z demografie mnohem spolehlivěji než z cenového grafu.
Prakticky: u obce, která dlouhodobě ztrácí obyvatele, počítejte s tím, že prodej potrvá déle a že cena už nemá kam moc růst. Neznamená to, že je to špatná koupě. Znamená to, že je to koupě na bydlení, ne na spekulaci — a to je docela zásadní rozdíl v tom, co od ní čekat.
Populační řadu od roku 2000 najdete na profilu každé obce hned vedle cenového grafu. Právě proto, aby šlo obojí vidět naráz.
Pozor na jednoletá čísla u malých obcí. Když má obec tři tisíce obyvatel, stačí jedna nová bytovka nebo zavření jednoho podniku a migrační saldo se zlomí. Proto v článku pracujeme s desetiletou změnou, ne s posledním rokem.
Obce zmíněné v této analýze
Prohlédněte si kompletní profily obcí s podrobnými grafy vývoje cen a nájmů:
Původ dat a reprodukovatelnost analýzy
Tato analýza vychází výhradně z oficiálních otevřených databází: transakčních cen bytů ČSÚ (sada CEN0402), demografické bilance obyvatelstva ČSÚ (sada OBY01B01) a cenové mapy Ministerstva financí ČR za referenční rok 2025.
Všechny číselné hodnoty v textu i tabulkách jsou počítány automaticky ze zdrojového souboru
top500_master.json při každé týdenní synchronizaci dat. Text byl naposledy
přepočten 8. 9. 2026.