okresní město · 17 km od Ostravě
Frýdek-Místek
Trh s bydlením ve Frýdku-Místku stojí na dvou číslech: kupní ceně 59 217 Kč/m² a mediánu tržního nájmu 206,1 Kč/m² u dispozice 2+kk. Z jejich poměru vychází hrubý výnos 4,18 % ročně.
- Kupní cena bytů
- 59 217 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 206,1 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 36,9 %
- Hrubý výnos
- 4,18 % p. a.
151. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
456. z 500, medián 4,91 %
Šedesátimetrový byt tu vyjde zhruba na 3 553 020 Kč při koupi, nebo na 12 366 Kč měsíčně v nájmu bez energií a služeb. Z čisté krajské mzdy je to 36,9 % na nájem a 44,7 % na splátku hypotéky.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². Ve Frýdku-Místku vychází 7,0 let při průměrné mzdě 42 100 Kč měsíčně, což je citelně nad republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) vychází na 14 948 Kč měsíčně. To je o 2 582 Kč více než čisté nájemné za stejný byt — a k tomu je potřeba mít předem 710 603 Kč vlastních prostředků na dvacetiprocentní akontaci.
Co je tu podstatné
Frýdek-Místek funguje jako spádové centrum, kam lidé z okolí jezdí do práce, k lékaři a do školy. To je pro pronajímatele podstatnější než absolutní výše výnosu (4,18 %): poptávka po nájmu je tu odvozená od pracovních míst v celém okrese Frýdek-Místek, ne jen od počtu obyvatel města. Nejméně rizikové bývají menší byty blízko centra a nemocnice.
Jaké to tu je
Co o Frýdku-Místku říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Frýdek-Místek ukazuje rozpor, který se v Česku vidí často a vysvětluje se špatně: lidí ubývá, ceny rostou. Za deset let odsud odešlo 6,5 % obyvatel, a přesto se byty od roku 2020 zdražily o 99,0 %. Nedělá to poptávka po stěhování sem, ale to, že stavět se přestalo úplně a zdražily i ty byty, které nikdo nechce prodat.
První písemná zmínka je z roku 1267. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
Koupě se tu vyplatí až po 19 letech — to je víc, než kolik lidí v jednom bytě vydrží. Splátka 14 948 Kč proti nájmu 12 366 Kč nechává málo prostoru a hrubý výnos 4,2 % tomu odpovídá. Nájem tu není prohra, ale legitimní volba.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou ve Frýdku-Místku v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se ve Frýdku-Místku vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 19 let. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
12 366 / měs.
Splátka hypotéky
14 948 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
710 603
20 % z 3 553 020
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení ve Frýdku-Místku spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 33 471 Kč měsíčně.
Na akontaci 710 603 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 17,7 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 12 366 Kč | 36,9 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 14 948 Kč | 44,7 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 74 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 710 603 Kč | 17,7 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
64 067 Kč/m²
byt 59 217 Kč/m²
Dům 120 m²
7 688 040 Kč
akontace 1 537 607 Kč
Splátka hypotéky
32 344 / měs.
u bytu 14 948 Kč
Metr v domě a v bytě vychází zhruba nastejno (rozdíl 8,2 %). Rozhoduje tedy spíš to, co od bydlení čekáte, než cena za metr.
Vývoj kupních cen
okres Frýdek-Místek, korigováno na velikostní skupinu „50 000 obyv. a více“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 1 785 420 Kč. Dnes je stejný byt na 3 553 020 Kč — o 1 767 600 Kč, tedy 99 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 260,6 Kč | 9 121 Kč | 27 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 206,1 Kč | 11 336 Kč | 34 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 177,7 Kč | 13 328 Kč | 40 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 169,9 Kč | 16 140 Kč | 48 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Počet obyvatel je proti roku 2000 nižší o 13,3 % a řada od roku 2000 klesá prakticky nepřetržitě. Dlouhodobý úbytek je na trhu s bydlením poznat na tom, že poptávka roste pomaleji než cena. Loni obec ztratila 164 obyvatel stěhováním a 262 přirozenou měnou. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 882 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 3,5). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Dojížďka za prací je rozptýlená do více směrů, nejčastěji lidé míří do cílů Ostrava, Nošovice, Nižní Lhoty.
Z celkového počtu 25 800 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 10 307 lidí (39,9 %). Naopak do Frýdku-Místku za prací z jiných obcí dojíždí 9 882 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 0,96.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Pro tento kraj zatím nemáme strojově čitelné jízdní řády. Dopravní organizátoři v Praze a na jižní Moravě je zveřejňují v otevřeném formátu, ostatní kraje zatím ne, takže dojezd počítat neumíme.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
17 zařízení
Schválená kapacita: 2 151 dětí
1 z nich učí i v jiných obcích; kapacita takového zařízení je v rejstříku vedená u jeho sídla.
Základní školy
17 zařízení
Schválená kapacita: 7 156 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Míst je dost
Poměr: 0,7 dětí na místo
Odhad cca 1 586 dětí ve věku 3–5 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 2 151 schválených míst v MŠ.
Školní věk (6–14 let)
Míst je dost
Poměr: 0,7 dětí na místo
Odhad cca 4 840 dětí ve věku 6–14 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 7 156 schválených míst v ZŠ.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Frýdek-Místek stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
S výnosem 4,18 % ročně sedí Frýdek-Místek blízko republikového mediánu 4,91 %. Nájmy 206,1 Kč/m² a cena 59 217 Kč/m² jsou tu v poměru, jaký je pro český trh typický. V rámci svého kraje (Moravskoslezský kraj) jde o 45. nejvyšší hrubý výnos z 60 sledovaných obcí. Prostor pro výnos se tu nedělá výběrem lokality, ale výběrem konkrétního bytu: rozdíl mezi dobře a špatně koupenou nemovitostí ve stejné ulici bývá větší než rozdíl mezi dvěma městy.
Časté otázky
Kolik stojí byt ve Frýdku-Místku?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 59 217 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 3 553 020 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Frýdek-Místek, korigováno na velikostní skupinu „50 000 obyv. a více“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem ve Frýdku-Místku?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 206,1 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 260,6 Kč a u 3+kk 177,7 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 12 366 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt ve Frýdku-Místku, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² vychází na 14 948 Kč měsíčně, nájem stejného bytu na 12 366 Kč. Koupě je tedy o 2 582 Kč měsíčně dražší a navíc potřebujete 710 603 Kč vlastních prostředků na akontaci. Splátka ale umořuje jistinu, zatímco nájem ne — a ke splátce je nutné připočíst daň 882 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se ve Frýdku-Místku investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 4,18 %, což je 456. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se ve Frýdku-Místku vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 25 349 Kč/m² v roce 2019 na 59 217 Kč/m² v roce 2025, tedy o 134 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá ve Frýdku-Místku obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 53 164 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo −164 osob (1 427 přistěhovalých proti 1 591 vystěhovalým) a přirozená měna −262 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Frýdek-Místek
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Frýdek-Místek, korigováno na velikostní skupinu „50 000 obyv. a více“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 598003.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Moravskoslezský kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Frýdek-Místek). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: