malá obec · 19 km od Ostravě
Bolatice
Bolatice jsou malá obec v okrese Opava s 4 508 obyvateli. Byty se tu podle ČSÚ prodávají za 45 880 Kč za metr, tedy citelně pod republikovým mediánem.
- Kupní cena bytů
- 45 880 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 183,0 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 32,8 %
- Hrubý výnos
- 4,79 % p. a.
375. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
298. z 500, medián 4,91 %
V přepočtu na standardní byt 60 m² jde o 2 752 800 Kč pořizovací ceny, případně 10 980 Kč měsíčního nájemného. Nájem spolkne 32,8 % čisté krajské mzdy, splátka hypotéky 34,6 %.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². V Bolaticích vychází 5,4 roku při průměrné mzdě 42 100 Kč měsíčně, což je citelně pod republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) vychází na 11 581 Kč měsíčně. To je o 601 Kč více než čisté nájemné za stejný byt — a k tomu je potřeba mít předem 550 559 Kč vlastních prostředků na dvacetiprocentní akontaci.
Co je tu podstatné
Bolatice mají 4 508 obyvatel, a to je pro investiční byt zásadní údaj: nájemní trh tu tvoří jednotky bytů. Výnos 4,79 % platí jen v případě, že byt skutečně pronajmete — jeden neobsazený rok tu smaže výnos několika let. Pro malé obce dává větší smysl kupovat na vlastní bydlení nebo na dům se zahradou než na pronájem.
Jaké to tu je
Co o Bolaticích říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Bolatice patří k obcím, o kterých se nepíše, protože se tu nic dramatického neděje — a to je pro bydlení spíš dobrá zpráva. Počet obyvatel se drží, ceny se pohybují pod republikovým mediánem (45 880 Kč/m² proti 53 168 Kč) a trh nemá výkyvy, které by šlo načasovat.
První písemná zmínka je z roku 1250. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
Hranice, za kterou se koupě vyplatí víc než nájem, leží v Bolaticích na 11 let. Splátka 11 581 Kč proti nájmu 10 980 Kč, hrubý výnos 4,8 % — nic extrémního na žádnou stranu.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou v Bolaticích v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se v Bolaticích vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 11 let. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
10 980 / měs.
Splátka hypotéky
11 581 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
550 559
20 % z 2 752 800
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení v Bolaticích spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 33 471 Kč měsíčně.
Na akontaci 550 559 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 13,7 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 10 980 Kč | 32,8 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 11 581 Kč | 34,6 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 29 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 550 559 Kč | 13,7 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
40 951 Kč/m²
byt 45 880 Kč/m²
Dům 120 m²
4 914 120 Kč
akontace 982 823 Kč
Splátka hypotéky
20 674 / měs.
u bytu 11 581 Kč
Metr v domě a v bytě vychází zhruba nastejno (rozdíl -10,7 %). Rozhoduje tedy spíš to, co od bydlení čekáte, než cena za metr.
Vývoj kupních cen
okres Opava, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 1 483 500 Kč. Dnes je stejný byt na 2 752 800 Kč — o 1 269 300 Kč, tedy 86 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 208,0 Kč | 7 280 Kč | 22 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 183,0 Kč | 10 065 Kč | 30 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 179,0 Kč | 13 425 Kč | 40 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 165,0 Kč | 15 675 Kč | 47 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Od roku 2000 obec vyrostla o 8,4 % obyvatel — z 4 157 na 4 508. Rostoucí populace drží poptávku po bydlení i v obdobích, kdy trh jinde stagnuje. Loni obec ztratila 18 obyvatel stěhováním a 4 přirozenou měnou. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 353 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 1,4). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Dojížďka za prací je rozptýlená do více směrů, nejčastěji lidé míří do cílů Ostrava, Opava, Dolní Benešov.
Z celkového počtu 2 166 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 1 173 lidí (54,2 %). Naopak do Bolaticích za prací z jiných obcí dojíždí 805 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 0,69.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Pro tento kraj zatím nemáme strojově čitelné jízdní řády. Dopravní organizátoři v Praze a na jižní Moravě je zveřejňují v otevřeném formátu, ostatní kraje zatím ne, takže dojezd počítat neumíme.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
1 zařízení
Schválená kapacita: 170 dětí
Základní školy
1 zařízení
Schválená kapacita: 650 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Míst je těsně
Poměr: 0,9 dětí na místo
Odhad cca 151 dětí ve věku 3–5 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 170 schválených míst v MŠ.
Školní věk (6–14 let)
Míst je dost
Poměr: 0,7 dětí na místo
Odhad cca 456 dětí ve věku 6–14 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 650 schválených míst v ZŠ.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Bolatice stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
S výnosem 4,79 % ročně sedí Bolatice blízko republikového mediánu 4,91 %. Nájmy 183,0 Kč/m² a cena 45 880 Kč/m² jsou tu v poměru, jaký je pro český trh typický. V rámci svého kraje (Moravskoslezský kraj) jde o 27. nejvyšší hrubý výnos z 60 sledovaných obcí. Prostor pro výnos se tu nedělá výběrem lokality, ale výběrem konkrétního bytu: rozdíl mezi dobře a špatně koupenou nemovitostí ve stejné ulici bývá větší než rozdíl mezi dvěma městy.
Časté otázky
Kolik stojí byt v Bolaticích?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 45 880 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 2 752 800 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Opava, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem v Bolaticích?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 183,0 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 208,0 Kč a u 3+kk 179,0 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 10 980 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt v Bolaticích, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² vychází na 11 581 Kč měsíčně, nájem stejného bytu na 10 980 Kč. Koupě je tedy o 601 Kč měsíčně dražší a navíc potřebujete 550 559 Kč vlastních prostředků na akontaci. Splátka ale umořuje jistinu, zatímco nájem ne — a ke splátce je nutné připočíst daň 353 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se v Bolaticích investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 4,79 %, což je 298. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se v Bolaticích vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 23 505 Kč/m² v roce 2019 na 45 880 Kč/m² v roce 2025, tedy o 95 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá v Bolaticích obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 4 508 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo −18 osob (59 přistěhovalých proti 77 vystěhovalým) a přirozená měna −4 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Opava
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Opava, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 506214.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Moravskoslezský kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Opava). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: