malá obec · 22 km od Plzni
Plasy
Trh s bydlením v Plasech stojí na dvou číslech: kupní ceně 55 188 Kč/m² a mediánu tržního nájmu 190,0 Kč/m² u dispozice 2+kk. Z jejich poměru vychází hrubý výnos 4,13 % ročně.
- Kupní cena bytů
- 55 188 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 190,0 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 32,8 %
- Hrubý výnos
- 4,13 % p. a.
217. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
462. z 500, medián 4,91 %
V přepočtu na standardní byt 60 m² jde o 3 311 280 Kč pořizovací ceny, případně 11 400 Kč měsíčního nájemného. Nájem spolkne 32,8 % čisté krajské mzdy, splátka hypotéky 40,1 %.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². V Plasech vychází 6,3 roku při průměrné mzdě 43 800 Kč měsíčně, což je prakticky na úrovni republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) vychází na 13 931 Kč měsíčně. To je o 2 531 Kč více než čisté nájemné za stejný byt — a k tomu je potřeba mít předem 662 255 Kč vlastních prostředků na dvacetiprocentní akontaci.
Co je tu podstatné
Plasy mají 2 888 obyvatel, a to je pro investiční byt zásadní údaj: nájemní trh tu tvoří jednotky bytů. Výnos 4,13 % platí jen v případě, že byt skutečně pronajmete — jeden neobsazený rok tu smaže výnos několika let. Pro malé obce dává větší smysl kupovat na vlastní bydlení nebo na dům se zahradou než na pronájem.
Jaké to tu je
Co o Plasech říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Plasy patří k obcím, o kterých se nepíše, protože se tu nic dramatického neděje — a to je pro bydlení spíš dobrá zpráva. Počet obyvatel se drží, ceny se pohybují nad republikovým mediánem (55 188 Kč/m² proti 53 168 Kč) a trh nemá výkyvy, které by šlo načasovat.
První písemná zmínka je z roku 1146. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
Koupě se tu vyplatí až po 20 letech — to je víc, než kolik lidí v jednom bytě vydrží. Splátka 13 931 Kč proti nájmu 11 400 Kč nechává málo prostoru a hrubý výnos 4,1 % tomu odpovídá. Nájem tu není prohra, ale legitimní volba.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou v Plasech v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se v Plasech vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 20 let. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
11 400 / měs.
Splátka hypotéky
13 931 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
662 255
20 % z 3 311 280
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení v Plasech spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 34 719 Kč měsíčně.
Na akontaci 662 255 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 15,9 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 11 400 Kč | 32,8 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 13 931 Kč | 40,1 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 29 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 662 255 Kč | 15,9 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
57 366 Kč/m²
byt 55 188 Kč/m²
Dům 120 m²
6 883 920 Kč
akontace 1 376 783 Kč
Splátka hypotéky
28 961 / měs.
u bytu 13 931 Kč
Metr v domě a v bytě vychází zhruba nastejno (rozdíl 3,9 %). Rozhoduje tedy spíš to, co od bydlení čekáte, než cena za metr.
Vývoj kupních cen
okres Plzeň-sever, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 1 923 840 Kč. Dnes je stejný byt na 3 311 280 Kč — o 1 387 440 Kč, tedy 72 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 284,0 Kč | 9 940 Kč | 29 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 190,0 Kč | 10 450 Kč | 30 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 168,0 Kč | 12 600 Kč | 36 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 172,0 Kč | 16 340 Kč | 47 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Od roku 2000 obec vyrostla o 10,2 % obyvatel — z 2 621 na 2 888. Rostoucí populace drží poptávku po bydlení i v obdobích, kdy trh jinde stagnuje. Loni obec ztratila 32 obyvatel stěhováním a 4 přirozenou měnou. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 353 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 1,4). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Dojížďka za prací je rozptýlená do více směrů, nejčastěji lidé míří do cílů Plzeň, Kaznějov, Kralovice.
Z celkového počtu 1 358 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 760 lidí (56,0 %). Naopak do Plasech za prací z jiných obcí dojíždí 370 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 0,49.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Pro tento kraj zatím nemáme strojově čitelné jízdní řády. Dopravní organizátoři v Praze a na jižní Moravě je zveřejňují v otevřeném formátu, ostatní kraje zatím ne, takže dojezd počítat neumíme.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
1 zařízení
Schválená kapacita: 140 dětí
Základní školy
1 zařízení
Schválená kapacita: 350 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Míst je dost
Poměr: 0,6 dětí na místo
Odhad cca 83 dětí ve věku 3–5 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 140 schválených míst v MŠ.
Školní věk (6–14 let)
Míst je dost
Poměr: 0,7 dětí na místo
Odhad cca 252 dětí ve věku 6–14 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 350 schválených míst v ZŠ.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Plasy stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
S výnosem 4,13 % ročně sedí Plasy blízko republikového mediánu 4,91 %. Nájmy 190,0 Kč/m² a cena 55 188 Kč/m² jsou tu v poměru, jaký je pro český trh typický. V rámci svého kraje (Plzeňský kraj) jde o 32. nejvyšší hrubý výnos z 35 sledovaných obcí. Prostor pro výnos se tu nedělá výběrem lokality, ale výběrem konkrétního bytu: rozdíl mezi dobře a špatně koupenou nemovitostí ve stejné ulici bývá větší než rozdíl mezi dvěma městy.
Časté otázky
Kolik stojí byt v Plasech?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 55 188 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 3 311 280 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Plzeň-sever, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem v Plasech?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 190,0 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 284,0 Kč a u 3+kk 168,0 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 11 400 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt v Plasech, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² vychází na 13 931 Kč měsíčně, nájem stejného bytu na 11 400 Kč. Koupě je tedy o 2 531 Kč měsíčně dražší a navíc potřebujete 662 255 Kč vlastních prostředků na akontaci. Splátka ale umořuje jistinu, zatímco nájem ne — a ke splátce je nutné připočíst daň 353 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se v Plasech investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 4,13 %, což je 462. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se v Plasech vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 27 084 Kč/m² v roce 2019 na 55 188 Kč/m² v roce 2025, tedy o 104 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá v Plasech obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 2 888 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo −32 osob (68 přistěhovalých proti 100 vystěhovalým) a přirozená měna −4 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Plzeň-sever
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Plzeň-sever, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 559351.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Plzeňský kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okresy Plzeň-jih a Plzeň-sever (sloučený obvod Úřadu práce)). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: