krajské město
Plzeň
S cenou 73 883 Kč za metr čtvereční je Plzeň 12. nejdražší lokalitou z pěti set sledovaných obcí. Celostátní průměr ČSÚ za rok 2025 přitom činí 60 498 Kč/m².
- Kupní cena bytů
- 73 883 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 249,2 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 43,1 %
- Hrubý výnos
- 4,05 % p. a.
12. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
467. z 500, medián 4,91 %
U modelového bytu 60 m² to znamená 4 432 980 Kč při koupi a 14 952 Kč měsíčně, pokud byste ho místo toho pronajímali. Nájemníkovi z toho odejde 43,1 % čisté mzdy, majiteli na splátce 53,7 %.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². V Plzni vychází 8,4 roku při průměrné mzdě 43 800 Kč měsíčně, což je výrazně nad republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) vychází na 18 650 Kč měsíčně. To je o 3 698 Kč více než čisté nájemné za stejný byt — a k tomu je potřeba mít předem 886 595 Kč vlastních prostředků na dvacetiprocentní akontaci.
Co je tu podstatné
Krajská města jako Plzeň mají jednu vlastnost, kterou menší trhy nenabídnou: stálý přísun nájemníků z úřadů, nemocnic a škol. Výnos 4,05 % tu proto bývá udržitelnější než stejné číslo v okresním městě. Sledujte spíš dispozici než adresu — 1+kk a 2+kk se v krajských městech pronajímají řádově rychleji než velké byty.
Jaké to tu je
Co o Plzni říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Plzeň je místo, kam se jezdí. Pracovních míst je tu 2,83krát víc než pracujících obyvatel — denně sem dojíždí 37 639 lidí zvenčí, zatímco ven jich odjíždí 13 281. Ráno se tu tedy neuvolňuje parkování, naopak.
První písemná zmínka je z roku 1295. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
Koupě se tu vyplatí až po 19 letech — to je víc, než kolik lidí v jednom bytě vydrží. Splátka 18 650 Kč proti nájmu 14 952 Kč nechává málo prostoru a hrubý výnos 4,0 % tomu odpovídá. Nájem tu není prohra, ale legitimní volba.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou v Plzni v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se v Plzni vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 19 let. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
14 952 / měs.
Splátka hypotéky
18 650 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
886 595
20 % z 4 432 980
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení v Plzni spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 34 719 Kč měsíčně.
Na akontaci 886 595 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 21,3 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 14 952 Kč | 43,1 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 18 650 Kč | 53,7 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 74 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 886 595 Kč | 21,3 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
80 904 Kč/m²
byt 73 883 Kč/m²
Dům 120 m²
9 708 480 Kč
akontace 1 941 695 Kč
Splátka hypotéky
40 844 / měs.
u bytu 18 650 Kč
Metr v domě a v bytě vychází zhruba nastejno (rozdíl 9,5 %). Rozhoduje tedy spíš to, co od bydlení čekáte, než cena za metr.
Vývoj kupních cen
okres Plzeň-město, korigováno na velikostní skupinu „50 000 obyv. a více“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 2 577 480 Kč. Dnes je stejný byt na 4 432 980 Kč — o 1 855 500 Kč, tedy 72 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 300,7 Kč | 10 524 Kč | 30 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 249,2 Kč | 13 706 Kč | 39 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 219,0 Kč | 16 425 Kč | 47 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 202,0 Kč | 19 190 Kč | 55 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Od roku 2000 obec vyrostla o 12,7 % obyvatel — z 166 759 na 187 863. Rostoucí populace drží poptávku po bydlení i v obdobích, kdy trh jinde stagnuje. Stěhování obci loni přineslo +664 obyvatel, přirozenou měnou ale ztratila 729 — přírůstek tedy stojí na nově příchozích. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 882 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 3,5). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Obec funguje jako spádové pracovní centrum – za prací sem dojíždí více lidí (37,639 osob), než kolik odtud vyjíždí (13,281 osob).
Z celkového počtu 92 587 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 13 281 lidí (14,3 %). Naopak do Plzni za prací z jiných obcí dojíždí 37 639 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 2,83.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Plzeň je sama spádovým centrem, do kterého se odjinud dojíždí.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
59 zařízení
Schválená kapacita: 6 401 dětí
Základní školy
47 zařízení
Schválená kapacita: 21 287 žáků
1 z nich učí i v jiných obcích; kapacita takové školy je v rejstříku vedená za celý subjekt u jejího sídla, proto ji sem nepřipisujeme.
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Poměr se neuvádí (rychlý růst)
Věková data jsou z roku 2021 (168 733 obyv.) a obec do roku 2025 vyrostla o 11,3 % na 187 863 obyvatel. Poměr by byl zavádějící.
Školní věk (6–14 let)
Poměr se neuvádí (rychlý růst)
Věková data jsou z roku 2021 (168 733 obyv.) a obec do roku 2025 vyrostla o 11,3 % na 187 863 obyvatel. Poměr by byl zavádějící.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Plzeň stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
Hrubý výnos 4,05 % ročně je pod republikovým mediánem 4,91 %. Nájmy 249,2 Kč/m² zkrátka nedrží krok s tím, kam se dostala kupní cena 73 883 Kč/m². V rámci svého kraje (Plzeňský kraj) jde o 34. nejvyšší hrubý výnos z 35 sledovaných obcí. Takové trhy nefungují jako zdroj měsíčního příjmu, ale jako uchovatel hodnoty. Nájem tu při běžném financování nepokryje splátku a investor dotuje rozdíl z vlastní kapsy v sázce na růst ceny.
Časté otázky
Kolik stojí byt v Plzni?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 73 883 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 4 432 980 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Plzeň-město, korigováno na velikostní skupinu „50 000 obyv. a více“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem v Plzni?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 249,2 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 300,7 Kč a u 3+kk 219,0 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 14 952 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt v Plzni, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² vychází na 18 650 Kč měsíčně, nájem stejného bytu na 14 952 Kč. Koupě je tedy o 3 698 Kč měsíčně dražší a navíc potřebujete 886 595 Kč vlastních prostředků na akontaci. Splátka ale umořuje jistinu, zatímco nájem ne — a ke splátce je nutné připočíst daň 882 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se v Plzni investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 4,05 %, což je 467. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se v Plzni vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 39 025 Kč/m² v roce 2019 na 73 883 Kč/m² v roce 2025, tedy o 89 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá v Plzni obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 187 863 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo +664 osob (10 239 přistěhovalých proti 9 575 vystěhovalým) a přirozená měna −729 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Plzeň-město
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Plzeň-město, korigováno na velikostní skupinu „50 000 obyv. a více“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 554791.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Plzeňský kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Plzeň-město). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: