menší město · 16 km od Plzni
Rokycany
Rokycany (14 248 obyvatel, okres Rokycany) vychází z dat ČSÚ a MF ČR jako menší město s cenovou hladinou 57 163 Kč/m² a nájmy kolem 210,5 Kč/m².
- Kupní cena bytů
- 57 163 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 210,5 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 36,4 %
- Hrubý výnos
- 4,42 % p. a.
172. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
408. z 500, medián 4,91 %
Šedesátimetrový byt tu vyjde zhruba na 3 429 780 Kč při koupi, nebo na 12 630 Kč měsíčně v nájmu bez energií a služeb. Z čisté krajské mzdy je to 36,4 % na nájem a 41,6 % na splátku hypotéky.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². V Rokycanech vychází 6,5 roku při průměrné mzdě 43 800 Kč měsíčně, což je mírně nad republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) vychází na 14 429 Kč měsíčně. To je o 1 799 Kč více než čisté nájemné za stejný byt — a k tomu je potřeba mít předem 685 955 Kč vlastních prostředků na dvacetiprocentní akontaci.
Co je tu podstatné
Rokycany jsou menší město a sídlo stejnojmenného okresu, kde nájemní trh drží především místní zaměstnavatelé a dojezd do většího centra. Výnos 4,42 % je použitelný, pokud počítáte i s náklady, které se do hrubého výnosu nepromítají: daň 504 Kč ročně, fond oprav a alespoň jeden neobsazený měsíc v roce. Po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jaké to tu je
Co o Rokycanech říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Rokycany patří k obcím, o kterých se nepíše, protože se tu nic dramatického neděje — a to je pro bydlení spíš dobrá zpráva. Počet obyvatel se drží, ceny se pohybují nad republikovým mediánem (57 163 Kč/m² proti 53 168 Kč) a trh nemá výkyvy, které by šlo načasovat.
První písemná zmínka je z roku 1110. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
Hranice, za kterou se koupě vyplatí víc než nájem, leží v Rokycanech na 15 let. Splátka 14 429 Kč proti nájmu 12 630 Kč, hrubý výnos 4,4 % — nic extrémního na žádnou stranu.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou v Rokycanech v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se v Rokycanech vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 15 let. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
12 630 / měs.
Splátka hypotéky
14 429 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
685 955
20 % z 3 429 780
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení v Rokycanech spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 34 719 Kč měsíčně.
Na akontaci 685 955 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 16,5 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 12 630 Kč | 36,4 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 14 429 Kč | 41,6 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 42 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 685 955 Kč | 16,5 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
54 192 Kč/m²
byt 57 163 Kč/m²
Dům 120 m²
6 503 040 Kč
akontace 1 300 607 Kč
Splátka hypotéky
27 358 / měs.
u bytu 14 429 Kč
Metr v domě a v bytě vychází zhruba nastejno (rozdíl -5,2 %). Rozhoduje tedy spíš to, co od bydlení čekáte, než cena za metr.
Vývoj kupních cen
okres Rokycany, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 1 954 020 Kč. Dnes je stejný byt na 3 429 780 Kč — o 1 475 760 Kč, tedy 76 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 286,0 Kč | 10 010 Kč | 29 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 210,5 Kč | 11 578 Kč | 33 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 193,0 Kč | 14 475 Kč | 42 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 168,5 Kč | 16 008 Kč | 46 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Počet obyvatel je dlouhodobě stabilní: od roku 2000 klesl o 1,9 %. Trh s bydlením tu proto reaguje spíš na ceny a úrokové sazby než na demografii. Loni obec ztratila 97 obyvatel stěhováním a 36 přirozenou měnou. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 504 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 2,0). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Obec funguje jako spádové pracovní centrum – za prací sem dojíždí více lidí (3,788 osob), než kolik odtud vyjíždí (2,760 osob).
Z celkového počtu 7 131 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 2 760 lidí (38,7 %). Naopak do Rokycanech za prací z jiných obcí dojíždí 3 788 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 1,37.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Pro tento kraj zatím nemáme strojově čitelné jízdní řády. Dopravní organizátoři v Praze a na jižní Moravě je zveřejňují v otevřeném formátu, ostatní kraje zatím ne, takže dojezd počítat neumíme.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
3 zařízení
Schválená kapacita: 580 dětí
Základní školy
4 zařízení
Schválená kapacita: 1 947 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Míst je dost
Poměr: 0,7 dětí na místo
Odhad cca 414 dětí ve věku 3–5 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 580 schválených míst v MŠ.
Školní věk (6–14 let)
Míst je dost
Poměr: 0,7 dětí na místo
Odhad cca 1 260 dětí ve věku 6–14 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 1 947 schválených míst v ZŠ.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Rokycany stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
S výnosem 4,42 % ročně sedí Rokycany blízko republikového mediánu 4,91 %. Nájmy 210,5 Kč/m² a cena 57 163 Kč/m² jsou tu v poměru, jaký je pro český trh typický. V rámci svého kraje (Plzeňský kraj) jde o 28. nejvyšší hrubý výnos z 35 sledovaných obcí. Prostor pro výnos se tu nedělá výběrem lokality, ale výběrem konkrétního bytu: rozdíl mezi dobře a špatně koupenou nemovitostí ve stejné ulici bývá větší než rozdíl mezi dvěma městy.
Časté otázky
Kolik stojí byt v Rokycanech?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 57 163 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 3 429 780 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Rokycany, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem v Rokycanech?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 210,5 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 286,0 Kč a u 3+kk 193,0 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 12 630 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt v Rokycanech, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² vychází na 14 429 Kč měsíčně, nájem stejného bytu na 12 630 Kč. Koupě je tedy o 1 799 Kč měsíčně dražší a navíc potřebujete 685 955 Kč vlastních prostředků na akontaci. Splátka ale umořuje jistinu, zatímco nájem ne — a ke splátce je nutné připočíst daň 504 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se v Rokycanech investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 4,42 %, což je 408. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se v Rokycanech vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 29 006 Kč/m² v roce 2019 na 57 163 Kč/m² v roce 2025, tedy o 97 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá v Rokycanech obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 14 248 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo −97 osob (502 přistěhovalých proti 599 vystěhovalým) a přirozená měna −36 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Rokycany
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Rokycany, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 559717.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Plzeňský kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Rokycany). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: