město ve strukturálně postiženém regionu · 9 km od Ostravě
Šenov
Šenov (6 642 obyvatel, okres Ostrava-město) vychází z dat ČSÚ a MF ČR jako město ve strukturálně postiženém regionu s cenovou hladinou 51 054 Kč/m² a nájmy kolem 126,0 Kč/m².
- Kupní cena bytů
- 51 054 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 126,0 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 22,6 %
- Hrubý výnos
- 2,96 % p. a.
295. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
500. z 500, medián 4,91 %
U modelového bytu 60 m² to znamená 3 063 240 Kč při koupi a 7 560 Kč měsíčně, pokud byste ho místo toho pronajímali. Nájemníkovi z toho odejde 22,6 % čisté mzdy, majiteli na splátce 38,5 %.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². V Šenově vychází 6,1 roku při průměrné mzdě 42 100 Kč měsíčně, což je prakticky na úrovni republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) vychází na 12 887 Kč měsíčně. To je o 5 327 Kč více než čisté nájemné za stejný byt — a k tomu je potřeba mít předem 612 647 Kč vlastních prostředků na dvacetiprocentní akontaci.
Co je tu podstatné
Okres Ostrava-město patří mezi regiony, kde nízká vstupní cena 51 054 Kč/m² vytváří opticky vysoký výnos 2,96 %. Číslo ale předpokládá obsazenost. Klíčové je proto ověřit si konkrétní ulici a dům, ne město jako celek — rozdíl mezi udržovaným domem a lokalitou s exekucemi je tu větší než kdekoli jinde v republice. Počítejte také s tím, že prodej trvá déle.
Jaké to tu je
Co o Šenově říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Šenov má radnici, vlastní jméno na ceduli i vlastní rozpočet, ale v pracovní den ráno se vyprázdní. Z 3 102 pracujících obyvatel jich 2 130 odjíždí za prací jinam, tedy 68,7 %. A nerozjíždějí se do všech stran: 63,6 % z nich pracuje v Ostravě. Kdo se sem stěhuje, kupuje si adresu, ne pracovní trh.
První písemná zmínka je z roku 1305. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
A teď to nepříjemné. Při dnešních cenách a sazbách se koupě bytu v Šenově nevyplatí ani za celou dobu splatnosti hypotéky. Nájem 7 560 Kč je proti splátce 12 887 Kč tak nízký (hrubý výnos 3,0 %), že vlastní byt nedožene nájemníka, který si úspory nechá na spořicím účtu. Neznamená to, že kupovat je chyba — jen že důvod bude jiný než finanční.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou v Šenově v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě bytu se v Šenově za celou dobu splatnosti hypotéky nevyplatí. Ani po třiceti letech nevyjde vlastní byt líp než nájem — nájemné je tu proti kupní ceně nízké (3,0 % hrubého výnosu). Neznamená to, že kupovat je chyba; znamená to, že důvod bude jiný než ten finanční.
Nájem za 60 m²
7 560 / měs.
Splátka hypotéky
12 887 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
612 647
20 % z 3 063 240
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení v Šenově spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 33 471 Kč měsíčně.
Na akontaci 612 647 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 15,3 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 7 560 Kč | 22,6 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 12 887 Kč | 38,5 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 34 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 612 647 Kč | 15,3 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
49 352 Kč/m²
byt 51 054 Kč/m²
Dům 120 m²
5 922 240 Kč
akontace 1 184 447 Kč
Splátka hypotéky
24 915 / měs.
u bytu 12 887 Kč
Metr v domě a v bytě vychází zhruba nastejno (rozdíl -3,3 %). Rozhoduje tedy spíš to, co od bydlení čekáte, než cena za metr.
Vývoj kupních cen
okres Ostrava-město, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 1 523 820 Kč. Dnes je stejný byt na 3 063 240 Kč — o 1 539 420 Kč, tedy 101 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 186,0 Kč | 6 510 Kč | 19 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 126,0 Kč | 6 930 Kč | 21 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 112,0 Kč | 8 400 Kč | 25 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 126,0 Kč | 11 970 Kč | 36 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Od roku 2000 obec vyrostla o 21,4 % obyvatel — z 5 469 na 6 642. Rostoucí populace drží poptávku po bydlení i v obdobích, kdy trh jinde stagnuje. Stěhování obci loni přineslo +36 obyvatel, přirozenou měnou ale ztratila 33 — přírůstek tedy stojí na nově příchozích. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 403 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 1,6). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Obec je pracovně silně navázaná na cíl Ostrava, kam směřuje 63.6 % všech vyjíždějících obyvatel.
Z celkového počtu 3 102 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 2 130 lidí (68,7 %). Naopak do Šenově za prací z jiných obcí dojíždí 1 155 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 0,54.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Pro tento kraj zatím nemáme strojově čitelné jízdní řády. Dopravní organizátoři v Praze a na jižní Moravě je zveřejňují v otevřeném formátu, ostatní kraje zatím ne, takže dojezd počítat neumíme.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
1 zařízení
Schválená kapacita: 190 dětí
Základní školy
1 zařízení
Schválená kapacita: 850 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Míst je těsně
Poměr: 1,0 dětí na místo
Odhad cca 189 dětí ve věku 3–5 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 190 schválených míst v MŠ.
Školní věk (6–14 let)
Míst je dost
Poměr: 0,7 dětí na místo
Odhad cca 631 dětí ve věku 6–14 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 850 schválených míst v ZŠ.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Šenov stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
Hrubý výnos 2,96 % ročně je pod republikovým mediánem 4,91 %. Nájmy 126,0 Kč/m² zkrátka nedrží krok s tím, kam se dostala kupní cena 51 054 Kč/m². V rámci svého kraje (Moravskoslezský kraj) jde o 60. nejvyšší hrubý výnos z 60 sledovaných obcí. Takové trhy nefungují jako zdroj měsíčního příjmu, ale jako uchovatel hodnoty. Nájem tu při běžném financování nepokryje splátku a investor dotuje rozdíl z vlastní kapsy v sázce na růst ceny.
Časté otázky
Kolik stojí byt v Šenově?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 51 054 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 3 063 240 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Ostrava-město, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem v Šenově?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 126,0 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 186,0 Kč a u 3+kk 112,0 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 7 560 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt v Šenově, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² vychází na 12 887 Kč měsíčně, nájem stejného bytu na 7 560 Kč. Koupě je tedy o 5 327 Kč měsíčně dražší a navíc potřebujete 612 647 Kč vlastních prostředků na akontaci. Splátka ale umořuje jistinu, zatímco nájem ne — a ke splátce je nutné připočíst daň 403 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se v Šenově investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 2,96 %, což je 500. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se v Šenově vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 21 282 Kč/m² v roce 2019 na 51 054 Kč/m² v roce 2025, tedy o 140 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá v Šenově obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 6 642 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo +36 osob (194 přistěhovalých proti 158 vystěhovalým) a přirozená měna −33 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Ostrava-město
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Ostrava-město, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 598798.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Moravskoslezský kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Ostrava-město). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: