malá obec · 22 km od Ostravě
Štěpánkovice
Štěpánkovice jsou malá obec v okrese Opava s 3 154 obyvateli. Byty se tu podle ČSÚ prodávají za 45 880 Kč za metr, tedy citelně pod republikovým mediánem.
- Kupní cena bytů
- 45 880 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 186,0 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 33,3 %
- Hrubý výnos
- 4,86 % p. a.
379. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
272. z 500, medián 4,91 %
Šedesátimetrový byt tu vyjde zhruba na 2 752 800 Kč při koupi, nebo na 11 160 Kč měsíčně v nájmu bez energií a služeb. Z čisté krajské mzdy je to 33,3 % na nájem a 34,6 % na splátku hypotéky.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². Ve Štěpánkovicích vychází 5,4 roku při průměrné mzdě 42 100 Kč měsíčně, což je citelně pod republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) vychází na 11 581 Kč měsíčně. To je o 421 Kč více než čisté nájemné za stejný byt — a k tomu je potřeba mít předem 550 559 Kč vlastních prostředků na dvacetiprocentní akontaci.
Co je tu podstatné
Štěpánkovice mají 3 154 obyvatel, a to je pro investiční byt zásadní údaj: nájemní trh tu tvoří jednotky bytů. Výnos 4,86 % platí jen v případě, že byt skutečně pronajmete — jeden neobsazený rok tu smaže výnos několika let. Pro malé obce dává větší smysl kupovat na vlastní bydlení nebo na dům se zahradou než na pronájem.
Jaké to tu je
Co o Štěpánkovicích říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Štěpánkovice mají radnici, vlastní jméno na ceduli i vlastní rozpočet, ale v pracovní den ráno se vyprázdní. Z 1 519 pracujících obyvatel jich 1 040 odjíždí za prací jinam, tedy 68,5 %. A nerozjíždějí se do všech stran: 46,0 % z nich pracuje v Opavě. Kdo se sem stěhuje, kupuje si adresu, ne pracovní trh.
První písemná zmínka je z roku 1303. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
Hranice, za kterou se koupě vyplatí víc než nájem, leží ve Štěpánkovicích na 10 let. Splátka 11 581 Kč proti nájmu 11 160 Kč, hrubý výnos 4,9 % — nic extrémního na žádnou stranu.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou ve Štěpánkovicích v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se ve Štěpánkovicích vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 10 let. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
11 160 / měs.
Splátka hypotéky
11 581 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
550 559
20 % z 2 752 800
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení ve Štěpánkovicích spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 33 471 Kč měsíčně.
Na akontaci 550 559 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 13,7 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 11 160 Kč | 33,3 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 11 581 Kč | 34,6 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 29 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 550 559 Kč | 13,7 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
40 951 Kč/m²
byt 45 880 Kč/m²
Dům 120 m²
4 914 120 Kč
akontace 982 823 Kč
Splátka hypotéky
20 674 / měs.
u bytu 11 581 Kč
Metr v domě a v bytě vychází zhruba nastejno (rozdíl -10,7 %). Rozhoduje tedy spíš to, co od bydlení čekáte, než cena za metr.
Vývoj kupních cen
okres Opava, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 1 483 500 Kč. Dnes je stejný byt na 2 752 800 Kč — o 1 269 300 Kč, tedy 86 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 220,0 Kč | 7 700 Kč | 23 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 186,0 Kč | 10 230 Kč | 31 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 168,0 Kč | 12 600 Kč | 38 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 151,0 Kč | 14 345 Kč | 43 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Počet obyvatel je dlouhodobě stabilní: od roku 2000 vzrostl o 2,7 %. Trh s bydlením tu proto reaguje spíš na ceny a úrokové sazby než na demografii. Loni obec ztratila 1 obyvatel stěhováním a 5 přirozenou měnou. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 353 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 1,4). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Obec je pracovně silně navázaná na cíl Opava, kam směřuje 46.0 % všech vyjíždějících obyvatel.
Z celkového počtu 1 519 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 1 040 lidí (68,5 %). Naopak do Štěpánkovicích za prací z jiných obcí dojíždí 89 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 0,09.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Pro tento kraj zatím nemáme strojově čitelné jízdní řády. Dopravní organizátoři v Praze a na jižní Moravě je zveřejňují v otevřeném formátu, ostatní kraje zatím ne, takže dojezd počítat neumíme.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
1 zařízení
Schválená kapacita: 112 dětí
Základní školy
1 zařízení
Schválená kapacita: 414 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Míst je zjevně málo
Poměr: 1,1 dětí na místo
Odhad cca 119 dětí ve věku 3–5 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 112 schválených míst v MŠ.
Školní věk (6–14 let)
Míst je dost
Poměr: 0,8 dětí na místo
Odhad cca 334 dětí ve věku 6–14 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 414 schválených míst v ZŠ.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Štěpánkovice stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
S výnosem 4,86 % ročně sedí Štěpánkovice blízko republikového mediánu 4,91 %. Nájmy 186,0 Kč/m² a cena 45 880 Kč/m² jsou tu v poměru, jaký je pro český trh typický. V rámci svého kraje (Moravskoslezský kraj) jde o 24. nejvyšší hrubý výnos z 60 sledovaných obcí. Prostor pro výnos se tu nedělá výběrem lokality, ale výběrem konkrétního bytu: rozdíl mezi dobře a špatně koupenou nemovitostí ve stejné ulici bývá větší než rozdíl mezi dvěma městy.
Časté otázky
Kolik stojí byt ve Štěpánkovicích?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 45 880 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 2 752 800 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Opava, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem ve Štěpánkovicích?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 186,0 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 220,0 Kč a u 3+kk 168,0 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 11 160 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt ve Štěpánkovicích, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² vychází na 11 581 Kč měsíčně, nájem stejného bytu na 11 160 Kč. Koupě je tedy o 421 Kč měsíčně dražší a navíc potřebujete 550 559 Kč vlastních prostředků na akontaci. Splátka ale umořuje jistinu, zatímco nájem ne — a ke splátce je nutné připočíst daň 353 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se ve Štěpánkovicích investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 4,86 %, což je 272. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se ve Štěpánkovicích vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 23 505 Kč/m² v roce 2019 na 45 880 Kč/m² v roce 2025, tedy o 95 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá ve Štěpánkovicích obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 3 154 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo −1 osob (44 přistěhovalých proti 45 vystěhovalým) a přirozená měna −5 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Opava
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Opava, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 510483.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Moravskoslezský kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Opava). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: