město ve strukturálně postiženém regionu · 35 km od Liberci
Varnsdorf
Varnsdorf (14 645 obyvatel, okres Děčín) vychází z dat ČSÚ a MF ČR jako město ve strukturálně postiženém regionu s cenovou hladinou 39 314 Kč/m² a nájmy kolem 159,5 Kč/m².
- Kupní cena bytů
- 39 314 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 159,5 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 29,6 %
- Hrubý výnos
- 4,87 % p. a.
448. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
265. z 500, medián 4,91 %
U modelového bytu 60 m² to znamená 2 358 840 Kč při koupi a 9 570 Kč měsíčně, pokud byste ho místo toho pronajímali. Nájemníkovi z toho odejde 29,6 % čisté mzdy, majiteli na splátce 30,7 %.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². Ve Varnsdorfu vychází 4,9 roku při průměrné mzdě 40 500 Kč měsíčně, což je citelně pod republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) vychází na 9 924 Kč měsíčně. To je o 354 Kč více než čisté nájemné za stejný byt — a k tomu je potřeba mít předem 471 767 Kč vlastních prostředků na dvacetiprocentní akontaci.
Co je tu podstatné
Okres Děčín patří mezi regiony, kde nízká vstupní cena 39 314 Kč/m² vytváří opticky vysoký výnos 4,87 %. Číslo ale předpokládá obsazenost. Klíčové je proto ověřit si konkrétní ulici a dům, ne město jako celek — rozdíl mezi udržovaným domem a lokalitou s exekucemi je tu větší než kdekoli jinde v republice. Počítejte také s tím, že prodej trvá déle.
Jaké to tu je
Co o Varnsdorfu říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Varnsdorf ukazuje rozpor, který se v Česku vidí často a vysvětluje se špatně: lidí ubývá, ceny rostou. Za deset let odsud odešlo 6,2 % obyvatel, a přesto se byty od roku 2020 zdražily o 79,7 %. Nedělá to poptávka po stěhování sem, ale to, že stavět se přestalo úplně a zdražily i ty byty, které nikdo nechce prodat.
První písemná zmínka je z roku 1341. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
Hranice, za kterou se koupě vyplatí víc než nájem, leží ve Varnsdorfu na 12 let. Splátka 9 924 Kč proti nájmu 9 570 Kč, hrubý výnos 4,9 % — nic extrémního na žádnou stranu.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou ve Varnsdorfu v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se ve Varnsdorfu vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 12 let. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
9 570 / měs.
Splátka hypotéky
9 924 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
471 767
20 % z 2 358 840
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení ve Varnsdorfu spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 32 297 Kč měsíčně.
Na akontaci 471 767 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 12,2 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 9 570 Kč | 29,6 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 9 924 Kč | 30,7 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 42 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 471 767 Kč | 12,2 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
40 687 Kč/m²
byt 39 314 Kč/m²
Dům 120 m²
4 882 440 Kč
akontace 976 487 Kč
Splátka hypotéky
20 540 / měs.
u bytu 9 924 Kč
Metr v domě a v bytě vychází zhruba nastejno (rozdíl 3,5 %). Rozhoduje tedy spíš to, co od bydlení čekáte, než cena za metr.
Vývoj kupních cen
okres Děčín, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 1 312 980 Kč. Dnes je stejný byt na 2 358 840 Kč — o 1 045 860 Kč, tedy 80 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 179,5 Kč | 6 282 Kč | 19 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 159,5 Kč | 8 772 Kč | 27 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 141,0 Kč | 10 575 Kč | 33 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 122,0 Kč | 11 590 Kč | 36 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Počet obyvatel je proti roku 2000 nižší o 8,7 % a řada od roku 2000 klesá prakticky nepřetržitě. Dlouhodobý úbytek je na trhu s bydlením poznat na tom, že poptávka roste pomaleji než cena. Stěhování obci loni přineslo +6 obyvatel, přirozenou měnou ale ztratila 65 — přírůstek tedy stojí na nově příchozích. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 504 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 2,0). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Dojížďka za prací je rozptýlená do více směrů, nejčastěji lidé míří do cílů Rumburk, Hrádek nad Nisou, Liberec.
Z celkového počtu 6 433 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 1 767 lidí (27,5 %). Naopak do Varnsdorfu za prací z jiných obcí dojíždí 1 174 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 0,66.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Pro tento kraj zatím nemáme strojově čitelné jízdní řády. Dopravní organizátoři v Praze a na jižní Moravě je zveřejňují v otevřeném formátu, ostatní kraje zatím ne, takže dojezd počítat neumíme.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
7 zařízení
Schválená kapacita: 559 dětí
Základní školy
6 zařízení
Schválená kapacita: 1 663 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Míst je dost
Poměr: 0,8 dětí na místo
Odhad cca 431 dětí ve věku 3–5 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 559 schválených míst v MŠ.
Školní věk (6–14 let)
Míst je těsně
Poměr: 0,9 dětí na místo
Odhad cca 1 427 dětí ve věku 6–14 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 1 663 schválených míst v ZŠ.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Varnsdorf stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
S výnosem 4,87 % ročně sedí Varnsdorf blízko republikového mediánu 4,91 %. Nájmy 159,5 Kč/m² a cena 39 314 Kč/m² jsou tu v poměru, jaký je pro český trh typický. V rámci svého kraje (Ústecký kraj) jde o 33. nejvyšší hrubý výnos z 37 sledovaných obcí. Prostor pro výnos se tu nedělá výběrem lokality, ale výběrem konkrétního bytu: rozdíl mezi dobře a špatně koupenou nemovitostí ve stejné ulici bývá větší než rozdíl mezi dvěma městy.
Časté otázky
Kolik stojí byt ve Varnsdorfu?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 39 314 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 2 358 840 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Děčín, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem ve Varnsdorfu?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 159,5 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 179,5 Kč a u 3+kk 141,0 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 9 570 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt ve Varnsdorfu, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² vychází na 9 924 Kč měsíčně, nájem stejného bytu na 9 570 Kč. Koupě je tedy o 354 Kč měsíčně dražší a navíc potřebujete 471 767 Kč vlastních prostředků na akontaci. Splátka ale umořuje jistinu, zatímco nájem ne — a ke splátce je nutné připočíst daň 504 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se ve Varnsdorfu investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 4,87 %, což je 265. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se ve Varnsdorfu vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 18 989 Kč/m² v roce 2019 na 39 314 Kč/m² v roce 2025, tedy o 107 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá ve Varnsdorfu obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 14 645 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo +6 osob (322 přistěhovalých proti 316 vystěhovalým) a přirozená měna −65 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Děčín
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Děčín, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 562882.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Ústecký kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Děčín). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: