město ve strukturálně postiženém regionu · 75 km od Olomouci
Zlaté Hory
Zlaté Hory jsou jednou z obcí, kam se lidé aktivně stěhují: čisté migrační saldo +248 obyvatel za rok je 1. nejvyšší mezi pěti sty sledovanými obcemi.
- Kupní cena bytů
- 35 888 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 172,0 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 31,7 %
- Hrubý výnos
- 5,75 % p. a.
474. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
48. z 500, medián 4,91 %
Šedesátimetrový byt tu vyjde zhruba na 2 153 280 Kč při koupi, nebo na 10 320 Kč měsíčně v nájmu bez energií a služeb. Z čisté krajské mzdy je to 31,7 % na nájem a 27,8 % na splátku hypotéky.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². Ve Zlatých Horách vychází 4,4 roku při průměrné mzdě 40 900 Kč měsíčně, což je citelně pod republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) je 9 059 Kč měsíčně, tedy o 1 261 Kč méně než tržní nájem. Vlastní bydlení tu vychází levněji už od prvního měsíce, pokud máte 430 655 Kč na akontaci.
Co je tu podstatné
Okres Jeseník patří mezi regiony, kde nízká vstupní cena 35 888 Kč/m² vytváří opticky vysoký výnos 5,75 %. Číslo ale předpokládá obsazenost. Klíčové je proto ověřit si konkrétní ulici a dům, ne město jako celek — rozdíl mezi udržovaným domem a lokalitou s exekucemi je tu větší než kdekoli jinde v republice. Počítejte také s tím, že prodej trvá déle.
Jaké to tu je
Co o Zlatých Horách říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Zlaté Hory si vystačí sám. Za prací odsud odjíždí jen 26,6 % pracujících, což je v Česku spíš výjimka — většina obcí téhle velikosti je na okolní města napojená pupeční šňůrou. Zdejší trh s bydlením proto tolik nezávisí na tom, co se děje jinde.
První písemná zmínka je z roku 1222. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
Skladba obyvatel je starší, než je v Česku obvyklé: 24,4 % lidí je tu nad pětašedesát. Pro kupujícího to má dva důsledky, které si nikdo nerad přiznává — v příštích letech se tu bude uvolňovat víc bytů než jinde, a zároveň bude ubývat lidí, kteří je koupí.
Finančně to tu vychází neobvykle jasně: koupě překoná nájem už po 3 letech. Nájem 10 320 Kč se totiž od kupní ceny neodpoutal, hrubý výnos je 5,8 %. Kdo tu plánuje zůstat déle než pár let, nemá o čem přemýšlet.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou ve Zlatých Horách v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se ve Zlatých Horách vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 3 roky. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
10 320 / měs.
Splátka hypotéky
9 059 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
430 655
20 % z 2 153 280
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení ve Zlatých Horách spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 32 591 Kč měsíčně.
Na akontaci 430 655 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 11,0 let, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 10 320 Kč | 31,7 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 9 059 Kč | 27,8 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 29 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 430 655 Kč | 11,0 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
38 976 Kč/m²
byt 35 888 Kč/m²
Dům 120 m²
4 677 120 Kč
akontace 935 423 Kč
Splátka hypotéky
19 677 / měs.
u bytu 9 059 Kč
Metr v domě a v bytě vychází zhruba nastejno (rozdíl 8,6 %). Rozhoduje tedy spíš to, co od bydlení čekáte, než cena za metr.
Vývoj kupních cen
okres Jeseník, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 1 232 400 Kč. Dnes je stejný byt na 2 153 280 Kč — o 920 880 Kč, tedy 75 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 218,0 Kč | 7 630 Kč | 23 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 172,0 Kč | 9 460 Kč | 29 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 151,0 Kč | 11 325 Kč | 35 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 120,0 Kč | 11 400 Kč | 35 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Počet obyvatel je proti roku 2000 nižší o 13,5 % a řada od roku 2000 klesá prakticky nepřetržitě. Dlouhodobý úbytek je na trhu s bydlením poznat na tom, že poptávka roste pomaleji než cena. Stěhování obci loni přineslo +248 obyvatel, přirozenou měnou ale ztratila 16 — přírůstek tedy stojí na nově příchozích. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 353 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 1,4). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Dojížďka za prací je rozptýlená do více směrů, nejčastěji lidé míří do cílů Jeseník, Mikulovice, Praha.
Z celkového počtu 1 561 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 415 lidí (26,6 %). Naopak do Zlatých Horách za prací z jiných obcí dojíždí 418 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 1,01.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Pro tento kraj zatím nemáme strojově čitelné jízdní řády. Dopravní organizátoři v Praze a na jižní Moravě je zveřejňují v otevřeném formátu, ostatní kraje zatím ne, takže dojezd počítat neumíme.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
2 zařízení
Schválená kapacita: 230 dětí
Základní školy
2 zařízení
Schválená kapacita: 820 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Poměr se neuvádí (rychlý růst)
Věková data jsou z roku 2021 (3 620 obyv.) a obec do roku 2025 vyrostla o 8,6 % na 3 933 obyvatel. Poměr by byl zavádějící.
Školní věk (6–14 let)
Poměr se neuvádí (rychlý růst)
Věková data jsou z roku 2021 (3 620 obyv.) a obec do roku 2025 vyrostla o 8,6 % na 3 933 obyvatel. Poměr by byl zavádějící.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Zlaté Hory stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
Nájemní výnos 5,75 % ročně řadí Zlaté Hory nad republikový medián 4,91 %. Rozdíl nevzniká vysokými nájmy — ty jsou 172,0 Kč/m², tedy citelně pod medián — ale nižší vstupní cenou nemovitosti. V rámci svého kraje (Olomoucký kraj) jde o 1. nejvyšší hrubý výnos z 27 sledovaných obcí. Vyšší výnos je vždy zaplacen něčím jiným: typicky delší dobou hledání nájemníka, užším okruhem zájemců a pomalejším růstem hodnoty nemovitosti. Na tyto trhy patří investor, který počítá s cash flow, ne s prodejem za pár let.
Časté otázky
Kolik stojí byt ve Zlatých Horách?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 35 888 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 2 153 280 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Jeseník, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem ve Zlatých Horách?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 172,0 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 218,0 Kč a u 3+kk 151,0 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 10 320 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt ve Zlatých Horách, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² je 9 059 Kč měsíčně, nájem stejného bytu 10 320 Kč. Koupě je tedy měsíčně o 1 261 Kč levnější, pokud máte 430 655 Kč na akontaci. K splátce ještě připočtěte daň 353 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se ve Zlatých Horách investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 5,75 %, což je 48. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se ve Zlatých Horách vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 16 301 Kč/m² v roce 2019 na 35 888 Kč/m² v roce 2025, tedy o 120 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá ve Zlatých Horách obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 3 933 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo +248 osob (337 přistěhovalých proti 89 vystěhovalým) a přirozená měna −16 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Jeseník
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Jeseník, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 597996.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Olomoucký kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Jeseník). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: