krajské město
Olomouc
S cenou 75 798 Kč za metr čtvereční je Olomouc 8. nejdražší lokalitou z pěti set sledovaných obcí. Celostátní průměr ČSÚ za rok 2025 přitom činí 60 498 Kč/m².
- Kupní cena bytů
- 75 798 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 233,1 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 42,9 %
- Hrubý výnos
- 3,69 % p. a.
8. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
492. z 500, medián 4,91 %
Šedesátimetrový byt tu vyjde zhruba na 4 547 880 Kč při koupi, nebo na 13 986 Kč měsíčně v nájmu bez energií a služeb. Z čisté krajské mzdy je to 42,9 % na nájem a 58,7 % na splátku hypotéky.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². V Olomouci vychází 9,3 roku při průměrné mzdě 40 900 Kč měsíčně, což je výrazně nad republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) vychází na 19 133 Kč měsíčně. To je o 5 147 Kč více než čisté nájemné za stejný byt — a k tomu je potřeba mít předem 909 575 Kč vlastních prostředků na dvacetiprocentní akontaci.
Co je tu podstatné
Krajská města jako Olomouc mají jednu vlastnost, kterou menší trhy nenabídnou: stálý přísun nájemníků z úřadů, nemocnic a škol. Výnos 3,69 % tu proto bývá udržitelnější než stejné číslo v okresním městě. Sledujte spíš dispozici než adresu — 1+kk a 2+kk se v krajských městech pronajímají řádově rychleji než velké byty.
Jaké to tu je
Co o Olomouci říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Olomouc je místo, kam se jezdí. Pracovních míst je tu 3,37krát víc než pracujících obyvatel — denně sem dojíždí 31 479 lidí zvenčí, zatímco ven jich odjíždí 9 347. Ráno se tu tedy neuvolňuje parkování, naopak.
Obcí protéká Morava. U konkrétní nemovitosti se proto vyplatí otevřít povodňovou mapu dřív než katastr: záplavová území se po roce 1997 překreslovala a týkají se i míst, kde podle sousedů „voda nikdy nebyla“. První písemná zmínka je z roku 1055. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
Koupě se tu vyplatí až po 27 letech — to je víc, než kolik lidí v jednom bytě vydrží. Splátka 19 133 Kč proti nájmu 13 986 Kč nechává málo prostoru a hrubý výnos 3,7 % tomu odpovídá. Nájem tu není prohra, ale legitimní volba.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou v Olomouci v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se v Olomouci vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 27 let. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
13 986 / měs.
Splátka hypotéky
19 133 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
909 575
20 % z 4 547 880
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení v Olomouci spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 32 591 Kč měsíčně.
Na akontaci 909 575 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 23,3 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 13 986 Kč | 42,9 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 19 133 Kč | 58,7 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 74 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 909 575 Kč | 23,3 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
73 289 Kč/m²
byt 75 798 Kč/m²
Dům 120 m²
8 794 680 Kč
akontace 1 758 935 Kč
Splátka hypotéky
36 999 / měs.
u bytu 19 133 Kč
Metr v domě a v bytě vychází zhruba nastejno (rozdíl -3,3 %). Rozhoduje tedy spíš to, co od bydlení čekáte, než cena za metr.
Vývoj kupních cen
okres Olomouc, korigováno na velikostní skupinu „50 000 obyv. a více“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 2 713 380 Kč. Dnes je stejný byt na 4 547 880 Kč — o 1 834 500 Kč, tedy 68 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 283,8 Kč | 9 933 Kč | 30 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 233,1 Kč | 12 820 Kč | 39 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 208,5 Kč | 15 638 Kč | 48 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 191,6 Kč | 18 202 Kč | 56 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Počet obyvatel je dlouhodobě stabilní: od roku 2000 vzrostl o 2,5 %. Trh s bydlením tu proto reaguje spíš na ceny a úrokové sazby než na demografii. Stěhování obci loni přineslo +2 457 obyvatel, přirozenou měnou ale ztratila 223 — přírůstek tedy stojí na nově příchozích. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 882 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 3,5). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Obec funguje jako spádové pracovní centrum – za prací sem dojíždí více lidí (31,479 osob), než kolik odtud vyjíždí (9,347 osob).
Z celkového počtu 55 095 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 9 347 lidí (17,0 %). Naopak do Olomouci za prací z jiných obcí dojíždí 31 479 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 3,37.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Olomouc je sama spádovým centrem, do kterého se odjinud dojíždí.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
38 zařízení
Schválená kapacita: 4 802 dětí
Základní školy
39 zařízení
Schválená kapacita: 13 119 žáků
1 z nich učí i v jiných obcích; kapacita takové školy je v rejstříku vedená za celý subjekt u jejího sídla, proto ji sem nepřipisujeme.
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Poměr se neuvádí (rychlý růst)
Věková data jsou z roku 2021 (99 496 obyv.) a obec do roku 2025 vyrostla o 5,8 % na 105 297 obyvatel. Poměr by byl zavádějící.
Školní věk (6–14 let)
Poměr se neuvádí (rychlý růst)
Věková data jsou z roku 2021 (99 496 obyv.) a obec do roku 2025 vyrostla o 5,8 % na 105 297 obyvatel. Poměr by byl zavádějící.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Olomouc stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
Hrubý výnos 3,69 % ročně je pod republikovým mediánem 4,91 %. Nájmy 233,1 Kč/m² zkrátka nedrží krok s tím, kam se dostala kupní cena 75 798 Kč/m². V rámci svého kraje (Olomoucký kraj) jde o 27. nejvyšší hrubý výnos z 27 sledovaných obcí. Takové trhy nefungují jako zdroj měsíčního příjmu, ale jako uchovatel hodnoty. Nájem tu při běžném financování nepokryje splátku a investor dotuje rozdíl z vlastní kapsy v sázce na růst ceny.
Časté otázky
Kolik stojí byt v Olomouci?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 75 798 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 4 547 880 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Olomouc, korigováno na velikostní skupinu „50 000 obyv. a více“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem v Olomouci?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 233,1 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 283,8 Kč a u 3+kk 208,5 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 13 986 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt v Olomouci, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² vychází na 19 133 Kč měsíčně, nájem stejného bytu na 13 986 Kč. Koupě je tedy o 5 147 Kč měsíčně dražší a navíc potřebujete 909 575 Kč vlastních prostředků na akontaci. Splátka ale umořuje jistinu, zatímco nájem ne — a ke splátce je nutné připočíst daň 882 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se v Olomouci investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 3,69 %, což je 492. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se v Olomouci vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 38 902 Kč/m² v roce 2019 na 75 798 Kč/m² v roce 2025, tedy o 95 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá v Olomouci obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 105 297 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo +2 457 osob (5 770 přistěhovalých proti 3 313 vystěhovalým) a přirozená měna −223 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Olomouc
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Olomouc, korigováno na velikostní skupinu „50 000 obyv. a více“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 500496.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Olomoucký kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Olomouc). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: