město ve strukturálně postiženém regionu · 27 km od Ostravě
Český Těšín
Na pořízení šedesátimetrového bytu vystačí v Českém Těšíně 4,4 roku v hrubé krajské mzdě — 24. nejlepší poměr mezi cenou bytu a platem z pěti set sledovaných obcí. Medián zbytku republiky je 6,2 roku.
- Kupní cena bytů
- 37 023 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 177,0 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 31,7 %
- Hrubý výnos
- 5,74 % p. a.
465. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
51. z 500, medián 4,91 %
Šedesátimetrový byt tu vyjde zhruba na 2 221 380 Kč při koupi, nebo na 10 620 Kč měsíčně v nájmu bez energií a služeb. Z čisté krajské mzdy je to 31,7 % na nájem a 27,9 % na splátku hypotéky.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². V Českém Těšíně vychází 4,4 roku při průměrné mzdě 42 100 Kč měsíčně, což je citelně pod republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) je 9 345 Kč měsíčně, tedy o 1 275 Kč méně než tržní nájem. Vlastní bydlení tu vychází levněji už od prvního měsíce, pokud máte 444 275 Kč na akontaci.
Co je tu podstatné
Okres Karviná patří mezi regiony, kde nízká vstupní cena 37 023 Kč/m² vytváří opticky vysoký výnos 5,74 %. Číslo ale předpokládá obsazenost. Klíčové je proto ověřit si konkrétní ulici a dům, ne město jako celek — rozdíl mezi udržovaným domem a lokalitou s exekucemi je tu větší než kdekoli jinde v republice. Počítejte také s tím, že prodej trvá déle.
Jaké to tu je
Co o Českém Těšíně říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Český Těšín ukazuje rozpor, který se v Česku vidí často a vysvětluje se špatně: lidí ubývá, ceny rostou. Za deset let odsud odešlo 7,7 % obyvatel, a přesto se byty od roku 2020 zdražily o 91,6 %. Nedělá to poptávka po stěhování sem, ale to, že stavět se přestalo úplně a zdražily i ty byty, které nikdo nechce prodat.
První písemná zmínka je z roku 1155. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
Finančně to tu vychází neobvykle jasně: koupě překoná nájem už po 3 letech. Nájem 10 620 Kč se totiž od kupní ceny neodpoutal, hrubý výnos je 5,7 %. Kdo tu plánuje zůstat déle než pár let, nemá o čem přemýšlet.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou v Českém Těšíně v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se v Českém Těšíně vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 3 roky. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
10 620 / měs.
Splátka hypotéky
9 345 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
444 275
20 % z 2 221 380
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení v Českém Těšíně spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 33 471 Kč měsíčně.
Na akontaci 444 275 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 11,1 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 10 620 Kč | 31,7 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 9 345 Kč | 27,9 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 42 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 444 275 Kč | 11,1 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
44 066 Kč/m²
byt 37 023 Kč/m²
Dům 120 m²
5 287 920 Kč
akontace 1 057 583 Kč
Splátka hypotéky
22 246 / měs.
u bytu 9 345 Kč
Metr v domě je tu o 19,0 % dražší než metr v bytě. To je typické pro obce, kam se lidé stěhují za zahradou a klidem — poptávka po domech je silnější než po bytech a nabídka menší.
Vývoj kupních cen
okres Karviná, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 1 159 320 Kč. Dnes je stejný byt na 2 221 380 Kč — o 1 062 060 Kč, tedy 92 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 212,0 Kč | 7 420 Kč | 22 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 177,0 Kč | 9 735 Kč | 29 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 153,0 Kč | 11 475 Kč | 34 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 140,6 Kč | 13 357 Kč | 40 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Počet obyvatel je proti roku 2000 nižší o 15,0 % a řada od roku 2000 klesá prakticky nepřetržitě. Dlouhodobý úbytek je na trhu s bydlením poznat na tom, že poptávka roste pomaleji než cena. Loni obec ztratila 84 obyvatel stěhováním a 121 přirozenou měnou. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 504 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 2,0). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Dojížďka za prací je rozptýlená do více směrů, nejčastěji lidé míří do cílů Třinec, Ostrava, Karviná.
Z celkového počtu 10 634 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 4 472 lidí (42,1 %). Naopak do Českém Těšíně za prací z jiných obcí dojíždí 3 653 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 0,82.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Pro tento kraj zatím nemáme strojově čitelné jízdní řády. Dopravní organizátoři v Praze a na jižní Moravě je zveřejňují v otevřeném formátu, ostatní kraje zatím ne, takže dojezd počítat neumíme.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
8 zařízení
Schválená kapacita: 945 dětí
1 z nich učí i v jiných obcích; kapacita takového zařízení je v rejstříku vedená u jeho sídla.
Základní školy
6 zařízení
Schválená kapacita: 3 075 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Míst je dost
Poměr: 0,7 dětí na místo
Odhad cca 650 dětí ve věku 3–5 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 945 schválených míst v MŠ.
Školní věk (6–14 let)
Míst je dost
Poměr: 0,7 dětí na místo
Odhad cca 2 148 dětí ve věku 6–14 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 3 075 schválených míst v ZŠ.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Český Těšín stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
Nájemní výnos 5,74 % ročně řadí Český Těšín nad republikový medián 4,91 %. Rozdíl nevzniká vysokými nájmy — ty jsou 177,0 Kč/m², tedy citelně pod medián — ale nižší vstupní cenou nemovitosti. V rámci svého kraje (Moravskoslezský kraj) jde o 10. nejvyšší hrubý výnos z 60 sledovaných obcí. Vyšší výnos je vždy zaplacen něčím jiným: typicky delší dobou hledání nájemníka, užším okruhem zájemců a pomalejším růstem hodnoty nemovitosti. Na tyto trhy patří investor, který počítá s cash flow, ne s prodejem za pár let.
Časté otázky
Kolik stojí byt v Českém Těšíně?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 37 023 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 2 221 380 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Karviná, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem v Českém Těšíně?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 177,0 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 212,0 Kč a u 3+kk 153,0 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 10 620 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt v Českém Těšíně, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² je 9 345 Kč měsíčně, nájem stejného bytu 10 620 Kč. Koupě je tedy měsíčně o 1 275 Kč levnější, pokud máte 444 275 Kč na akontaci. K splátce ještě připočtěte daň 504 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se v Českém Těšíně investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 5,74 %, což je 51. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se v Českém Těšíně vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 17 458 Kč/m² v roce 2019 na 37 023 Kč/m² v roce 2025, tedy o 112 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá v Českém Těšíně obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 22 870 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo −84 osob (479 přistěhovalých proti 563 vystěhovalým) a přirozená měna −121 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Karviná
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Karviná, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 598933.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Moravskoslezský kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Karviná). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: