malá obec · 36 km od Liberci
Doksy
Doksy patří mezi obce s nejvyšším nájemním výnosem v zemi: s hrubým výnosem 6,33 % ročně jsou 10. z pěti set sledovaných obcí. Za tím číslem stojí kombinace nájmů na úrovni 206,0 Kč za metr a kupních cen, které za nimi zaostávají.
- Kupní cena bytů
- 39 069 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 206,0 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 37,2 %
- Hrubý výnos
- 6,33 % p. a.
451. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
10. z 500, medián 4,91 %
U modelového bytu 60 m² to znamená 2 344 140 Kč při koupi a 12 360 Kč měsíčně, pokud byste ho místo toho pronajímali. Nájemníkovi z toho odejde 37,2 % čisté mzdy, majiteli na splátce 29,7 %.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². V Doksech vychází 4,7 roku při průměrné mzdě 41 800 Kč měsíčně, což je citelně pod republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) je 9 862 Kč měsíčně, tedy o 2 498 Kč méně než tržní nájem. Vlastní bydlení tu vychází levněji už od prvního měsíce, pokud máte 468 827 Kč na akontaci.
Co je tu podstatné
Doksy mají 5 121 obyvatel, a to je pro investiční byt zásadní údaj: nájemní trh tu tvoří jednotky bytů. Výnos 6,33 % platí jen v případě, že byt skutečně pronajmete — jeden neobsazený rok tu smaže výnos několika let. Pro malé obce dává větší smysl kupovat na vlastní bydlení nebo na dům se zahradou než na pronájem.
Jaké to tu je
Co o Doksech říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Doksy patří k obcím, o kterých se nepíše, protože se tu nic dramatického neděje — a to je pro bydlení spíš dobrá zpráva. Počet obyvatel se drží, ceny se pohybují pod republikovým mediánem (39 069 Kč/m² proti 53 168 Kč) a trh nemá výkyvy, které by šlo načasovat.
První písemná zmínka je z roku 1293. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
Finančně to tu vychází neobvykle jasně: koupě překoná nájem už po 2 letech. Nájem 12 360 Kč se totiž od kupní ceny neodpoutal, hrubý výnos je 6,3 %. Kdo tu plánuje zůstat déle než pár let, nemá o čem přemýšlet.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou v Doksech v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se v Doksech vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 2 roky. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
12 360 / měs.
Splátka hypotéky
9 862 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
468 827
20 % z 2 344 140
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení v Doksech spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 33 251 Kč měsíčně.
Na akontaci 468 827 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 11,7 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 12 360 Kč | 37,2 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 9 862 Kč | 29,7 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 29 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 468 827 Kč | 11,7 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
47 304 Kč/m²
byt 39 069 Kč/m²
Dům 120 m²
5 676 480 Kč
akontace 1 135 295 Kč
Splátka hypotéky
23 881 / měs.
u bytu 9 862 Kč
Metr v domě je tu o 21,1 % dražší než metr v bytě. To je typické pro obce, kam se lidé stěhují za zahradou a klidem — poptávka po domech je silnější než po bytech a nabídka menší.
Vývoj kupních cen
okres Česká Lípa, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 1 287 780 Kč. Dnes je stejný byt na 2 344 140 Kč — o 1 056 360 Kč, tedy 82 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 250,0 Kč | 8 750 Kč | 26 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 206,0 Kč | 11 330 Kč | 34 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 189,0 Kč | 14 175 Kč | 43 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 169,0 Kč | 16 055 Kč | 48 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Počet obyvatel je dlouhodobě stabilní: od roku 2000 vzrostl o 1,3 %. Trh s bydlením tu proto reaguje spíš na ceny a úrokové sazby než na demografii. Stěhování obci loni přineslo +33 obyvatel, přirozenou měnou ale ztratila 27 — přírůstek tedy stojí na nově příchozích. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 353 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 1,4). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Dojížďka za prací je rozptýlená do více směrů, nejčastěji lidé míří do cílů Mladá Boleslav, Česká Lípa, Bělá pod Bezdězem.
Z celkového počtu 2 424 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 1 302 lidí (53,7 %). Naopak do Doksech za prací z jiných obcí dojíždí 414 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 0,32.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Pro tento kraj zatím nemáme strojově čitelné jízdní řády. Dopravní organizátoři v Praze a na jižní Moravě je zveřejňují v otevřeném formátu, ostatní kraje zatím ne, takže dojezd počítat neumíme.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
3 zařízení
Schválená kapacita: 220 dětí
Základní školy
2 zařízení
Schválená kapacita: 660 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Míst je dost
Poměr: 0,6 dětí na místo
Odhad cca 136 dětí ve věku 3–5 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 220 schválených míst v MŠ.
Školní věk (6–14 let)
Míst je dost
Poměr: 0,7 dětí na místo
Odhad cca 477 dětí ve věku 6–14 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 660 schválených míst v ZŠ.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Doksy stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
Nájemní výnos 6,33 % ročně řadí Doksy nad republikový medián 4,91 %. Rozdíl nevzniká vysokými nájmy — ty jsou 206,0 Kč/m², tedy mírně pod medián — ale nižší vstupní cenou nemovitosti. V rámci svého kraje (Liberecký kraj) jde o 2. nejvyšší hrubý výnos z 25 sledovaných obcí. Vyšší výnos je vždy zaplacen něčím jiným: typicky delší dobou hledání nájemníka, užším okruhem zájemců a pomalejším růstem hodnoty nemovitosti. Na tyto trhy patří investor, který počítá s cash flow, ne s prodejem za pár let.
Časté otázky
Kolik stojí byt v Doksech?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 39 069 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 2 344 140 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Česká Lípa, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem v Doksech?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 206,0 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 250,0 Kč a u 3+kk 189,0 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 12 360 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt v Doksech, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² je 9 862 Kč měsíčně, nájem stejného bytu 12 360 Kč. Koupě je tedy měsíčně o 2 498 Kč levnější, pokud máte 468 827 Kč na akontaci. K splátce ještě připočtěte daň 353 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se v Doksech investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 6,33 %, což je 10. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se v Doksech vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 18 249 Kč/m² v roce 2019 na 39 069 Kč/m² v roce 2025, tedy o 114 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá v Doksech obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 5 121 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo +33 osob (153 přistěhovalých proti 120 vystěhovalým) a přirozená měna −27 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Česká Lípa
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Česká Lípa, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 561495.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Liberecký kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Česká Lípa). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: