malá obec · 9 km od Českých Budějovicích
Hluboká nad Vltavou
Trh s bydlením v Hluboké nad Vltavou stojí na dvou číslech: kupní ceně 55 021 Kč/m² a mediánu tržního nájmu 253,0 Kč/m² u dispozice 2+kk. Z jejich poměru vychází hrubý výnos 5,52 % ročně.
- Kupní cena bytů
- 55 021 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 253,0 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 46,0 %
- Hrubý výnos
- 5,52 % p. a.
220. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
83. z 500, medián 4,91 %
U modelového bytu 60 m² to znamená 3 301 260 Kč při koupi a 15 180 Kč měsíčně, pokud byste ho místo toho pronajímali. Nájemníkovi z toho odejde 46,0 % čisté mzdy, majiteli na splátce 42,0 %.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². V Hluboké nad Vltavou vychází 6,6 roku při průměrné mzdě 41 500 Kč měsíčně, což je mírně nad republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) je 13 888 Kč měsíčně, tedy o 1 292 Kč méně než tržní nájem. Vlastní bydlení tu vychází levněji už od prvního měsíce, pokud máte 660 251 Kč na akontaci.
Co je tu podstatné
Hluboká nad Vltavou má 5 679 obyvatel, a to je pro investiční byt zásadní údaj: nájemní trh tu tvoří jednotky bytů. Výnos 5,52 % platí jen v případě, že byt skutečně pronajmete — jeden neobsazený rok tu smaže výnos několika let. Pro malé obce dává větší smysl kupovat na vlastní bydlení nebo na dům se zahradou než na pronájem.
Jaké to tu je
Co o Hluboké nad Vltavou říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Hluboká nad Vltavou roste rychleji, než stíhá vlastní vybavenost. Za deset let přibylo 10,0 % obyvatel, ale za prací odsud odjíždí 56,4 % pracujících. Je to typický pohyb posledních let: lidé z velkého města si kupují dům kousek za hranicí a práci si vezmou s sebou — nebo do ní dál dojíždějí.
Obcí protéká Luční potok. U konkrétní nemovitosti se proto vyplatí otevřít povodňovou mapu dřív než katastr: záplavová území se po roce 1997 překreslovala a týkají se i míst, kde podle sousedů „voda nikdy nebyla“. První písemná zmínka je z roku 1285. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
Finančně to tu vychází neobvykle jasně: koupě překoná nájem už po 3 letech. Nájem 15 180 Kč se totiž od kupní ceny neodpoutal, hrubý výnos je 5,5 %. Kdo tu plánuje zůstat déle než pár let, nemá o čem přemýšlet.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou v Hluboké nad Vltavou v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se v Hluboké nad Vltavou vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 3 roky. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
15 180 / měs.
Splátka hypotéky
13 888 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
660 251
20 % z 3 301 260
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení v Hluboké nad Vltavou spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 33 031 Kč měsíčně.
Na akontaci 660 251 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 16,7 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 15 180 Kč | 46,0 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 13 888 Kč | 42,0 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 29 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 660 251 Kč | 16,7 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
50 567 Kč/m²
byt 55 021 Kč/m²
Dům 120 m²
6 068 040 Kč
akontace 1 213 607 Kč
Splátka hypotéky
25 528 / měs.
u bytu 13 888 Kč
Metr v domě a v bytě vychází zhruba nastejno (rozdíl -8,1 %). Rozhoduje tedy spíš to, co od bydlení čekáte, než cena za metr.
Vývoj kupních cen
okres České Budějovice, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 1 945 380 Kč. Dnes je stejný byt na 3 301 260 Kč — o 1 355 880 Kč, tedy 70 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 276,0 Kč | 9 660 Kč | 29 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 253,0 Kč | 13 915 Kč | 42 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 192,0 Kč | 14 400 Kč | 44 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 181,0 Kč | 17 195 Kč | 52 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Od roku 2000 obec vyrostla o 26,3 % obyvatel — z 4 495 na 5 679. Rostoucí populace drží poptávku po bydlení i v obdobích, kdy trh jinde stagnuje. Stěhování obci loni přineslo +59 obyvatel, přirozenou měnou ale ztratila 6 — přírůstek tedy stojí na nově příchozích. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 353 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 1,4). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Obec je pracovně silně navázaná na cíl České Budějovice, kam směřuje 70.6 % všech vyjíždějících obyvatel.
Z celkového počtu 2 725 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 1 537 lidí (56,4 %). Naopak do Hluboké nad Vltavou za prací z jiných obcí dojíždí 969 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 0,63.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Pro tento kraj zatím nemáme strojově čitelné jízdní řády. Dopravní organizátoři v Praze a na jižní Moravě je zveřejňují v otevřeném formátu, ostatní kraje zatím ne, takže dojezd počítat neumíme.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
1 zařízení
Schválená kapacita: 198 dětí
Základní školy
1 zařízení
Schválená kapacita: 600 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Poměr se neuvádí (rychlý růst)
Věková data jsou z roku 2021 (5 353 obyv.) a obec do roku 2025 vyrostla o 6,1 % na 5 679 obyvatel. Poměr by byl zavádějící.
Školní věk (6–14 let)
Poměr se neuvádí (rychlý růst)
Věková data jsou z roku 2021 (5 353 obyv.) a obec do roku 2025 vyrostla o 6,1 % na 5 679 obyvatel. Poměr by byl zavádějící.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Hluboká nad Vltavou stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
S výnosem 5,52 % ročně sedí Hluboká nad Vltavou blízko republikového mediánu 4,91 %. Nájmy 253,0 Kč/m² a cena 55 021 Kč/m² jsou tu v poměru, jaký je pro český trh typický. V rámci svého kraje (Jihočeský kraj) jde o 4. nejvyšší hrubý výnos z 35 sledovaných obcí. Prostor pro výnos se tu nedělá výběrem lokality, ale výběrem konkrétního bytu: rozdíl mezi dobře a špatně koupenou nemovitostí ve stejné ulici bývá větší než rozdíl mezi dvěma městy.
Časté otázky
Kolik stojí byt v Hluboké nad Vltavou?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 55 021 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 3 301 260 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres České Budějovice, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem v Hluboké nad Vltavou?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 253,0 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 276,0 Kč a u 3+kk 192,0 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 15 180 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt v Hluboké nad Vltavou, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² je 13 888 Kč měsíčně, nájem stejného bytu 15 180 Kč. Koupě je tedy měsíčně o 1 292 Kč levnější, pokud máte 660 251 Kč na akontaci. K splátce ještě připočtěte daň 353 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se v Hluboké nad Vltavou investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 5,52 %, což je 83. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se v Hluboké nad Vltavou vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 27 445 Kč/m² v roce 2019 na 55 021 Kč/m² v roce 2025, tedy o 100 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá v Hluboké nad Vltavou obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 5 679 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo +59 osob (257 přistěhovalých proti 198 vystěhovalým) a přirozená měna −6 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese České Budějovice
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres České Budějovice, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 544485.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Jihočeský kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres České Budějovice). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: