menší město · 18 km od Hradci Králové
Jaroměř
Jaroměř je menší město v okrese Náchod s 12 487 obyvateli. Byty se tu podle ČSÚ prodávají za 50 963 Kč za metr, tedy mírně pod republikovým mediánem.
- Kupní cena bytů
- 50 963 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 209,4 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 37,3 %
- Hrubý výnos
- 4,93 % p. a.
299. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
242. z 500, medián 4,91 %
U modelového bytu 60 m² to znamená 3 057 780 Kč při koupi a 12 564 Kč měsíčně, pokud byste ho místo toho pronajímali. Nájemníkovi z toho odejde 37,3 % čisté mzdy, majiteli na splátce 38,2 %.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². V Jaroměři vychází 6,0 let při průměrné mzdě 42 400 Kč měsíčně, což je mírně pod republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) vychází na 12 864 Kč měsíčně. To je o 300 Kč více než čisté nájemné za stejný byt — a k tomu je potřeba mít předem 611 555 Kč vlastních prostředků na dvacetiprocentní akontaci.
Co je tu podstatné
Jaroměř je menší město v okrese Náchod, kde nájemní trh drží především místní zaměstnavatelé a dojezd do většího centra. Výnos 4,93 % je použitelný, pokud počítáte i s náklady, které se do hrubého výnosu nepromítají: daň 504 Kč ročně, fond oprav a alespoň jeden neobsazený měsíc v roce. Po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jaké to tu je
Co o Jaroměři říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Jaroměř patří k obcím, o kterých se nepíše, protože se tu nic dramatického neděje — a to je pro bydlení spíš dobrá zpráva. Počet obyvatel se drží, ceny se pohybují pod republikovým mediánem (50 963 Kč/m² proti 53 168 Kč) a trh nemá výkyvy, které by šlo načasovat.
Obcí protéká Labe. U konkrétní nemovitosti se proto vyplatí otevřít povodňovou mapu dřív než katastr: záplavová území se po roce 1997 překreslovala a týkají se i míst, kde podle sousedů „voda nikdy nebyla“. První písemná zmínka je z roku 1126. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
Hranice, za kterou se koupě vyplatí víc než nájem, leží v Jaroměři na 8 let. Splátka 12 864 Kč proti nájmu 12 564 Kč, hrubý výnos 4,9 % — nic extrémního na žádnou stranu.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou v Jaroměři v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se v Jaroměři vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 8 let. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
12 564 / měs.
Splátka hypotéky
12 864 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
611 555
20 % z 3 057 780
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení v Jaroměři spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 33 692 Kč měsíčně.
Na akontaci 611 555 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 15,1 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 12 564 Kč | 37,3 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 12 864 Kč | 38,2 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 42 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 611 555 Kč | 15,1 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
45 047 Kč/m²
byt 50 963 Kč/m²
Dům 120 m²
5 405 640 Kč
akontace 1 081 127 Kč
Splátka hypotéky
22 742 / měs.
u bytu 12 864 Kč
Metr v domě a v bytě vychází zhruba nastejno (rozdíl -11,6 %). Rozhoduje tedy spíš to, co od bydlení čekáte, než cena za metr.
Vývoj kupních cen
okres Náchod, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 1 551 240 Kč. Dnes je stejný byt na 3 057 780 Kč — o 1 506 540 Kč, tedy 97 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 228,0 Kč | 7 980 Kč | 24 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 209,4 Kč | 11 517 Kč | 34 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 178,4 Kč | 13 380 Kč | 40 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 161,6 Kč | 15 352 Kč | 46 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Počet obyvatel je dlouhodobě stabilní: od roku 2000 klesl o 4,1 %. Trh s bydlením tu proto reaguje spíš na ceny a úrokové sazby než na demografii. Stěhování obci loni přineslo +70 obyvatel, přirozenou měnou ale ztratila 66 — přírůstek tedy stojí na nově příchozích. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 504 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 2,0). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Dojížďka za prací je rozptýlená do více směrů, nejčastěji lidé míří do cílů Hradec Králové, Dvůr Králové nad Labem, Náchod.
Z celkového počtu 5 786 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 2 126 lidí (36,7 %). Naopak do Jaroměři za prací z jiných obcí dojíždí 2 298 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 1,08.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Pro tento kraj zatím nemáme strojově čitelné jízdní řády. Dopravní organizátoři v Praze a na jižní Moravě je zveřejňují v otevřeném formátu, ostatní kraje zatím ne, takže dojezd počítat neumíme.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
1 zařízení
Schválená kapacita: 404 dětí
Základní školy
6 zařízení
Schválená kapacita: 1 899 žáků
1 z nich učí i v jiných obcích; kapacita takové školy je v rejstříku vedená za celý subjekt u jejího sídla, proto ji sem nepřipisujeme.
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Míst je těsně
Poměr: 0,9 dětí na místo
Odhad cca 384 dětí ve věku 3–5 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 404 schválených míst v MŠ.
Školní věk (6–14 let)
Míst je dost
Poměr: 0,6 dětí na místo
Odhad cca 1 183 dětí ve věku 6–14 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 1 899 schválených míst v ZŠ.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Jaroměř stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
S výnosem 4,93 % ročně sedí Jaroměř blízko republikového mediánu 4,91 %. Nájmy 209,4 Kč/m² a cena 50 963 Kč/m² jsou tu v poměru, jaký je pro český trh typický. V rámci svého kraje (Královéhradecký kraj) jde o 10. nejvyšší hrubý výnos z 29 sledovaných obcí. Prostor pro výnos se tu nedělá výběrem lokality, ale výběrem konkrétního bytu: rozdíl mezi dobře a špatně koupenou nemovitostí ve stejné ulici bývá větší než rozdíl mezi dvěma městy.
Časté otázky
Kolik stojí byt v Jaroměři?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 50 963 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 3 057 780 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Náchod, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem v Jaroměři?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 209,4 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 228,0 Kč a u 3+kk 178,4 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 12 564 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt v Jaroměři, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² vychází na 12 864 Kč měsíčně, nájem stejného bytu na 12 564 Kč. Koupě je tedy o 300 Kč měsíčně dražší a navíc potřebujete 611 555 Kč vlastních prostředků na akontaci. Splátka ale umořuje jistinu, zatímco nájem ne — a ke splátce je nutné připočíst daň 504 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se v Jaroměři investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 4,93 %, což je 242. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se v Jaroměři vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 22 038 Kč/m² v roce 2019 na 50 963 Kč/m² v roce 2025, tedy o 131 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá v Jaroměři obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 12 487 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo +70 osob (480 přistěhovalých proti 410 vystěhovalým) a přirozená měna −66 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Náchod
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Náchod, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 574121.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Královéhradecký kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Náchod). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: