krajské město
Ústí nad Labem
Ústí nad Labem je krajské město a sídlo stejnojmenného okresu s 90 035 obyvateli. Byty se tu podle ČSÚ prodávají za 50 208 Kč za metr, tedy mírně pod republikovým mediánem.
- Kupní cena bytů
- 50 208 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 184,2 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 34,2 %
- Hrubý výnos
- 4,40 % p. a.
305. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
412. z 500, medián 4,91 %
V přepočtu na standardní byt 60 m² jde o 3 012 480 Kč pořizovací ceny, případně 11 052 Kč měsíčního nájemného. Nájem spolkne 34,2 % čisté krajské mzdy, splátka hypotéky 39,2 %.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². V Ústí nad Labem vychází 6,2 roku při průměrné mzdě 40 500 Kč měsíčně, což je prakticky na úrovni republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) vychází na 12 674 Kč měsíčně. To je o 1 622 Kč více než čisté nájemné za stejný byt — a k tomu je potřeba mít předem 602 495 Kč vlastních prostředků na dvacetiprocentní akontaci.
Co je tu podstatné
Krajská města jako Ústí nad Labem mají jednu vlastnost, kterou menší trhy nenabídnou: stálý přísun nájemníků z úřadů, nemocnic a škol. Výnos 4,40 % tu proto bývá udržitelnější než stejné číslo v okresním městě. Sledujte spíš dispozici než adresu — 1+kk a 2+kk se v krajských městech pronajímají řádově rychleji než velké byty.
Jaké to tu je
Co o Ústí nad Labem říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Ústí nad Labem je místo, kam se jezdí. Pracovních míst je tu 1,60krát víc než pracujících obyvatel — denně sem dojíždí 13 264 lidí zvenčí, zatímco ven jich odjíždí 8 313. Ráno se tu tedy neuvolňuje parkování, naopak.
Obcí protéká Labe. U konkrétní nemovitosti se proto vyplatí otevřít povodňovou mapu dřív než katastr: záplavová území se po roce 1997 překreslovala a týkají se i míst, kde podle sousedů „voda nikdy nebyla“. První písemná zmínka je z roku 1056. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
Hranice, za kterou se koupě vyplatí víc než nájem, leží v Ústí nad Labem na 17 let. Splátka 12 674 Kč proti nájmu 11 052 Kč, hrubý výnos 4,4 % — nic extrémního na žádnou stranu.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou v Ústí nad Labem v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se v Ústí nad Labem vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 17 let. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
11 052 / měs.
Splátka hypotéky
12 674 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
602 495
20 % z 3 012 480
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení v Ústí nad Labem spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 32 297 Kč měsíčně.
Na akontaci 602 495 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 15,5 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 11 052 Kč | 34,2 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 12 674 Kč | 39,2 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 74 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 602 495 Kč | 15,5 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
70 149 Kč/m²
byt 50 208 Kč/m²
Dům 120 m²
8 417 880 Kč
akontace 1 683 575 Kč
Splátka hypotéky
35 414 / měs.
u bytu 12 674 Kč
Metr v domě je tu o 39,7 % dražší než metr v bytě. To je typické pro obce, kam se lidé stěhují za zahradou a klidem — poptávka po domech je silnější než po bytech a nabídka menší.
Vývoj kupních cen
okres Ústí nad Labem, korigováno na velikostní skupinu „50 000 obyv. a více“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 1 634 700 Kč. Dnes je stejný byt na 3 012 480 Kč — o 1 377 780 Kč, tedy 84 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 221,3 Kč | 7 746 Kč | 24 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 184,2 Kč | 10 131 Kč | 31 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 169,9 Kč | 12 742 Kč | 39 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 158,8 Kč | 15 086 Kč | 47 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Počet obyvatel je dlouhodobě stabilní: od roku 2000 klesl o 5,7 %. Trh s bydlením tu proto reaguje spíš na ceny a úrokové sazby než na demografii. Loni obec ztratila 395 obyvatel stěhováním a 436 přirozenou měnou. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 882 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 3,5). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Obec funguje jako spádové pracovní centrum – za prací sem dojíždí více lidí (13,264 osob), než kolik odtud vyjíždí (8,313 osob).
Z celkového počtu 42 006 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 8 313 lidí (19,8 %). Naopak do Ústí nad Labem za prací z jiných obcí dojíždí 13 264 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 1,60.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Ústí nad Labem je sama spádovým centrem, do kterého se odjinud dojíždí.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
38 zařízení
Schválená kapacita: 3 417 dětí
Základní školy
23 zařízení
Schválená kapacita: 11 371 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Míst je dost
Poměr: 0,8 dětí na místo
Odhad cca 2 835 dětí ve věku 3–5 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 3 417 schválených míst v MŠ.
Školní věk (6–14 let)
Míst je dost
Poměr: 0,8 dětí na místo
Odhad cca 8 786 dětí ve věku 6–14 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 11 371 schválených míst v ZŠ.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Ústí nad Labem stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
S výnosem 4,40 % ročně sedí Ústí nad Labem blízko republikového mediánu 4,91 %. Nájmy 184,2 Kč/m² a cena 50 208 Kč/m² jsou tu v poměru, jaký je pro český trh typický. V rámci svého kraje (Ústecký kraj) jde o 37. nejvyšší hrubý výnos z 37 sledovaných obcí. Prostor pro výnos se tu nedělá výběrem lokality, ale výběrem konkrétního bytu: rozdíl mezi dobře a špatně koupenou nemovitostí ve stejné ulici bývá větší než rozdíl mezi dvěma městy.
Časté otázky
Kolik stojí byt v Ústí nad Labem?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 50 208 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 3 012 480 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Ústí nad Labem, korigováno na velikostní skupinu „50 000 obyv. a více“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem v Ústí nad Labem?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 184,2 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 221,3 Kč a u 3+kk 169,9 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 11 052 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt v Ústí nad Labem, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² vychází na 12 674 Kč měsíčně, nájem stejného bytu na 11 052 Kč. Koupě je tedy o 1 622 Kč měsíčně dražší a navíc potřebujete 602 495 Kč vlastních prostředků na akontaci. Splátka ale umořuje jistinu, zatímco nájem ne — a ke splátce je nutné připočíst daň 882 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se v Ústí nad Labem investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 4,40 %, což je 412. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se v Ústí nad Labem vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 23 373 Kč/m² v roce 2019 na 50 208 Kč/m² v roce 2025, tedy o 115 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá v Ústí nad Labem obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 90 035 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo −395 osob (2 052 přistěhovalých proti 2 447 vystěhovalým) a přirozená měna −436 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Ústí nad Labem
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Ústí nad Labem, korigováno na velikostní skupinu „50 000 obyv. a více“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 554804.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Ústecký kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Ústí nad Labem). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: