malá obec · 8 km od Plzni
Starý Plzenec
Starý Plzenec (5 290 obyvatel, okres Plzeň-město) vychází z dat ČSÚ a MF ČR jako malá obec s cenovou hladinou 63 424 Kč/m² a nájmy kolem 233,0 Kč/m².
- Kupní cena bytů
- 63 424 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 233,0 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 40,3 %
- Hrubý výnos
- 4,41 % p. a.
92. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
411. z 500, medián 4,91 %
V přepočtu na standardní byt 60 m² jde o 3 805 440 Kč pořizovací ceny, případně 13 980 Kč měsíčního nájemného. Nájem spolkne 40,3 % čisté krajské mzdy, splátka hypotéky 46,1 %.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². Ve Starém Plzenci vychází 7,2 roku při průměrné mzdě 43 800 Kč měsíčně, což je citelně nad republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) vychází na 16 009 Kč měsíčně. To je o 2 029 Kč více než čisté nájemné za stejný byt — a k tomu je potřeba mít předem 761 087 Kč vlastních prostředků na dvacetiprocentní akontaci.
Co je tu podstatné
Starý Plzenec má 5 290 obyvatel, a to je pro investiční byt zásadní údaj: nájemní trh tu tvoří jednotky bytů. Výnos 4,41 % platí jen v případě, že byt skutečně pronajmete — jeden neobsazený rok tu smaže výnos několika let. Pro malé obce dává větší smysl kupovat na vlastní bydlení nebo na dům se zahradou než na pronájem.
Jaké to tu je
Co o Starém Plzenci říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Starý Plzenec má radnici, vlastní jméno na ceduli i vlastní rozpočet, ale v pracovní den ráno se vyprázdní. Z 2 664 pracujících obyvatel jich 1 700 odjíždí za prací jinam, tedy 63,8 %. A nerozjíždějí se do všech stran: 73,5 % z nich pracuje v Plzni. Kdo se sem stěhuje, kupuje si adresu, ne pracovní trh.
První písemná zmínka je z roku 976. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
Hranice, za kterou se koupě vyplatí víc než nájem, leží ve Starém Plzenci na 14 let. Splátka 16 009 Kč proti nájmu 13 980 Kč, hrubý výnos 4,4 % — nic extrémního na žádnou stranu.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou ve Starém Plzenci v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se ve Starém Plzenci vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 14 let. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
13 980 / měs.
Splátka hypotéky
16 009 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
761 087
20 % z 3 805 440
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení ve Starém Plzenci spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 34 719 Kč měsíčně.
Na akontaci 761 087 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 18,3 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 13 980 Kč | 40,3 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 16 009 Kč | 46,1 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 29 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 761 087 Kč | 18,3 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
61 240 Kč/m²
byt 63 424 Kč/m²
Dům 120 m²
7 348 800 Kč
akontace 1 469 759 Kč
Splátka hypotéky
30 916 / měs.
u bytu 16 009 Kč
Metr v domě a v bytě vychází zhruba nastejno (rozdíl -3,4 %). Rozhoduje tedy spíš to, co od bydlení čekáte, než cena za metr.
Vývoj kupních cen
okres Plzeň-město, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 2 212 560 Kč. Dnes je stejný byt na 3 805 440 Kč — o 1 592 880 Kč, tedy 72 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 294,0 Kč | 10 290 Kč | 30 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 233,0 Kč | 12 815 Kč | 37 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 213,0 Kč | 15 975 Kč | 46 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 191,0 Kč | 18 145 Kč | 52 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Od roku 2000 obec vyrostla o 23,8 % obyvatel — z 4 274 na 5 290. Rostoucí populace drží poptávku po bydlení i v obdobích, kdy trh jinde stagnuje. Loni obec ztratila 84 obyvatel stěhováním a 29 přirozenou měnou. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 353 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 1,4). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Obec je pracovně silně navázaná na cíl Plzeň, kam směřuje 73.5 % všech vyjíždějících obyvatel.
Z celkového počtu 2 664 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 1 700 lidí (63,8 %). Naopak do Starém Plzenci za prací z jiných obcí dojíždí 642 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 0,38.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Pro tento kraj zatím nemáme strojově čitelné jízdní řády. Dopravní organizátoři v Praze a na jižní Moravě je zveřejňují v otevřeném formátu, ostatní kraje zatím ne, takže dojezd počítat neumíme.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
2 zařízení
Schválená kapacita: 196 dětí
Základní školy
3 zařízení
Schválená kapacita: 763 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Míst je těsně
Poměr: 0,9 dětí na místo
Odhad cca 183 dětí ve věku 3–5 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 196 schválených míst v MŠ.
Školní věk (6–14 let)
Míst je dost
Poměr: 0,7 dětí na místo
Odhad cca 516 dětí ve věku 6–14 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 763 schválených míst v ZŠ.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Starý Plzenec stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
S výnosem 4,41 % ročně sedí Starý Plzenec blízko republikového mediánu 4,91 %. Nájmy 233,0 Kč/m² a cena 63 424 Kč/m² jsou tu v poměru, jaký je pro český trh typický. V rámci svého kraje (Plzeňský kraj) jde o 29. nejvyšší hrubý výnos z 35 sledovaných obcí. Prostor pro výnos se tu nedělá výběrem lokality, ale výběrem konkrétního bytu: rozdíl mezi dobře a špatně koupenou nemovitostí ve stejné ulici bývá větší než rozdíl mezi dvěma městy.
Časté otázky
Kolik stojí byt ve Starém Plzenci?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 63 424 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 3 805 440 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Plzeň-město, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem ve Starém Plzenci?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 233,0 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 294,0 Kč a u 3+kk 213,0 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 13 980 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt ve Starém Plzenci, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² vychází na 16 009 Kč měsíčně, nájem stejného bytu na 13 980 Kč. Koupě je tedy o 2 029 Kč měsíčně dražší a navíc potřebujete 761 087 Kč vlastních prostředků na akontaci. Splátka ale umořuje jistinu, zatímco nájem ne — a ke splátce je nutné připočíst daň 353 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se ve Starém Plzenci investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 4,41 %, což je 411. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se ve Starém Plzenci vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 33 500 Kč/m² v roce 2019 na 63 424 Kč/m² v roce 2025, tedy o 89 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá ve Starém Plzenci obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 5 290 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo −84 osob (149 přistěhovalých proti 233 vystěhovalým) a přirozená měna −29 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Plzeň-město
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Plzeň-město, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 558371.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Plzeňský kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Plzeň-město). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: