malá obec · 31 km od Českých Budějovicích
Protivín
Trh s bydlením v Protivíně stojí na dvou číslech: kupní ceně 48 682 Kč/m² a mediánu tržního nájmu 208,0 Kč/m² u dispozice 2+kk. Z jejich poměru vychází hrubý výnos 5,13 % ročně.
- Kupní cena bytů
- 48 682 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 208,0 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 37,8 %
- Hrubý výnos
- 5,13 % p. a.
329. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
169. z 500, medián 4,91 %
Šedesátimetrový byt tu vyjde zhruba na 2 920 920 Kč při koupi, nebo na 12 480 Kč měsíčně v nájmu bez energií a služeb. Z čisté krajské mzdy je to 37,8 % na nájem a 37,2 % na splátku hypotéky.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². V Protivíně vychází 5,9 roku při průměrné mzdě 41 500 Kč měsíčně, což je mírně pod republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) je 12 288 Kč měsíčně, tedy o 192 Kč méně než tržní nájem. Vlastní bydlení tu vychází levněji už od prvního měsíce, pokud máte 584 183 Kč na akontaci.
Co je tu podstatné
Protivín má 4 706 obyvatel, a to je pro investiční byt zásadní údaj: nájemní trh tu tvoří jednotky bytů. Výnos 5,13 % platí jen v případě, že byt skutečně pronajmete — jeden neobsazený rok tu smaže výnos několika let. Pro malé obce dává větší smysl kupovat na vlastní bydlení nebo na dům se zahradou než na pronájem.
Jaké to tu je
Co o Protivíně říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Protivín patří k obcím, o kterých se nepíše, protože se tu nic dramatického neděje — a to je pro bydlení spíš dobrá zpráva. Počet obyvatel se drží, ceny se pohybují pod republikovým mediánem (48 682 Kč/m² proti 53 168 Kč) a trh nemá výkyvy, které by šlo načasovat.
Obcí protéká Divišovka. U konkrétní nemovitosti se proto vyplatí otevřít povodňovou mapu dřív než katastr: záplavová území se po roce 1997 překreslovala a týkají se i míst, kde podle sousedů „voda nikdy nebyla“. První písemná zmínka je z roku 1282. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
Míst ve školách je tu spíš přebytek: na jedno schválené místo připadá 0,52 dítěte. Bývá to tím, že škola slouží i okolním obcím, nebo že tu dětí dlouhodobě ubývá. V obou případech to znamená, že u zápisu nebudete stát ve frontě.
Hranice, za kterou se koupě vyplatí víc než nájem, leží v Protivíně na 6 let. Splátka 12 288 Kč proti nájmu 12 480 Kč, hrubý výnos 5,1 % — nic extrémního na žádnou stranu.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou v Protivíně v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se v Protivíně vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 6 let. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
12 480 / měs.
Splátka hypotéky
12 288 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
584 183
20 % z 2 920 920
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení v Protivíně spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 33 031 Kč měsíčně.
Na akontaci 584 183 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 14,7 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 12 480 Kč | 37,8 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 12 288 Kč | 37,2 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 29 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 584 183 Kč | 14,7 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
37 655 Kč/m²
byt 48 682 Kč/m²
Dům 120 m²
4 518 600 Kč
akontace 903 719 Kč
Splátka hypotéky
19 010 / měs.
u bytu 12 288 Kč
Metr v domě je tu naopak o 22,7 % levnější než metr v bytě. Bývá to tam, kde je bytový fond novější než domy, nebo kde se domy prodávají spíš staré a k rekonstrukci.
Vývoj kupních cen
okres Písek, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 1 634 340 Kč. Dnes je stejný byt na 2 920 920 Kč — o 1 286 580 Kč, tedy 79 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 256,0 Kč | 8 960 Kč | 27 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 208,0 Kč | 11 440 Kč | 35 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 169,0 Kč | 12 675 Kč | 38 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 152,0 Kč | 14 440 Kč | 44 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Počet obyvatel je dlouhodobě stabilní: od roku 2000 klesl o 4,6 %. Trh s bydlením tu proto reaguje spíš na ceny a úrokové sazby než na demografii. Loni obec ztratila 28 obyvatel stěhováním a 30 přirozenou měnou. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 353 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 1,4). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Dojížďka za prací je rozptýlená do více směrů, nejčastěji lidé míří do cílů Písek, Vodňany, České Budějovice.
Z celkového počtu 2 273 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 1 049 lidí (46,2 %). Naopak do Protivíně za prací z jiných obcí dojíždí 447 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 0,43.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Pro tento kraj zatím nemáme strojově čitelné jízdní řády. Dopravní organizátoři v Praze a na jižní Moravě je zveřejňují v otevřeném formátu, ostatní kraje zatím ne, takže dojezd počítat neumíme.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
2 zařízení
Schválená kapacita: 219 dětí
Základní školy
1 zařízení
Schválená kapacita: 780 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Míst je dost
Poměr: 0,6 dětí na místo
Odhad cca 124 dětí ve věku 3–5 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 219 schválených míst v MŠ.
Školní věk (6–14 let)
Míst je dost
Poměr: 0,5 dětí na místo
Odhad cca 408 dětí ve věku 6–14 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 780 schválených míst v ZŠ.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Protivín stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
S výnosem 5,13 % ročně sedí Protivín blízko republikového mediánu 4,91 %. Nájmy 208,0 Kč/m² a cena 48 682 Kč/m² jsou tu v poměru, jaký je pro český trh typický. V rámci svého kraje (Jihočeský kraj) jde o 13. nejvyšší hrubý výnos z 35 sledovaných obcí. Prostor pro výnos se tu nedělá výběrem lokality, ale výběrem konkrétního bytu: rozdíl mezi dobře a špatně koupenou nemovitostí ve stejné ulici bývá větší než rozdíl mezi dvěma městy.
Časté otázky
Kolik stojí byt v Protivíně?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 48 682 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 2 920 920 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Písek, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem v Protivíně?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 208,0 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 256,0 Kč a u 3+kk 169,0 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 12 480 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt v Protivíně, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² je 12 288 Kč měsíčně, nájem stejného bytu 12 480 Kč. Koupě je tedy měsíčně o 192 Kč levnější, pokud máte 584 183 Kč na akontaci. K splátce ještě připočtěte daň 353 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se v Protivíně investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 5,13 %, což je 169. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se v Protivíně vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 21 107 Kč/m² v roce 2019 na 48 682 Kč/m² v roce 2025, tedy o 131 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá v Protivíně obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 4 706 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo −28 osob (142 přistěhovalých proti 170 vystěhovalým) a přirozená měna −30 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Písek
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Písek, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 549771.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Jihočeský kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Písek). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: