malá obec · 14 km od Liberci
Smržovka
Smržovka (3 901 obyvatel, okres Jablonec nad Nisou) vychází z dat ČSÚ a MF ČR jako malá obec s cenovou hladinou 45 193 Kč/m² a nájmy kolem 197,0 Kč/m².
- Kupní cena bytů
- 45 193 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 197,0 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 35,5 %
- Hrubý výnos
- 5,23 % p. a.
400. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
135. z 500, medián 4,91 %
V přepočtu na standardní byt 60 m² jde o 2 711 580 Kč pořizovací ceny, případně 11 820 Kč měsíčního nájemného. Nájem spolkne 35,5 % čisté krajské mzdy, splátka hypotéky 34,3 %.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². Ve Smržovce vychází 5,4 roku při průměrné mzdě 41 800 Kč měsíčně, což je citelně pod republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) je 11 408 Kč měsíčně, tedy o 412 Kč méně než tržní nájem. Vlastní bydlení tu vychází levněji už od prvního měsíce, pokud máte 542 315 Kč na akontaci.
Co je tu podstatné
Smržovka má 3 901 obyvatel, a to je pro investiční byt zásadní údaj: nájemní trh tu tvoří jednotky bytů. Výnos 5,23 % platí jen v případě, že byt skutečně pronajmete — jeden neobsazený rok tu smaže výnos několika let. Pro malé obce dává větší smysl kupovat na vlastní bydlení nebo na dům se zahradou než na pronájem.
Jaké to tu je
Co o Smržovce říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Smržovka patří k obcím, o kterých se nepíše, protože se tu nic dramatického neděje — a to je pro bydlení spíš dobrá zpráva. Počet obyvatel se drží, ceny se pohybují pod republikovým mediánem (45 193 Kč/m² proti 53 168 Kč) a trh nemá výkyvy, které by šlo načasovat.
Smržovka leží ve 585 metrech nad mořem. To není turistický údaj: topná sezóna tu začíná dřív a končí později než v nížině a na ročních nákladech domu je to znát víc než rozdíl v ceně za metr. První písemná zmínka pochází z roku 1568.
Finančně to tu vychází neobvykle jasně: koupě překoná nájem už po 5 letech. Nájem 11 820 Kč se totiž od kupní ceny neodpoutal, hrubý výnos je 5,2 %. Kdo tu plánuje zůstat déle než pár let, nemá o čem přemýšlet.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou ve Smržovce v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se ve Smržovce vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 5 let. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
11 820 / měs.
Splátka hypotéky
11 408 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
542 315
20 % z 2 711 580
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení ve Smržovce spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 33 251 Kč měsíčně.
Na akontaci 542 315 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 13,6 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 11 820 Kč | 35,5 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 11 408 Kč | 34,3 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 29 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 542 315 Kč | 13,6 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
50 218 Kč/m²
byt 45 193 Kč/m²
Dům 120 m²
6 026 160 Kč
akontace 1 205 231 Kč
Splátka hypotéky
25 352 / měs.
u bytu 11 408 Kč
Metr v domě a v bytě vychází zhruba nastejno (rozdíl 11,1 %). Rozhoduje tedy spíš to, co od bydlení čekáte, než cena za metr.
Vývoj kupních cen
okres Jablonec nad Nisou, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 1 490 040 Kč. Dnes je stejný byt na 2 711 580 Kč — o 1 221 540 Kč, tedy 82 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 220,0 Kč | 7 700 Kč | 23 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 197,0 Kč | 10 835 Kč | 33 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 183,0 Kč | 13 725 Kč | 41 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 164,0 Kč | 15 580 Kč | 47 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Od roku 2000 obec vyrostla o 12,2 % obyvatel — z 3 477 na 3 901. Rostoucí populace drží poptávku po bydlení i v obdobích, kdy trh jinde stagnuje. Loni obec ztratila 3 obyvatele stěhováním a 11 přirozenou měnou. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 353 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 1,4). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Obec je pracovně silně navázaná na cíl Jablonec nad Nisou, kam směřuje 45.4 % všech vyjíždějících obyvatel.
Z celkového počtu 1 769 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 1 021 lidí (57,7 %). Naopak do Smržovce za prací z jiných obcí dojíždí 551 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 0,54.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Pro tento kraj zatím nemáme strojově čitelné jízdní řády. Dopravní organizátoři v Praze a na jižní Moravě je zveřejňují v otevřeném formátu, ostatní kraje zatím ne, takže dojezd počítat neumíme.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
1 zařízení
Schválená kapacita: 139 dětí
Základní školy
1 zařízení
Schválená kapacita: 540 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Míst je těsně
Poměr: 0,9 dětí na místo
Odhad cca 126 dětí ve věku 3–5 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 139 schválených míst v MŠ.
Školní věk (6–14 let)
Míst je dost
Poměr: 0,8 dětí na místo
Odhad cca 424 dětí ve věku 6–14 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 540 schválených míst v ZŠ.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Smržovka stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
S výnosem 5,23 % ročně sedí Smržovka blízko republikového mediánu 4,91 %. Nájmy 197,0 Kč/m² a cena 45 193 Kč/m² jsou tu v poměru, jaký je pro český trh typický. V rámci svého kraje (Liberecký kraj) jde o 12. nejvyšší hrubý výnos z 25 sledovaných obcí. Prostor pro výnos se tu nedělá výběrem lokality, ale výběrem konkrétního bytu: rozdíl mezi dobře a špatně koupenou nemovitostí ve stejné ulici bývá větší než rozdíl mezi dvěma městy.
Časté otázky
Kolik stojí byt ve Smržovce?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 45 193 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 2 711 580 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Jablonec nad Nisou, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem ve Smržovce?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 197,0 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 220,0 Kč a u 3+kk 183,0 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 11 820 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt ve Smržovce, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² je 11 408 Kč měsíčně, nájem stejného bytu 11 820 Kč. Koupě je tedy měsíčně o 412 Kč levnější, pokud máte 542 315 Kč na akontaci. K splátce ještě připočtěte daň 353 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se ve Smržovce investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 5,23 %, což je 135. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se ve Smržovce vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 21 463 Kč/m² v roce 2019 na 45 193 Kč/m² v roce 2025, tedy o 111 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá ve Smržovce obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 3 901 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo −3 osob (131 přistěhovalých proti 134 vystěhovalým) a přirozená měna −11 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Jablonec nad Nisou
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Jablonec nad Nisou, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 563811.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Liberecký kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Jablonec nad Nisou). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: