město ve strukturálně postiženém regionu · 52 km od Ústí nad Labem
Žatec
Žatec (18 984 obyvatel, okres Louny) vychází z dat ČSÚ a MF ČR jako město ve strukturálně postiženém regionu s cenovou hladinou 47 309 Kč/m² a nájmy kolem 185,8 Kč/m².
- Kupní cena bytů
- 47 309 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 185,8 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 34,5 %
- Hrubý výnos
- 4,71 % p. a.
347. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
328. z 500, medián 4,91 %
Šedesátimetrový byt tu vyjde zhruba na 2 838 540 Kč při koupi, nebo na 11 148 Kč měsíčně v nájmu bez energií a služeb. Z čisté krajské mzdy je to 34,5 % na nájem a 37,0 % na splátku hypotéky.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². V Žatci vychází 5,8 roku při průměrné mzdě 40 500 Kč měsíčně, což je mírně pod republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) vychází na 11 942 Kč měsíčně. To je o 794 Kč více než čisté nájemné za stejný byt — a k tomu je potřeba mít předem 567 707 Kč vlastních prostředků na dvacetiprocentní akontaci.
Co je tu podstatné
Okres Louny patří mezi regiony, kde nízká vstupní cena 47 309 Kč/m² vytváří opticky vysoký výnos 4,71 %. Číslo ale předpokládá obsazenost. Klíčové je proto ověřit si konkrétní ulici a dům, ne město jako celek — rozdíl mezi udržovaným domem a lokalitou s exekucemi je tu větší než kdekoli jinde v republice. Počítejte také s tím, že prodej trvá déle.
Jaké to tu je
Co o Žatci říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Žatec si vystačí sám. Za prací odsud odjíždí jen 29,4 % pracujících, což je v Česku spíš výjimka — většina obcí téhle velikosti je na okolní města napojená pupeční šňůrou. Zdejší trh s bydlením proto tolik nezávisí na tom, co se děje jinde.
První písemná zmínka je z roku 1004. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
Hranice, za kterou se koupě vyplatí víc než nájem, leží v Žatci na 12 let. Splátka 11 942 Kč proti nájmu 11 148 Kč, hrubý výnos 4,7 % — nic extrémního na žádnou stranu.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou v Žatci v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se v Žatci vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 12 let. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
11 148 / měs.
Splátka hypotéky
11 942 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
567 707
20 % z 2 838 540
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení v Žatci spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 32 297 Kč měsíčně.
Na akontaci 567 707 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 14,6 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 11 148 Kč | 34,5 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 11 942 Kč | 37,0 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 42 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 567 707 Kč | 14,6 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
45 170 Kč/m²
byt 47 309 Kč/m²
Dům 120 m²
5 420 400 Kč
akontace 1 084 079 Kč
Splátka hypotéky
22 804 / měs.
u bytu 11 942 Kč
Metr v domě a v bytě vychází zhruba nastejno (rozdíl -4,5 %). Rozhoduje tedy spíš to, co od bydlení čekáte, než cena za metr.
Vývoj kupních cen
okres Louny, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 1 489 560 Kč. Dnes je stejný byt na 2 838 540 Kč — o 1 348 980 Kč, tedy 91 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 233,7 Kč | 8 180 Kč | 25 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 185,8 Kč | 10 219 Kč | 32 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 169,7 Kč | 12 728 Kč | 39 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 146,0 Kč | 13 870 Kč | 43 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Počet obyvatel je dlouhodobě stabilní: od roku 2000 klesl o 5,8 %. Trh s bydlením tu proto reaguje spíš na ceny a úrokové sazby než na demografii. Stěhování obci loni přineslo +148 obyvatel, přirozenou měnou ale ztratila 123 — přírůstek tedy stojí na nově příchozích. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 504 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 2,0). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Obec funguje jako spádové pracovní centrum – za prací sem dojíždí více lidí (3,738 osob), než kolik odtud vyjíždí (2,589 osob).
Z celkového počtu 8 805 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 2 589 lidí (29,4 %). Naopak do Žatci za prací z jiných obcí dojíždí 3 738 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 1,44.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Pro tento kraj zatím nemáme strojově čitelné jízdní řády. Dopravní organizátoři v Praze a na jižní Moravě je zveřejňují v otevřeném formátu, ostatní kraje zatím ne, takže dojezd počítat neumíme.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
6 zařízení
Schválená kapacita: 769 dětí
Základní školy
6 zařízení
Schválená kapacita: 2 872 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Míst je dost
Poměr: 0,7 dětí na místo
Odhad cca 559 dětí ve věku 3–5 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 769 schválených míst v MŠ.
Školní věk (6–14 let)
Míst je dost
Poměr: 0,7 dětí na místo
Odhad cca 1 853 dětí ve věku 6–14 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 2 872 schválených míst v ZŠ.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Žatec stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
S výnosem 4,71 % ročně sedí Žatec blízko republikového mediánu 4,91 %. Nájmy 185,8 Kč/m² a cena 47 309 Kč/m² jsou tu v poměru, jaký je pro český trh typický. V rámci svého kraje (Ústecký kraj) jde o 36. nejvyšší hrubý výnos z 37 sledovaných obcí. Prostor pro výnos se tu nedělá výběrem lokality, ale výběrem konkrétního bytu: rozdíl mezi dobře a špatně koupenou nemovitostí ve stejné ulici bývá větší než rozdíl mezi dvěma městy.
Časté otázky
Kolik stojí byt v Žatci?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 47 309 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 2 838 540 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Louny, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem v Žatci?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 185,8 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 233,7 Kč a u 3+kk 169,7 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 11 148 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt v Žatci, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² vychází na 11 942 Kč měsíčně, nájem stejného bytu na 11 148 Kč. Koupě je tedy o 794 Kč měsíčně dražší a navíc potřebujete 567 707 Kč vlastních prostředků na akontaci. Splátka ale umořuje jistinu, zatímco nájem ne — a ke splátce je nutné připočíst daň 504 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se v Žatci investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 4,71 %, což je 328. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se v Žatci vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 20 401 Kč/m² v roce 2019 na 47 309 Kč/m² v roce 2025, tedy o 132 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá v Žatci obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 18 984 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo +148 osob (735 přistěhovalých proti 587 vystěhovalým) a přirozená měna −123 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Louny
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Louny, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 566985.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Ústecký kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Louny). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: