malá obec · 8 km od Olomouci
Dolany
Dolany (2 876 obyvatel, okres Olomouc) vychází z dat ČSÚ a MF ČR jako malá obec s cenovou hladinou 51 352 Kč/m² a nájmy kolem 206,0 Kč/m².
- Kupní cena bytů
- 51 352 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 206,0 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 37,9 %
- Hrubý výnos
- 4,81 % p. a.
293. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
289. z 500, medián 4,91 %
U modelového bytu 60 m² to znamená 3 081 120 Kč při koupi a 12 360 Kč měsíčně, pokud byste ho místo toho pronajímali. Nájemníkovi z toho odejde 37,9 % čisté mzdy, majiteli na splátce 39,8 %.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². V Dolanech vychází 6,3 roku při průměrné mzdě 40 900 Kč měsíčně, což je prakticky na úrovni republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) vychází na 12 962 Kč měsíčně. To je o 602 Kč více než čisté nájemné za stejný byt — a k tomu je potřeba mít předem 616 223 Kč vlastních prostředků na dvacetiprocentní akontaci.
Co je tu podstatné
Dolany mají 2 876 obyvatel, a to je pro investiční byt zásadní údaj: nájemní trh tu tvoří jednotky bytů. Výnos 4,81 % platí jen v případě, že byt skutečně pronajmete — jeden neobsazený rok tu smaže výnos několika let. Pro malé obce dává větší smysl kupovat na vlastní bydlení nebo na dům se zahradou než na pronájem.
Jaké to tu je
Co o Dolanech říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Dolany mají radnici, vlastní jméno na ceduli i vlastní rozpočet, ale v pracovní den ráno se vyprázdní. Z 1 395 pracujících obyvatel jich 938 odjíždí za prací jinam, tedy 67,2 %. A nerozjíždějí se do všech stran: 70,1 % z nich pracuje v Olomouci. Kdo se sem stěhuje, kupuje si adresu, ne pracovní trh.
První písemná zmínka je z roku 1235. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
Dětí je tu nadprůměrně: 19,2 % obyvatel je mladších patnácti let. To se pozná na školkách, na hřištích a nakonec i na tom, že se obec za deset let nevylidní. Mladá obec je pro hodnotu bydlení lepší záruka než jakákoliv předpověď cen.
Hranice, za kterou se koupě vyplatí víc než nájem, leží v Dolanech na 9 let. Splátka 12 962 Kč proti nájmu 12 360 Kč, hrubý výnos 4,8 % — nic extrémního na žádnou stranu.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou v Dolanech v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se v Dolanech vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 9 let. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
12 360 / měs.
Splátka hypotéky
12 962 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
616 223
20 % z 3 081 120
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení v Dolanech spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 32 591 Kč měsíčně.
Na akontaci 616 223 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 15,8 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 12 360 Kč | 37,9 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 12 962 Kč | 39,8 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 29 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 616 223 Kč | 15,8 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
49 366 Kč/m²
byt 51 352 Kč/m²
Dům 120 m²
5 923 920 Kč
akontace 1 184 783 Kč
Splátka hypotéky
24 922 / měs.
u bytu 12 962 Kč
Metr v domě a v bytě vychází zhruba nastejno (rozdíl -3,9 %). Rozhoduje tedy spíš to, co od bydlení čekáte, než cena za metr.
Vývoj kupních cen
okres Olomouc, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 1 838 280 Kč. Dnes je stejný byt na 3 081 120 Kč — o 1 242 840 Kč, tedy 68 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 245,0 Kč | 8 575 Kč | 26 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 206,0 Kč | 11 330 Kč | 35 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 179,0 Kč | 13 425 Kč | 41 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 154,0 Kč | 14 630 Kč | 45 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Od roku 2000 obec vyrostla o 52,2 % obyvatel — z 1 890 na 2 876. Rostoucí populace drží poptávku po bydlení i v obdobích, kdy trh jinde stagnuje. Loni obec ztratila 76 obyvatel stěhováním a 9 přirozenou měnou. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 353 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 1,4). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Obec je pracovně silně navázaná na cíl Olomouc, kam směřuje 70.1 % všech vyjíždějících obyvatel.
Z celkového počtu 1 395 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 938 lidí (67,2 %). Naopak do Dolanech za prací z jiných obcí dojíždí 179 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 0,19.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Pro tento kraj zatím nemáme strojově čitelné jízdní řády. Dopravní organizátoři v Praze a na jižní Moravě je zveřejňují v otevřeném formátu, ostatní kraje zatím ne, takže dojezd počítat neumíme.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
1 zařízení
Schválená kapacita: 96 dětí
Základní školy
1 zařízení
Schválená kapacita: 476 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Míst je zjevně málo
Poměr: 1,1 dětí na místo
Odhad cca 103 dětí ve věku 3–5 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 96 schválených míst v MŠ.
Školní věk (6–14 let)
Míst je dost
Poměr: 0,7 dětí na místo
Odhad cca 342 dětí ve věku 6–14 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 476 schválených míst v ZŠ.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Dolany stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
S výnosem 4,81 % ročně sedí Dolany blízko republikového mediánu 4,91 %. Nájmy 206,0 Kč/m² a cena 51 352 Kč/m² jsou tu v poměru, jaký je pro český trh typický. V rámci svého kraje (Olomoucký kraj) jde o 19. nejvyšší hrubý výnos z 27 sledovaných obcí. Prostor pro výnos se tu nedělá výběrem lokality, ale výběrem konkrétního bytu: rozdíl mezi dobře a špatně koupenou nemovitostí ve stejné ulici bývá větší než rozdíl mezi dvěma městy.
Časté otázky
Kolik stojí byt v Dolanech?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 51 352 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 3 081 120 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Olomouc, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem v Dolanech?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 206,0 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 245,0 Kč a u 3+kk 179,0 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 12 360 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt v Dolanech, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² vychází na 12 962 Kč měsíčně, nájem stejného bytu na 12 360 Kč. Koupě je tedy o 602 Kč měsíčně dražší a navíc potřebujete 616 223 Kč vlastních prostředků na akontaci. Splátka ale umořuje jistinu, zatímco nájem ne — a ke splátce je nutné připočíst daň 353 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se v Dolanech investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 4,81 %, což je 289. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se v Dolanech vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 26 356 Kč/m² v roce 2019 na 51 352 Kč/m² v roce 2025, tedy o 95 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá v Dolanech obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 2 876 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo −76 osob (111 přistěhovalých proti 187 vystěhovalým) a přirozená měna −9 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Olomouc
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Olomouc, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 501646.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Olomoucký kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Olomouc). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: