město ve strukturálně postiženém regionu · 19 km od Ústí nad Labem
Dubí
Na pořízení šedesátimetrového bytu vystačí v Dubí 4,1 roku v hrubé krajské mzdě — 5. nejlepší poměr mezi cenou bytu a platem z pěti set sledovaných obcí. Medián zbytku republiky je 6,2 roku.
- Kupní cena bytů
- 33 605 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 161,0 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 29,9 %
- Hrubý výnos
- 5,75 % p. a.
490. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
46. z 500, medián 4,91 %
U modelového bytu 60 m² to znamená 2 016 300 Kč při koupi a 9 660 Kč měsíčně, pokud byste ho místo toho pronajímali. Nájemníkovi z toho odejde 29,9 % čisté mzdy, majiteli na splátce 26,3 %.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². V Dubí vychází 4,1 roku při průměrné mzdě 40 500 Kč měsíčně, což je výrazně pod republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) je 8 483 Kč měsíčně, tedy o 1 177 Kč méně než tržní nájem. Vlastní bydlení tu vychází levněji už od prvního měsíce, pokud máte 403 259 Kč na akontaci.
Co je tu podstatné
Okres Teplice patří mezi regiony, kde nízká vstupní cena 33 605 Kč/m² vytváří opticky vysoký výnos 5,75 %. Číslo ale předpokládá obsazenost. Klíčové je proto ověřit si konkrétní ulici a dům, ne město jako celek — rozdíl mezi udržovaným domem a lokalitou s exekucemi je tu větší než kdekoli jinde v republice. Počítejte také s tím, že prodej trvá déle.
Jaké to tu je
Co o Dubí říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Dubí patří k obcím, o kterých se nepíše, protože se tu nic dramatického neděje — a to je pro bydlení spíš dobrá zpráva. Počet obyvatel se drží, ceny se pohybují pod republikovým mediánem (33 605 Kč/m² proti 53 168 Kč) a trh nemá výkyvy, které by šlo načasovat.
První písemná zmínka pochází z roku 1494.
Kapacita škol je tu napjatá: na jedno schválené místo v základní škole připadá 1,29 dítěte školního věku. Číslo neříká, že se dítě nedostane — spádové školy berou i děti z okolí a část jich naopak odjíždí jinam. Říká ale, že se o zápis vyplatí zajímat dřív než v dubnu.
Finančně to tu vychází neobvykle jasně: koupě překoná nájem už po 4 letech. Nájem 9 660 Kč se totiž od kupní ceny neodpoutal, hrubý výnos je 5,8 %. Kdo tu plánuje zůstat déle než pár let, nemá o čem přemýšlet.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou v Dubí v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se v Dubí vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 4 roky. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
9 660 / měs.
Splátka hypotéky
8 483 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
403 259
20 % z 2 016 300
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení v Dubí spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 32 297 Kč měsíčně.
Na akontaci 403 259 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 10,4 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 9 660 Kč | 29,9 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 8 483 Kč | 26,3 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 34 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 403 259 Kč | 10,4 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
50 459 Kč/m²
byt 33 605 Kč/m²
Dům 120 m²
6 055 080 Kč
akontace 1 211 015 Kč
Splátka hypotéky
25 474 / měs.
u bytu 8 483 Kč
Metr v domě je tu o 50,2 % dražší než metr v bytě. To je typické pro obce, kam se lidé stěhují za zahradou a klidem — poptávka po domech je silnější než po bytech a nabídka menší.
Vývoj kupních cen
okres Teplice, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 1 177 320 Kč. Dnes je stejný byt na 2 016 300 Kč — o 838 980 Kč, tedy 71 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 203,0 Kč | 7 105 Kč | 22 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 161,0 Kč | 8 855 Kč | 27 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 147,0 Kč | 11 025 Kč | 34 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 144,0 Kč | 13 680 Kč | 42 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Počet obyvatel je dlouhodobě stabilní: od roku 2000 vzrostl o 3,0 %. Trh s bydlením tu proto reaguje spíš na ceny a úrokové sazby než na demografii. Stěhování obci loni přineslo +107 obyvatel, přirozenou měnou ale ztratila 73 — přírůstek tedy stojí na nově příchozích. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 403 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 1,6). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Obec je pracovně silně navázaná na cíl Teplice, kam směřuje 48.8 % všech vyjíždějících obyvatel.
Z celkového počtu 3 445 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 1 945 lidí (56,5 %). Naopak do Dubí za prací z jiných obcí dojíždí 1 573 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 0,81.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Pro tento kraj zatím nemáme strojově čitelné jízdní řády. Dopravní organizátoři v Praze a na jižní Moravě je zveřejňují v otevřeném formátu, ostatní kraje zatím ne, takže dojezd počítat neumíme.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
4 zařízení
Schválená kapacita: 249 dětí
Základní školy
2 zařízení
Schválená kapacita: 590 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Míst je těsně
Poměr: 1,0 dětí na místo
Odhad cca 248 dětí ve věku 3–5 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 249 schválených míst v MŠ.
Školní věk (6–14 let)
Míst je zjevně málo
Poměr: 1,3 dětí na místo
Odhad cca 763 dětí ve věku 6–14 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 590 schválených míst v ZŠ.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Dubí stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
Nájemní výnos 5,75 % ročně řadí Dubí nad republikový medián 4,91 %. Rozdíl nevzniká vysokými nájmy — ty jsou 161,0 Kč/m², tedy citelně pod medián — ale nižší vstupní cenou nemovitosti. V rámci svého kraje (Ústecký kraj) jde o 16. nejvyšší hrubý výnos z 37 sledovaných obcí. Vyšší výnos je vždy zaplacen něčím jiným: typicky delší dobou hledání nájemníka, užším okruhem zájemců a pomalejším růstem hodnoty nemovitosti. Na tyto trhy patří investor, který počítá s cash flow, ne s prodejem za pár let.
Časté otázky
Kolik stojí byt v Dubí?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 33 605 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 2 016 300 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Teplice, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem v Dubí?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 161,0 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 203,0 Kč a u 3+kk 147,0 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 9 660 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt v Dubí, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² je 8 483 Kč měsíčně, nájem stejného bytu 9 660 Kč. Koupě je tedy měsíčně o 1 177 Kč levnější, pokud máte 403 259 Kč na akontaci. K splátce ještě připočtěte daň 403 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se v Dubí investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 5,75 %, což je 46. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se v Dubí vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 18 220 Kč/m² v roce 2019 na 33 605 Kč/m² v roce 2025, tedy o 84 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá v Dubí obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 8 148 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo +107 osob (382 přistěhovalých proti 275 vystěhovalým) a přirozená měna −73 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Teplice
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Teplice, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 567507.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Ústecký kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Teplice). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: