město ve strukturálně postiženém regionu · 26 km od Ústí nad Labem
Osek
Na pořízení šedesátimetrového bytu vystačí v Oseku 4,1 roku v hrubé krajské mzdě — 6. nejlepší poměr mezi cenou bytu a platem z pěti set sledovaných obcí. Medián zbytku republiky je 6,2 roku.
- Kupní cena bytů
- 33 605 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 166,0 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 30,8 %
- Hrubý výnos
- 5,93 % p. a.
491. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
28. z 500, medián 4,91 %
U modelového bytu 60 m² to znamená 2 016 300 Kč při koupi a 9 960 Kč měsíčně, pokud byste ho místo toho pronajímali. Nájemníkovi z toho odejde 30,8 % čisté mzdy, majiteli na splátce 26,3 %.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². V Oseku vychází 4,1 roku při průměrné mzdě 40 500 Kč měsíčně, což je výrazně pod republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) je 8 483 Kč měsíčně, tedy o 1 477 Kč méně než tržní nájem. Vlastní bydlení tu vychází levněji už od prvního měsíce, pokud máte 403 259 Kč na akontaci.
Co je tu podstatné
Okres Teplice patří mezi regiony, kde nízká vstupní cena 33 605 Kč/m² vytváří opticky vysoký výnos 5,93 %. Číslo ale předpokládá obsazenost. Klíčové je proto ověřit si konkrétní ulici a dům, ne město jako celek — rozdíl mezi udržovaným domem a lokalitou s exekucemi je tu větší než kdekoli jinde v republice. Počítejte také s tím, že prodej trvá déle.
Jaké to tu je
Co o Oseku říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Osek ukazuje rozpor, který se v Česku vidí často a vysvětluje se špatně: lidí ubývá, ceny rostou. Za deset let odsud odešlo 5,6 % obyvatel, a přesto se byty od roku 2020 zdražily o 71,3 %. Nedělá to poptávka po stěhování sem, ale to, že stavět se přestalo úplně a zdražily i ty byty, které nikdo nechce prodat.
První písemná zmínka je z roku 1196. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
Míst ve školách je tu spíš přebytek: na jedno schválené místo připadá 0,50 dítěte. Bývá to tím, že škola slouží i okolním obcím, nebo že tu dětí dlouhodobě ubývá. V obou případech to znamená, že u zápisu nebudete stát ve frontě.
Finančně to tu vychází neobvykle jasně: koupě překoná nájem už po 3 letech. Nájem 9 960 Kč se totiž od kupní ceny neodpoutal, hrubý výnos je 5,9 %. Kdo tu plánuje zůstat déle než pár let, nemá o čem přemýšlet.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou v Oseku v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se v Oseku vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 3 roky. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
9 960 / měs.
Splátka hypotéky
8 483 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
403 259
20 % z 2 016 300
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení v Oseku spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 32 297 Kč měsíčně.
Na akontaci 403 259 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 10,4 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 9 960 Kč | 30,8 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 8 483 Kč | 26,3 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 29 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 403 259 Kč | 10,4 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
50 459 Kč/m²
byt 33 605 Kč/m²
Dům 120 m²
6 055 080 Kč
akontace 1 211 015 Kč
Splátka hypotéky
25 474 / měs.
u bytu 8 483 Kč
Metr v domě je tu o 50,2 % dražší než metr v bytě. To je typické pro obce, kam se lidé stěhují za zahradou a klidem — poptávka po domech je silnější než po bytech a nabídka menší.
Vývoj kupních cen
okres Teplice, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 1 177 320 Kč. Dnes je stejný byt na 2 016 300 Kč — o 838 980 Kč, tedy 71 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 190,0 Kč | 6 650 Kč | 21 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 166,0 Kč | 9 130 Kč | 28 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 162,0 Kč | 12 150 Kč | 38 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 130,0 Kč | 12 350 Kč | 38 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Počet obyvatel je proti roku 2000 nižší o 13,2 % a řada od roku 2000 klesá prakticky nepřetržitě. Dlouhodobý úbytek je na trhu s bydlením poznat na tom, že poptávka roste pomaleji než cena. Stěhování obci loni přineslo +9 obyvatel, přirozenou měnou ale ztratila 19 — přírůstek tedy stojí na nově příchozích. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 353 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 1,4). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Dojížďka za prací je rozptýlená do více směrů, nejčastěji lidé míří do cílů Teplice, Litvínov, Bílina.
Z celkového počtu 2 233 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 1 498 lidí (67,1 %). Naopak do Oseku za prací z jiných obcí dojíždí 223 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 0,15.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Pro tento kraj zatím nemáme strojově čitelné jízdní řády. Dopravní organizátoři v Praze a na jižní Moravě je zveřejňují v otevřeném formátu, ostatní kraje zatím ne, takže dojezd počítat neumíme.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
2 zařízení
Schválená kapacita: 174 dětí
Základní školy
1 zařízení
Schválená kapacita: 800 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Míst je dost
Poměr: 0,7 dětí na místo
Odhad cca 127 dětí ve věku 3–5 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 174 schválených míst v MŠ.
Školní věk (6–14 let)
Míst je dost
Poměr: 0,5 dětí na místo
Odhad cca 400 dětí ve věku 6–14 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 800 schválených míst v ZŠ.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Osek stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
Nájemní výnos 5,93 % ročně řadí Osek nad republikový medián 4,91 %. Rozdíl nevzniká vysokými nájmy — ty jsou 166,0 Kč/m², tedy citelně pod medián — ale nižší vstupní cenou nemovitosti. V rámci svého kraje (Ústecký kraj) jde o 10. nejvyšší hrubý výnos z 37 sledovaných obcí. Vyšší výnos je vždy zaplacen něčím jiným: typicky delší dobou hledání nájemníka, užším okruhem zájemců a pomalejším růstem hodnoty nemovitosti. Na tyto trhy patří investor, který počítá s cash flow, ne s prodejem za pár let.
Časté otázky
Kolik stojí byt v Oseku?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 33 605 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 2 016 300 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Teplice, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem v Oseku?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 166,0 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 190,0 Kč a u 3+kk 162,0 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 9 960 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt v Oseku, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² je 8 483 Kč měsíčně, nájem stejného bytu 9 960 Kč. Koupě je tedy měsíčně o 1 477 Kč levnější, pokud máte 403 259 Kč na akontaci. K splátce ještě připočtěte daň 353 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se v Oseku investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 5,93 %, což je 28. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se v Oseku vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 18 220 Kč/m² v roce 2019 na 33 605 Kč/m² v roce 2025, tedy o 84 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá v Oseku obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 4 506 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo +9 osob (116 přistěhovalých proti 107 vystěhovalým) a přirozená měna −19 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Teplice
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Teplice, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 567779.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Ústecký kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Teplice). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: