menší město · 47 km od Brně
Dubňany
Dubňany jsou menší město v okrese Hodonín s 6 179 obyvateli. Byty se tu podle ČSÚ prodávají za 52 161 Kč za metr, tedy prakticky na úrovni republikovým mediánem.
- Kupní cena bytů
- 52 161 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 228,0 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 37,5 %
- Hrubý výnos
- 5,25 % p. a.
260. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
129. z 500, medián 4,91 %
V přepočtu na standardní byt 60 m² jde o 3 129 660 Kč pořizovací ceny, případně 13 680 Kč měsíčního nájemného. Nájem spolkne 37,5 % čisté krajské mzdy, splátka hypotéky 36,1 %.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². V Dubňanech vychází 5,6 roku při průměrné mzdě 46 200 Kč měsíčně, což je mírně pod republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) je 13 166 Kč měsíčně, tedy o 514 Kč méně než tržní nájem. Vlastní bydlení tu vychází levněji už od prvního měsíce, pokud máte 625 931 Kč na akontaci.
Co je tu podstatné
Dubňany jsou menší město v okrese Hodonín, kde nájemní trh drží především místní zaměstnavatelé a dojezd do většího centra. Výnos 5,25 % je použitelný, pokud počítáte i s náklady, které se do hrubého výnosu nepromítají: daň 403 Kč ročně, fond oprav a alespoň jeden neobsazený měsíc v roce. Po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jaké to tu je
Co o Dubňanech říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Dubňany patří k obcím, o kterých se nepíše, protože se tu nic dramatického neděje — a to je pro bydlení spíš dobrá zpráva. Počet obyvatel se drží, ceny se pohybují pod republikovým mediánem (52 161 Kč/m² proti 53 168 Kč) a trh nemá výkyvy, které by šlo načasovat.
Dubňany leží nízko, ve 200 metrech nad mořem — v pásmu, kde je zima kratší a léto sušší. První písemná zmínka je z roku 1349. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
Do Brna se ráno dostanete za 82 minut, ale s přestupem v Hodoníně. Přestup je vždycky místo, kde se zpoždění nesčítá, ale násobí.
Finančně to tu vychází neobvykle jasně: koupě překoná nájem už po 4 letech. Nájem 13 680 Kč se totiž od kupní ceny neodpoutal, hrubý výnos je 5,2 %. Kdo tu plánuje zůstat déle než pár let, nemá o čem přemýšlet.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou v Dubňanech v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se v Dubňanech vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 4 roky. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
13 680 / měs.
Splátka hypotéky
13 166 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
625 931
20 % z 3 129 660
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení v Dubňanech spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 36 481 Kč měsíčně.
Na akontaci 625 931 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 14,3 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 13 680 Kč | 37,5 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 13 166 Kč | 36,1 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 34 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 625 931 Kč | 14,3 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
42 452 Kč/m²
byt 52 161 Kč/m²
Dům 120 m²
5 094 240 Kč
akontace 1 018 847 Kč
Splátka hypotéky
21 431 / měs.
u bytu 13 166 Kč
Metr v domě je tu naopak o 18,6 % levnější než metr v bytě. Bývá to tam, kde je bytový fond novější než domy, nebo kde se domy prodávají spíš staré a k rekonstrukci.
Vývoj kupních cen
okres Hodonín, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 1 663 140 Kč. Dnes je stejný byt na 3 129 660 Kč — o 1 466 520 Kč, tedy 88 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 296,0 Kč | 10 360 Kč | 28 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 228,0 Kč | 12 540 Kč | 34 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 197,0 Kč | 14 775 Kč | 41 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 167,0 Kč | 15 865 Kč | 43 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Počet obyvatel je dlouhodobě stabilní: od roku 2000 klesl o 3,8 %. Trh s bydlením tu proto reaguje spíš na ceny a úrokové sazby než na demografii. Stěhování obci loni přineslo +3 obyvatele, přirozenou měnou ale ztratila 26 — přírůstek tedy stojí na nově příchozích. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 403 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 1,6). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Obec je pracovně silně navázaná na cíl Hodonín, kam směřuje 50.8 % všech vyjíždějících obyvatel.
Z celkového počtu 2 869 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 1 588 lidí (55,4 %). Naopak do Dubňanech za prací z jiných obcí dojíždí 407 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 0,26.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Do Brna
82 minut · jeden přestup
Odjezd 06:02 ze zastávky Dubňany, škola, příjezd 07:24 na Hlavní nádraží, s přestupem v zastávce Hodonín, autobusové nádraží.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
2 zařízení
Schválená kapacita: 200 dětí
Základní školy
1 zařízení
Schválená kapacita: 600 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Míst je těsně
Poměr: 0,9 dětí na místo
Odhad cca 184 dětí ve věku 3–5 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 200 schválených míst v MŠ.
Školní věk (6–14 let)
Míst je těsně
Poměr: 0,9 dětí na místo
Odhad cca 549 dětí ve věku 6–14 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 600 schválených míst v ZŠ.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Dubňany stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
S výnosem 5,25 % ročně sedí Dubňany blízko republikového mediánu 4,91 %. Nájmy 228,0 Kč/m² a cena 52 161 Kč/m² jsou tu v poměru, jaký je pro český trh typický. V rámci svého kraje (Jihomoravský kraj) jde o 4. nejvyšší hrubý výnos z 59 sledovaných obcí. Prostor pro výnos se tu nedělá výběrem lokality, ale výběrem konkrétního bytu: rozdíl mezi dobře a špatně koupenou nemovitostí ve stejné ulici bývá větší než rozdíl mezi dvěma městy.
Časté otázky
Kolik stojí byt v Dubňanech?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 52 161 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 3 129 660 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Hodonín, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem v Dubňanech?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 228,0 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 296,0 Kč a u 3+kk 197,0 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 13 680 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt v Dubňanech, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² je 13 166 Kč měsíčně, nájem stejného bytu 13 680 Kč. Koupě je tedy měsíčně o 514 Kč levnější, pokud máte 625 931 Kč na akontaci. K splátce ještě připočtěte daň 403 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se v Dubňanech investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 5,25 %, což je 129. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se v Dubňanech vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 24 378 Kč/m² v roce 2019 na 52 161 Kč/m² v roce 2025, tedy o 114 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá v Dubňanech obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 6 179 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo +3 osob (119 přistěhovalých proti 116 vystěhovalým) a přirozená měna −26 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Hodonín
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Hodonín, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 586161.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Jihomoravský kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Hodonín). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: