malá obec · 78 km od Brně
Jemnice
Jemnice je malá obec v okrese Třebíč s 3 979 obyvateli. Byty se tu podle ČSÚ prodávají za 53 447 Kč za metr, tedy prakticky na úrovni republikovým mediánem.
- Kupní cena bytů
- 53 447 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 200,0 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 36,2 %
- Hrubý výnos
- 4,49 % p. a.
249. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
389. z 500, medián 4,91 %
V přepočtu na standardní byt 60 m² jde o 3 206 820 Kč pořizovací ceny, případně 12 000 Kč měsíčního nájemného. Nájem spolkne 36,2 % čisté krajské mzdy, splátka hypotéky 40,8 %.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². V Jemnici vychází 6,4 roku při průměrné mzdě 41 600 Kč měsíčně, což je mírně nad republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) vychází na 13 491 Kč měsíčně. To je o 1 491 Kč více než čisté nájemné za stejný byt — a k tomu je potřeba mít předem 641 363 Kč vlastních prostředků na dvacetiprocentní akontaci.
Co je tu podstatné
Jemnice má 3 979 obyvatel, a to je pro investiční byt zásadní údaj: nájemní trh tu tvoří jednotky bytů. Výnos 4,49 % platí jen v případě, že byt skutečně pronajmete — jeden neobsazený rok tu smaže výnos několika let. Pro malé obce dává větší smysl kupovat na vlastní bydlení nebo na dům se zahradou než na pronájem.
Jaké to tu je
Co o Jemnici říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Jemnice si vystačí sám. Za prací odsud odjíždí jen 31,2 % pracujících, což je v Česku spíš výjimka — většina obcí téhle velikosti je na okolní města napojená pupeční šňůrou. Zdejší trh s bydlením proto tolik nezávisí na tom, co se děje jinde.
První písemná zmínka je z roku 1227. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
Se školami je to tu složitější, než říká počet. Jedna ze zdejších základních škol učí i v okolních obcích a v rejstříku má kapacitu vedenou za celý subjekt, takže ji k obci nepřipisujeme. Prakticky to znamená, že o místa se dělíte se sousedy — a že spádovost si ověřte na radnici, ne v tabulce.
Hranice, za kterou se koupě vyplatí víc než nájem, leží v Jemnici na 14 let. Splátka 13 491 Kč proti nájmu 12 000 Kč, hrubý výnos 4,5 % — nic extrémního na žádnou stranu.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou v Jemnici v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se v Jemnici vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 14 let. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
12 000 / měs.
Splátka hypotéky
13 491 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
641 363
20 % z 3 206 820
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení v Jemnici spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 33 104 Kč měsíčně.
Na akontaci 641 363 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 16,1 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 12 000 Kč | 36,2 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 13 491 Kč | 40,8 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 29 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 641 363 Kč | 16,1 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
43 654 Kč/m²
byt 53 447 Kč/m²
Dům 120 m²
5 238 480 Kč
akontace 1 047 695 Kč
Splátka hypotéky
22 038 / měs.
u bytu 13 491 Kč
Metr v domě je tu naopak o 18,3 % levnější než metr v bytě. Bývá to tam, kde je bytový fond novější než domy, nebo kde se domy prodávají spíš staré a k rekonstrukci.
Vývoj kupních cen
okres Třebíč, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 1 779 900 Kč. Dnes je stejný byt na 3 206 820 Kč — o 1 426 920 Kč, tedy 80 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 262,0 Kč | 9 170 Kč | 28 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 200,0 Kč | 11 000 Kč | 33 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 173,0 Kč | 12 975 Kč | 39 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 147,0 Kč | 13 965 Kč | 42 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Počet obyvatel je proti roku 2000 nižší o 8,4 %; nejvíc lidí tu žilo v roce 2008 (4 444 obyvatel). Dlouhodobý úbytek je na trhu s bydlením poznat na tom, že poptávka roste pomaleji než cena. Stěhování obci loni přineslo +23 obyvatel, přirozenou měnou ale ztratila 8 — přírůstek tedy stojí na nově příchozích. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 353 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 1,4). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Dojížďka za prací je rozptýlená do více směrů, nejčastěji lidé míří do cílů Dačice, Moravské Budějovice, Jihlava.
Z celkového počtu 1 877 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 585 lidí (31,2 %). Naopak do Jemnici za prací z jiných obcí dojíždí 647 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 1,11.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Mezi sedmou a osmou hodinou ranní jsme do Brna nenašli spoj s nejvýše jedním přestupem. Neznamená to, že se odtud dojíždět nedá — jen že cesta vyžaduje víc přestupů, než kolik umíme spolehlivě spočítat.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
1 zařízení
Schválená kapacita: 200 dětí
Základní školy
2 zařízení
Schválená kapacita: 750 žáků
1 z nich učí i v jiných obcích; kapacita takové školy je v rejstříku vedená za celý subjekt u jejího sídla, proto ji sem nepřipisujeme.
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Míst je dost
Poměr: 0,6 dětí na místo
Odhad cca 124 dětí ve věku 3–5 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 200 schválených míst v MŠ.
Školní věk (6–14 let)
Svazková / sdílená škola
Kapacita základního školství je převážně ve svazkové nebo sdílené škole obsluhující více obcí. Místní poměr by byl zkreslený.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Jemnice stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
S výnosem 4,49 % ročně sedí Jemnice blízko republikového mediánu 4,91 %. Nájmy 200,0 Kč/m² a cena 53 447 Kč/m² jsou tu v poměru, jaký je pro český trh typický. V rámci svého kraje (Kraj Vysočina) jde o 20. nejvyšší hrubý výnos z 27 sledovaných obcí. Prostor pro výnos se tu nedělá výběrem lokality, ale výběrem konkrétního bytu: rozdíl mezi dobře a špatně koupenou nemovitostí ve stejné ulici bývá větší než rozdíl mezi dvěma městy.
Časté otázky
Kolik stojí byt v Jemnici?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 53 447 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 3 206 820 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Třebíč, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem v Jemnici?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 200,0 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 262,0 Kč a u 3+kk 173,0 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 12 000 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt v Jemnici, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² vychází na 13 491 Kč měsíčně, nájem stejného bytu na 12 000 Kč. Koupě je tedy o 1 491 Kč měsíčně dražší a navíc potřebujete 641 363 Kč vlastních prostředků na akontaci. Splátka ale umořuje jistinu, zatímco nájem ne — a ke splátce je nutné připočíst daň 353 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se v Jemnici investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 4,49 %, což je 389. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se v Jemnici vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 24 020 Kč/m² v roce 2019 na 53 447 Kč/m² v roce 2025, tedy o 123 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá v Jemnici obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 3 979 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo +23 osob (113 přistěhovalých proti 90 vystěhovalým) a přirozená měna −8 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Třebíč
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Třebíč, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 590789.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Kraj Vysočina (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Třebíč). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: