okresní město · 66 km od Plzni
Karlovy Vary
Trh s bydlením v Karlových Varech stojí na dvou číslech: kupní ceně 48 744 Kč/m² a mediánu tržního nájmu 200,7 Kč/m² u dispozice 2+kk. Z jejich poměru vychází hrubý výnos 4,94 % ročně.
- Kupní cena bytů
- 48 744 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 200,7 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 39,3 %
- Hrubý výnos
- 4,94 % p. a.
326. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
235. z 500, medián 4,91 %
U modelového bytu 60 m² to znamená 2 924 640 Kč při koupi a 12 042 Kč měsíčně, pokud byste ho místo toho pronajímali. Nájemníkovi z toho odejde 39,3 % čisté mzdy, majiteli na splátce 40,2 %.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². V Karlových Varech vychází 6,4 roku při průměrné mzdě 38 200 Kč měsíčně, což je mírně nad republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) vychází na 12 304 Kč měsíčně. To je o 262 Kč více než čisté nájemné za stejný byt — a k tomu je potřeba mít předem 584 927 Kč vlastních prostředků na dvacetiprocentní akontaci.
Co je tu podstatné
Karlovy Vary fungují jako spádové centrum, kam lidé z okolí jezdí do práce, k lékaři a do školy. To je pro pronajímatele podstatnější než absolutní výše výnosu (4,94 %): poptávka po nájmu je tu odvozená od pracovních míst v celém okrese Karlovy Vary, ne jen od počtu obyvatel města. Nejméně rizikové bývají menší byty blízko centra a nemocnice.
Jaké to tu je
Co o Karlových Varech říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Karlovy Vary jsou místo, kam se jezdí. Pracovních míst je tu 2,35krát víc než pracujících obyvatel — denně sem dojíždí 9 909 lidí zvenčí, zatímco ven jich odjíždí 4 215. Ráno se tu tedy neuvolňuje parkování, naopak.
První písemná zmínka je z roku 1349. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
Skladba obyvatel je starší, než je v Česku obvyklé: 25,0 % lidí je tu nad pětašedesát. Pro kupujícího to má dva důsledky, které si nikdo nerad přiznává — v příštích letech se tu bude uvolňovat víc bytů než jinde, a zároveň bude ubývat lidí, kteří je koupí.
Hranice, za kterou se koupě vyplatí víc než nájem, leží v Karlových Varech na 8 let. Splátka 12 304 Kč proti nájmu 12 042 Kč, hrubý výnos 4,9 % — nic extrémního na žádnou stranu.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou v Karlových Varech v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se v Karlových Varech vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 8 let. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
12 042 / měs.
Splátka hypotéky
12 304 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
584 927
20 % z 2 924 640
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení v Karlových Varech spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 30 609 Kč měsíčně.
Na akontaci 584 927 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 15,9 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 12 042 Kč | 39,3 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 12 304 Kč | 40,2 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 52 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 584 927 Kč | 15,9 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
52 302 Kč/m²
byt 48 744 Kč/m²
Dům 120 m²
6 276 240 Kč
akontace 1 255 247 Kč
Splátka hypotéky
26 404 / měs.
u bytu 12 304 Kč
Metr v domě a v bytě vychází zhruba nastejno (rozdíl 7,3 %). Rozhoduje tedy spíš to, co od bydlení čekáte, než cena za metr.
Vývoj kupních cen
okres Karlovy Vary, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 1 623 180 Kč. Dnes je stejný byt na 2 924 640 Kč — o 1 301 460 Kč, tedy 80 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 248,7 Kč | 8 704 Kč | 28 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 200,7 Kč | 11 038 Kč | 36 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 179,0 Kč | 13 425 Kč | 44 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 159,6 Kč | 15 162 Kč | 50 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Počet obyvatel je proti roku 2000 nižší o 9,9 % a řada od roku 2000 klesá prakticky nepřetržitě. Dlouhodobý úbytek je na trhu s bydlením poznat na tom, že poptávka roste pomaleji než cena. Loni obec ztratila 3 obyvatele stěhováním a 282 přirozenou měnou. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 630 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 2,5). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Obec funguje jako spádové pracovní centrum – za prací sem dojíždí více lidí (9,909 osob), než kolik odtud vyjíždí (4,215 osob).
Z celkového počtu 20 682 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 4 215 lidí (20,4 %). Naopak do Karlových Varech za prací z jiných obcí dojíždí 9 909 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 2,35.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Pro tento kraj zatím nemáme strojově čitelné jízdní řády. Dopravní organizátoři v Praze a na jižní Moravě je zveřejňují v otevřeném formátu, ostatní kraje zatím ne, takže dojezd počítat neumíme.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
7 zařízení
Schválená kapacita: 1 830 dětí
Základní školy
17 zařízení
Schválená kapacita: 6 486 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Poměr se neuvádí (rychlý růst)
Věková data jsou z roku 2021 (45 500 obyv.) a obec do roku 2025 vyrostla o 7,2 % na 48 788 obyvatel. Poměr by byl zavádějící.
Školní věk (6–14 let)
Poměr se neuvádí (rychlý růst)
Věková data jsou z roku 2021 (45 500 obyv.) a obec do roku 2025 vyrostla o 7,2 % na 48 788 obyvatel. Poměr by byl zavádějící.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Karlovy Vary stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
S výnosem 4,94 % ročně sedí Karlovy Vary blízko republikového mediánu 4,91 %. Nájmy 200,7 Kč/m² a cena 48 744 Kč/m² jsou tu v poměru, jaký je pro český trh typický. V rámci svého kraje (Karlovarský kraj) jde o 14. nejvyšší hrubý výnos z 17 sledovaných obcí. Prostor pro výnos se tu nedělá výběrem lokality, ale výběrem konkrétního bytu: rozdíl mezi dobře a špatně koupenou nemovitostí ve stejné ulici bývá větší než rozdíl mezi dvěma městy.
Časté otázky
Kolik stojí byt v Karlových Varech?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 48 744 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 2 924 640 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Karlovy Vary, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem v Karlových Varech?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 200,7 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 248,7 Kč a u 3+kk 179,0 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 12 042 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt v Karlových Varech, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² vychází na 12 304 Kč měsíčně, nájem stejného bytu na 12 042 Kč. Koupě je tedy o 262 Kč měsíčně dražší a navíc potřebujete 584 927 Kč vlastních prostředků na akontaci. Splátka ale umořuje jistinu, zatímco nájem ne — a ke splátce je nutné připočíst daň 630 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se v Karlových Varech investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 4,94 %, což je 235. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se v Karlových Varech vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 23 727 Kč/m² v roce 2019 na 48 744 Kč/m² v roce 2025, tedy o 105 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá v Karlových Varech obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 48 788 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo −3 osob (2 155 přistěhovalých proti 2 158 vystěhovalým) a přirozená měna −282 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Karlovy Vary
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Karlovy Vary, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 554961.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Karlovarský kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Karlovy Vary). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: