menší město · 80 km od Plzni
Nejdek
Nejdek patří mezi obce s nejvyšším nájemním výnosem v zemi: s hrubým výnosem 6,00 % ročně je 22. z pěti set sledovaných obcí. Za tím číslem stojí kombinace nájmů na úrovni 175,0 Kč za metr a kupních cen, které za nimi zaostávají.
- Kupní cena bytů
- 34 999 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 175,0 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 34,3 %
- Hrubý výnos
- 6,00 % p. a.
476. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
22. z 500, medián 4,91 %
V přepočtu na standardní byt 60 m² jde o 2 099 940 Kč pořizovací ceny, případně 10 500 Kč měsíčního nájemného. Nájem spolkne 34,3 % čisté krajské mzdy, splátka hypotéky 28,9 %.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². V Nejdku vychází 4,6 roku při průměrné mzdě 38 200 Kč měsíčně, což je citelně pod republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) je 8 834 Kč měsíčně, tedy o 1 666 Kč méně než tržní nájem. Vlastní bydlení tu vychází levněji už od prvního měsíce, pokud máte 419 987 Kč na akontaci.
Co je tu podstatné
Nejdek je menší město v okrese Karlovy Vary, kde nájemní trh drží především místní zaměstnavatelé a dojezd do většího centra. Výnos 6,00 % je použitelný, pokud počítáte i s náklady, které se do hrubého výnosu nepromítají: daň 403 Kč ročně, fond oprav a alespoň jeden neobsazený měsíc v roce. Po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jaké to tu je
Co o Nejdku říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Nejdek ukazuje rozpor, který se v Česku vidí často a vysvětluje se špatně: lidí ubývá, ceny rostou. Za deset let odsud odešlo 4,3 % obyvatel, a přesto se byty od roku 2020 zdražily o 80,2 %. Nedělá to poptávka po stěhování sem, ale to, že stavět se přestalo úplně a zdražily i ty byty, které nikdo nechce prodat.
Nejdek leží ve 568 metrech nad mořem. To není turistický údaj: topná sezóna tu začíná dřív a končí později než v nížině a na ročních nákladech domu je to znát víc než rozdíl v ceně za metr. První písemná zmínka je z roku 1340. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
Finančně to tu vychází neobvykle jasně: koupě překoná nájem už po 2 letech. Nájem 10 500 Kč se totiž od kupní ceny neodpoutal, hrubý výnos je 6,0 %. Kdo tu plánuje zůstat déle než pár let, nemá o čem přemýšlet.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou v Nejdku v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se v Nejdku vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 2 roky. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
10 500 / měs.
Splátka hypotéky
8 834 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
419 987
20 % z 2 099 940
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení v Nejdku spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 30 609 Kč měsíčně.
Na akontaci 419 987 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 11,4 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 10 500 Kč | 34,3 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 8 834 Kč | 28,9 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 34 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 419 987 Kč | 11,4 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
42 951 Kč/m²
byt 34 999 Kč/m²
Dům 120 m²
5 154 120 Kč
akontace 1 030 823 Kč
Splátka hypotéky
21 683 / měs.
u bytu 8 834 Kč
Metr v domě je tu o 22,7 % dražší než metr v bytě. To je typické pro obce, kam se lidé stěhují za zahradou a klidem — poptávka po domech je silnější než po bytech a nabídka menší.
Vývoj kupních cen
okres Karlovy Vary, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 1 165 440 Kč. Dnes je stejný byt na 2 099 940 Kč — o 934 500 Kč, tedy 80 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 225,0 Kč | 7 875 Kč | 26 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 175,0 Kč | 9 625 Kč | 31 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 152,0 Kč | 11 400 Kč | 37 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 155,0 Kč | 14 725 Kč | 48 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Počet obyvatel je proti roku 2000 nižší o 9,7 %; nejvíc lidí tu žilo v roce 2002 (8 592 obyvatel). Dlouhodobý úbytek je na trhu s bydlením poznat na tom, že poptávka roste pomaleji než cena. Loni obec ztratila 36 obyvatel stěhováním a 50 přirozenou měnou. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 403 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 1,6). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Obec funguje jako spádové pracovní centrum – za prací sem dojíždí více lidí (1,369 osob), než kolik odtud vyjíždí (1,118 osob).
Z celkového počtu 3 761 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 1 118 lidí (29,7 %). Naopak do Nejdku za prací z jiných obcí dojíždí 1 369 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 1,22.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Pro tento kraj zatím nemáme strojově čitelné jízdní řády. Dopravní organizátoři v Praze a na jižní Moravě je zveřejňují v otevřeném formátu, ostatní kraje zatím ne, takže dojezd počítat neumíme.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
4 zařízení
Schválená kapacita: 297 dětí
Základní školy
2 zařízení
Schválená kapacita: 840 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Míst je dost
Poměr: 0,7 dětí na místo
Odhad cca 213 dětí ve věku 3–5 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 297 schválených míst v MŠ.
Školní věk (6–14 let)
Míst je dost
Poměr: 0,8 dětí na místo
Odhad cca 677 dětí ve věku 6–14 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 840 schválených míst v ZŠ.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Nejdek stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
Nájemní výnos 6,00 % ročně řadí Nejdek nad republikový medián 4,91 %. Rozdíl nevzniká vysokými nájmy — ty jsou 175,0 Kč/m², tedy citelně pod medián — ale nižší vstupní cenou nemovitosti. V rámci svého kraje (Karlovarský kraj) jde o 5. nejvyšší hrubý výnos z 17 sledovaných obcí. Vyšší výnos je vždy zaplacen něčím jiným: typicky delší dobou hledání nájemníka, užším okruhem zájemců a pomalejším růstem hodnoty nemovitosti. Na tyto trhy patří investor, který počítá s cash flow, ne s prodejem za pár let.
Časté otázky
Kolik stojí byt v Nejdku?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 34 999 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 2 099 940 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Karlovy Vary, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem v Nejdku?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 175,0 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 225,0 Kč a u 3+kk 152,0 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 10 500 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt v Nejdku, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² je 8 834 Kč měsíčně, nájem stejného bytu 10 500 Kč. Koupě je tedy měsíčně o 1 666 Kč levnější, pokud máte 419 987 Kč na akontaci. K splátce ještě připočtěte daň 403 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se v Nejdku investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 6,00 %, což je 22. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se v Nejdku vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 17 036 Kč/m² v roce 2019 na 34 999 Kč/m² v roce 2025, tedy o 105 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá v Nejdku obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 7 647 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo −36 osob (232 přistěhovalých proti 268 vystěhovalým) a přirozená měna −50 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Karlovy Vary
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Karlovy Vary, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 555380.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Karlovarský kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Karlovy Vary). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: