malá obec · 7 km od Brně
Modřice
Trh s bydlením v Modřicích stojí na dvou číslech: kupní ceně 69 196 Kč/m² a mediánu tržního nájmu 266,0 Kč/m² u dispozice 2+kk. Z jejich poměru vychází hrubý výnos 4,61 % ročně.
- Kupní cena bytů
- 69 196 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 266,0 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 43,7 %
- Hrubý výnos
- 4,61 % p. a.
46. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
363. z 500, medián 4,91 %
V přepočtu na standardní byt 60 m² jde o 4 151 760 Kč pořizovací ceny, případně 15 960 Kč měsíčního nájemného. Nájem spolkne 43,7 % čisté krajské mzdy, splátka hypotéky 47,9 %.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². V Modřicích vychází 7,5 roku při průměrné mzdě 46 200 Kč měsíčně, což je citelně nad republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) vychází na 17 466 Kč měsíčně. To je o 1 506 Kč více než čisté nájemné za stejný byt — a k tomu je potřeba mít předem 830 351 Kč vlastních prostředků na dvacetiprocentní akontaci.
Co je tu podstatné
Modřice mají 5 673 obyvatel, a to je pro investiční byt zásadní údaj: nájemní trh tu tvoří jednotky bytů. Výnos 4,61 % platí jen v případě, že byt skutečně pronajmete — jeden neobsazený rok tu smaže výnos několika let. Pro malé obce dává větší smysl kupovat na vlastní bydlení nebo na dům se zahradou než na pronájem.
Jaké to tu je
Co o Modřicích říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Modřice jsou místo, kam se jezdí. Pracovních míst je tu 5,14krát víc než pracujících obyvatel — denně sem dojíždí 8 598 lidí zvenčí, zatímco ven jich odjíždí 1 674. Ráno se tu tedy neuvolňuje parkování, naopak.
První písemná zmínka je z roku 1141. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
Veřejná doprava je tu silná stránka: do Brna to ráno trvá 7 minut bez přestupu. To je čas, za který se v samotném velkém městě mnohdy nedostanete z jednoho konce na druhý.
Hranice, za kterou se koupě vyplatí víc než nájem, leží v Modřicích na 10 let. Splátka 17 466 Kč proti nájmu 15 960 Kč, hrubý výnos 4,6 % — nic extrémního na žádnou stranu.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou v Modřicích v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se v Modřicích vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 10 let. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
15 960 / měs.
Splátka hypotéky
17 466 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
830 351
20 % z 4 151 760
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení v Modřicích spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 36 481 Kč měsíčně.
Na akontaci 830 351 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 19,0 let, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 15 960 Kč | 43,7 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 17 466 Kč | 47,9 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 29 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 830 351 Kč | 19,0 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
62 544 Kč/m²
byt 69 196 Kč/m²
Dům 120 m²
7 505 280 Kč
akontace 1 501 055 Kč
Splátka hypotéky
31 575 / měs.
u bytu 17 466 Kč
Metr v domě a v bytě vychází zhruba nastejno (rozdíl -9,6 %). Rozhoduje tedy spíš to, co od bydlení čekáte, než cena za metr.
Vývoj kupních cen
okres Brno-venkov, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 2 234 340 Kč. Dnes je stejný byt na 4 151 760 Kč — o 1 917 420 Kč, tedy 86 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 364,0 Kč | 12 740 Kč | 35 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 266,0 Kč | 14 630 Kč | 40 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 245,0 Kč | 18 375 Kč | 50 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 233,0 Kč | 22 135 Kč | 61 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Od roku 2000 obec vyrostla o 61,9 % obyvatel — z 3 504 na 5 673. Rostoucí populace drží poptávku po bydlení i v obdobích, kdy trh jinde stagnuje. Loni obec ztratila 77 obyvatel stěhováním a 5 přirozenou měnou. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 353 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 1,4). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Obec je pracovně silně navázaná na cíl Brno, kam směřuje 82.9 % všech vyjíždějících obyvatel.
Z celkového počtu 3 005 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 1 674 lidí (55,7 %). Naopak do Modřicích za prací z jiných obcí dojíždí 8 598 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 5,14.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Do Brna
7 minut · bez přestupu
Odjezd 07:41 ze zastávky Modřice, železniční stanice, příjezd 07:48 na Hlavní nádraží.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
1 zařízení
Schválená kapacita: 196 dětí
Základní školy
1 zařízení
Schválená kapacita: 550 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Poměr se neuvádí (rychlý růst)
Věková data jsou z roku 2021 (5 263 obyv.) a obec do roku 2025 vyrostla o 7,8 % na 5 673 obyvatel. Poměr by byl zavádějící.
Školní věk (6–14 let)
Poměr se neuvádí (rychlý růst)
Věková data jsou z roku 2021 (5 263 obyv.) a obec do roku 2025 vyrostla o 7,8 % na 5 673 obyvatel. Poměr by byl zavádějící.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Modřice stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
S výnosem 4,61 % ročně sedí Modřice blízko republikového mediánu 4,91 %. Nájmy 266,0 Kč/m² a cena 69 196 Kč/m² jsou tu v poměru, jaký je pro český trh typický. V rámci svého kraje (Jihomoravský kraj) jde o 40. nejvyšší hrubý výnos z 59 sledovaných obcí. Prostor pro výnos se tu nedělá výběrem lokality, ale výběrem konkrétního bytu: rozdíl mezi dobře a špatně koupenou nemovitostí ve stejné ulici bývá větší než rozdíl mezi dvěma městy.
Časté otázky
Kolik stojí byt v Modřicích?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 69 196 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 4 151 760 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Brno-venkov, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem v Modřicích?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 266,0 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 364,0 Kč a u 3+kk 245,0 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 15 960 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt v Modřicích, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² vychází na 17 466 Kč měsíčně, nájem stejného bytu na 15 960 Kč. Koupě je tedy o 1 506 Kč měsíčně dražší a navíc potřebujete 830 351 Kč vlastních prostředků na akontaci. Splátka ale umořuje jistinu, zatímco nájem ne — a ke splátce je nutné připočíst daň 353 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se v Modřicích investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 4,61 %, což je 363. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se v Modřicích vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 32 259 Kč/m² v roce 2019 na 69 196 Kč/m² v roce 2025, tedy o 115 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá v Modřicích obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 5 673 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo −77 osob (372 přistěhovalých proti 449 vystěhovalým) a přirozená měna −5 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Brno-venkov
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Brno-venkov, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 583391.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Jihomoravský kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Brno-venkov). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: