středočeské město v dojezdu Prahy · 21 km od Praze
Neratovice
Neratovice jsou středočeské město v dojezdu Prahy v okrese Mělník s 16 279 obyvateli. Byty se tu podle ČSÚ prodávají za 71 210 Kč za metr, tedy výrazně nad republikovým mediánem.
- Kupní cena bytů
- 71 210 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 260,8 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 41,2 %
- Hrubý výnos
- 4,39 % p. a.
35. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
417. z 500, medián 4,91 %
U modelového bytu 60 m² to znamená 4 272 600 Kč při koupi a 15 648 Kč měsíčně, pokud byste ho místo toho pronajímali. Nájemníkovi z toho odejde 41,2 % čisté mzdy, majiteli na splátce 47,4 %.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². V Neratovicích vychází 7,4 roku při průměrné mzdě 48 200 Kč měsíčně, což je citelně nad republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) vychází na 17 975 Kč měsíčně. To je o 2 327 Kč více než čisté nájemné za stejný byt — a k tomu je potřeba mít předem 854 519 Kč vlastních prostředků na dvacetiprocentní akontaci.
Co je tu podstatné
Trh v Neratovicích táhne dojezd do Prahy a zároveň zdejší vlastní zaměstnavatelé. Hrubý výnos 4,39 % je proto jen část příběhu — druhou je, že nájemník ze středočeského dojezdového pásu zůstává v bytě obvykle déle než nájemník v centru krajského města. Nižší obrat nájemníků znamená nižší reálné náklady.
Jaké to tu je
Co o Neratovicích říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Neratovice patří k obcím, o kterých se nepíše, protože se tu nic dramatického neděje — a to je pro bydlení spíš dobrá zpráva. Počet obyvatel se drží, ceny se pohybují nad republikovým mediánem (71 210 Kč/m² proti 53 168 Kč) a trh nemá výkyvy, které by šlo načasovat.
Neratovice leží nízko, ve 162 metrech nad mořem — v pásmu, kde je zima kratší a léto sušší. Obcí protéká Labe. U konkrétní nemovitosti se proto vyplatí otevřít povodňovou mapu dřív než katastr: záplavová území se po roce 1997 překreslovala a týkají se i míst, kde podle sousedů „voda nikdy nebyla“. První písemná zmínka je z roku 1227. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
Do Prahy jede ráno přímý spoj za 32 minut. Bez přestupu, což je při každodenním dojíždění důležitější než pár ušetřených minut.
Hranice, za kterou se koupě vyplatí víc než nájem, leží v Neratovicích na 13 let. Splátka 17 975 Kč proti nájmu 15 648 Kč, hrubý výnos 4,4 % — nic extrémního na žádnou stranu.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou v Neratovicích v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se v Neratovicích vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 13 let. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
15 648 / měs.
Splátka hypotéky
17 975 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
854 519
20 % z 4 272 600
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení v Neratovicích spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 37 949 Kč měsíčně.
Na akontaci 854 519 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 18,8 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 15 648 Kč | 41,2 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 17 975 Kč | 47,4 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 42 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 854 519 Kč | 18,8 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
62 498 Kč/m²
byt 71 210 Kč/m²
Dům 120 m²
7 499 760 Kč
akontace 1 499 951 Kč
Splátka hypotéky
31 551 / měs.
u bytu 17 975 Kč
Metr v domě je tu naopak o 12,2 % levnější než metr v bytě. Bývá to tam, kde je bytový fond novější než domy, nebo kde se domy prodávají spíš staré a k rekonstrukci.
Vývoj kupních cen
okres Mělník, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 2 421 780 Kč. Dnes je stejný byt na 4 272 600 Kč — o 1 850 820 Kč, tedy 76 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 319,0 Kč | 11 165 Kč | 29 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 260,8 Kč | 14 344 Kč | 38 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 229,0 Kč | 17 175 Kč | 45 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 199,4 Kč | 18 943 Kč | 50 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Počet obyvatel je dlouhodobě stabilní: od roku 2000 klesl o 2,3 %. Trh s bydlením tu proto reaguje spíš na ceny a úrokové sazby než na demografii. Stěhování obci loni přineslo +8 obyvatel, přirozenou měnou ale ztratila 89 — přírůstek tedy stojí na nově příchozích. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 504 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 2,0). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Obec je pracovně silně navázaná na cíl Praha, kam směřuje 57.3 % všech vyjíždějících obyvatel.
Z celkového počtu 8 141 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 4 411 lidí (54,2 %). Naopak do Neratovicích za prací z jiných obcí dojíždí 1 704 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 0,39.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Do Prahy
32 minut · bez přestupu
Odjezd 06:59 ze zastávky Neratovice sídliště, příjezd 07:31 na Praha hl.n..
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
2 zařízení
Schválená kapacita: 565 dětí
Základní školy
4 zařízení
Schválená kapacita: 2 016 žáků
1 z nich učí i v jiných obcích; kapacita takové školy je v rejstříku vedená za celý subjekt u jejího sídla, proto ji sem nepřipisujeme.
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Míst je dost
Poměr: 0,8 dětí na místo
Odhad cca 453 dětí ve věku 3–5 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 565 schválených míst v MŠ.
Školní věk (6–14 let)
Míst je dost
Poměr: 0,8 dětí na místo
Odhad cca 1 537 dětí ve věku 6–14 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 2 016 schválených míst v ZŠ.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Neratovice stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
S výnosem 4,39 % ročně sedí Neratovice blízko republikového mediánu 4,91 %. Nájmy 260,8 Kč/m² a cena 71 210 Kč/m² jsou tu v poměru, jaký je pro český trh typický. V rámci svého kraje (Středočeský kraj) jde o 79. nejvyšší hrubý výnos z 88 sledovaných obcí. Prostor pro výnos se tu nedělá výběrem lokality, ale výběrem konkrétního bytu: rozdíl mezi dobře a špatně koupenou nemovitostí ve stejné ulici bývá větší než rozdíl mezi dvěma městy.
Časté otázky
Kolik stojí byt v Neratovicích?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 71 210 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 4 272 600 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Mělník, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem v Neratovicích?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 260,8 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 319,0 Kč a u 3+kk 229,0 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 15 648 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt v Neratovicích, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² vychází na 17 975 Kč měsíčně, nájem stejného bytu na 15 648 Kč. Koupě je tedy o 2 327 Kč měsíčně dražší a navíc potřebujete 854 519 Kč vlastních prostředků na akontaci. Splátka ale umořuje jistinu, zatímco nájem ne — a ke splátce je nutné připočíst daň 504 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se v Neratovicích investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 4,39 %, což je 417. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se v Neratovicích vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 33 882 Kč/m² v roce 2019 na 71 210 Kč/m² v roce 2025, tedy o 110 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá v Neratovicích obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 16 279 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo +8 osob (590 přistěhovalých proti 582 vystěhovalým) a přirozená měna −89 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Mělník
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Mělník, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 535087.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Středočeský kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Mělník). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: