malá obec · 67 km od Českých Budějovicích
Pacov
Pacov je malá obec v okrese Pelhřimov s 4 757 obyvateli. Byty se tu podle ČSÚ prodávají za 43 034 Kč za metr, tedy citelně pod republikovým mediánem.
- Kupní cena bytů
- 43 034 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 191,2 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 34,7 %
- Hrubý výnos
- 5,33 % p. a.
437. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
112. z 500, medián 4,91 %
Šedesátimetrový byt tu vyjde zhruba na 2 582 040 Kč při koupi, nebo na 11 472 Kč měsíčně v nájmu bez energií a služeb. Z čisté krajské mzdy je to 34,7 % na nájem a 32,8 % na splátku hypotéky.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². V Pacově vychází 5,2 roku při průměrné mzdě 41 600 Kč měsíčně, což je citelně pod republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) je 10 863 Kč měsíčně, tedy o 609 Kč méně než tržní nájem. Vlastní bydlení tu vychází levněji už od prvního měsíce, pokud máte 516 407 Kč na akontaci.
Co je tu podstatné
Pacov má 4 757 obyvatel, a to je pro investiční byt zásadní údaj: nájemní trh tu tvoří jednotky bytů. Výnos 5,33 % platí jen v případě, že byt skutečně pronajmete — jeden neobsazený rok tu smaže výnos několika let. Pro malé obce dává větší smysl kupovat na vlastní bydlení nebo na dům se zahradou než na pronájem.
Jaké to tu je
Co o Pacově říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Pacov si vystačí sám. Za prací odsud odjíždí jen 29,6 % pracujících, což je v Česku spíš výjimka — většina obcí téhle velikosti je na okolní města napojená pupeční šňůrou. Zdejší trh s bydlením proto tolik nezávisí na tom, co se děje jinde.
Pacov leží ve 615 metrech nad mořem. To není turistický údaj: topná sezóna tu začíná dřív a končí později než v nížině a na ročních nákladech domu je to znát víc než rozdíl v ceně za metr. První písemná zmínka je z roku 1316. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
Míst ve školách je tu spíš přebytek: na jedno schválené místo připadá 0,46 dítěte. Bývá to tím, že škola slouží i okolním obcím, nebo že tu dětí dlouhodobě ubývá. V obou případech to znamená, že u zápisu nebudete stát ve frontě.
Finančně to tu vychází neobvykle jasně: koupě překoná nájem už po 5 letech. Nájem 11 472 Kč se totiž od kupní ceny neodpoutal, hrubý výnos je 5,3 %. Kdo tu plánuje zůstat déle než pár let, nemá o čem přemýšlet.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou v Pacově v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se v Pacově vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 5 let. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
11 472 / měs.
Splátka hypotéky
10 863 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
516 407
20 % z 2 582 040
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení v Pacově spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 33 104 Kč měsíčně.
Na akontaci 516 407 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 13,0 let, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 11 472 Kč | 34,7 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 10 863 Kč | 32,8 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 29 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 516 407 Kč | 13,0 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
41 070 Kč/m²
byt 43 034 Kč/m²
Dům 120 m²
4 928 400 Kč
akontace 985 679 Kč
Splátka hypotéky
20 734 / měs.
u bytu 10 863 Kč
Metr v domě a v bytě vychází zhruba nastejno (rozdíl -4,6 %). Rozhoduje tedy spíš to, co od bydlení čekáte, než cena za metr.
Vývoj kupních cen
okres Pelhřimov, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 1 538 940 Kč. Dnes je stejný byt na 2 582 040 Kč — o 1 043 100 Kč, tedy 68 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 258,2 Kč | 9 037 Kč | 27 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 191,2 Kč | 10 516 Kč | 32 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 176,3 Kč | 13 222 Kč | 40 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 154,2 Kč | 14 649 Kč | 44 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Počet obyvatel je proti roku 2000 nižší o 9,5 % a řada od roku 2000 klesá prakticky nepřetržitě. Dlouhodobý úbytek je na trhu s bydlením poznat na tom, že poptávka roste pomaleji než cena. Stěhování obci loni přineslo +43 obyvatel, přirozenou měnou ale ztratila 29 — přírůstek tedy stojí na nově příchozích. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 353 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 1,4). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Dojížďka za prací je rozptýlená do více směrů, nejčastěji lidé míří do cílů Pelhřimov, Lukavec, Tábor.
Z celkového počtu 2 241 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 663 lidí (29,6 %). Naopak do Pacově za prací z jiných obcí dojíždí 753 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 1,14.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Pro tento kraj zatím nemáme strojově čitelné jízdní řády. Dopravní organizátoři v Praze a na jižní Moravě je zveřejňují v otevřeném formátu, ostatní kraje zatím ne, takže dojezd počítat neumíme.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
3 zařízení
Schválená kapacita: 214 dětí
Základní školy
1 zařízení
Schválená kapacita: 894 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Míst je dost
Poměr: 0,6 dětí na místo
Odhad cca 130 dětí ve věku 3–5 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 214 schválených míst v MŠ.
Školní věk (6–14 let)
Míst je dost
Poměr: 0,5 dětí na místo
Odhad cca 407 dětí ve věku 6–14 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 894 schválených míst v ZŠ.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Pacov stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
S výnosem 5,33 % ročně sedí Pacov blízko republikového mediánu 4,91 %. Nájmy 191,2 Kč/m² a cena 43 034 Kč/m² jsou tu v poměru, jaký je pro český trh typický. V rámci svého kraje (Kraj Vysočina) jde o 2. nejvyšší hrubý výnos z 27 sledovaných obcí. Prostor pro výnos se tu nedělá výběrem lokality, ale výběrem konkrétního bytu: rozdíl mezi dobře a špatně koupenou nemovitostí ve stejné ulici bývá větší než rozdíl mezi dvěma městy.
Časté otázky
Kolik stojí byt v Pacově?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 43 034 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 2 582 040 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Pelhřimov, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem v Pacově?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 191,2 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 258,2 Kč a u 3+kk 176,3 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 11 472 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt v Pacově, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² je 10 863 Kč měsíčně, nájem stejného bytu 11 472 Kč. Koupě je tedy měsíčně o 609 Kč levnější, pokud máte 516 407 Kč na akontaci. K splátce ještě připočtěte daň 353 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se v Pacově investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 5,33 %, což je 112. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se v Pacově vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 23 408 Kč/m² v roce 2019 na 43 034 Kč/m² v roce 2025, tedy o 84 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá v Pacově obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 4 757 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo +43 osob (196 přistěhovalých proti 153 vystěhovalým) a přirozená měna −29 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Pelhřimov
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Pelhřimov, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 548511.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Kraj Vysočina (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Pelhřimov). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: