malá obec · 10 km od Hradci Králové
Smiřice
Trh s bydlením ve Smiřicích stojí na dvou číslech: kupní ceně 54 859 Kč/m² a mediánu tržního nájmu 229,0 Kč/m² u dispozice 2+kk. Z jejich poměru vychází hrubý výnos 5,01 % ročně.
- Kupní cena bytů
- 54 859 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 229,0 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 40,8 %
- Hrubý výnos
- 5,01 % p. a.
229. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
213. z 500, medián 4,91 %
U modelového bytu 60 m² to znamená 3 291 540 Kč při koupi a 13 740 Kč měsíčně, pokud byste ho místo toho pronajímali. Nájemníkovi z toho odejde 40,8 % čisté mzdy, majiteli na splátce 41,1 %.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². Ve Smiřicích vychází 6,5 roku při průměrné mzdě 42 400 Kč měsíčně, což je mírně nad republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) vychází na 13 848 Kč měsíčně. To je o 108 Kč více než čisté nájemné za stejný byt — a k tomu je potřeba mít předem 658 307 Kč vlastních prostředků na dvacetiprocentní akontaci.
Co je tu podstatné
Smiřice mají 3 142 obyvatel, a to je pro investiční byt zásadní údaj: nájemní trh tu tvoří jednotky bytů. Výnos 5,01 % platí jen v případě, že byt skutečně pronajmete — jeden neobsazený rok tu smaže výnos několika let. Pro malé obce dává větší smysl kupovat na vlastní bydlení nebo na dům se zahradou než na pronájem.
Jaké to tu je
Co o Smiřicích říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Smiřice mají radnici, vlastní jméno na ceduli i vlastní rozpočet, ale v pracovní den ráno se vyprázdní. Z 1 432 pracujících obyvatel jich 840 odjíždí za prací jinam, tedy 58,7 %. A nerozjíždějí se do všech stran: 67,5 % z nich pracuje v Hradci Králové. Kdo se sem stěhuje, kupuje si adresu, ne pracovní trh.
Obcí protéká Labe. U konkrétní nemovitosti se proto vyplatí otevřít povodňovou mapu dřív než katastr: záplavová území se po roce 1997 překreslovala a týkají se i míst, kde podle sousedů „voda nikdy nebyla“. První písemná zmínka pochází z roku 1380.
Hranice, za kterou se koupě vyplatí víc než nájem, leží ve Smiřicích na 6 let. Splátka 13 848 Kč proti nájmu 13 740 Kč, hrubý výnos 5,0 % — nic extrémního na žádnou stranu.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou ve Smiřicích v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se ve Smiřicích vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 6 let. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
13 740 / měs.
Splátka hypotéky
13 848 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
658 307
20 % z 3 291 540
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení ve Smiřicích spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 33 692 Kč měsíčně.
Na akontaci 658 307 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 16,3 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 13 740 Kč | 40,8 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 13 848 Kč | 41,1 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 29 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 658 307 Kč | 16,3 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
50 695 Kč/m²
byt 54 859 Kč/m²
Dům 120 m²
6 083 400 Kč
akontace 1 216 679 Kč
Splátka hypotéky
25 593 / měs.
u bytu 13 848 Kč
Metr v domě a v bytě vychází zhruba nastejno (rozdíl -7,6 %). Rozhoduje tedy spíš to, co od bydlení čekáte, než cena za metr.
Vývoj kupních cen
okres Hradec Králové, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 1 913 040 Kč. Dnes je stejný byt na 3 291 540 Kč — o 1 378 500 Kč, tedy 72 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 239,0 Kč | 8 365 Kč | 25 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 229,0 Kč | 12 595 Kč | 37 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 193,0 Kč | 14 475 Kč | 43 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 177,0 Kč | 16 815 Kč | 50 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Počet obyvatel je dlouhodobě stabilní: od roku 2000 klesl o 0,8 %. Trh s bydlením tu proto reaguje spíš na ceny a úrokové sazby než na demografii. Rodí se tu víc lidí, než umírá (+8 za rok), stěhováním ale obec ztratila 4 obyvatele. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 353 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 1,4). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Obec je pracovně silně navázaná na cíl Hradec Králové, kam směřuje 67.5 % všech vyjíždějících obyvatel.
Z celkového počtu 1 432 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 840 lidí (58,7 %). Naopak do Smiřicích za prací z jiných obcí dojíždí 453 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 0,54.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Pro tento kraj zatím nemáme strojově čitelné jízdní řády. Dopravní organizátoři v Praze a na jižní Moravě je zveřejňují v otevřeném formátu, ostatní kraje zatím ne, takže dojezd počítat neumíme.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
1 zařízení
Schválená kapacita: 99 dětí
Základní školy
1 zařízení
Schválená kapacita: 670 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Poměr se neuvádí (rychlý růst)
Věková data jsou z roku 2021 (2 969 obyv.) a obec do roku 2025 vyrostla o 5,8 % na 3 142 obyvatel. Poměr by byl zavádějící.
Školní věk (6–14 let)
Poměr se neuvádí (rychlý růst)
Věková data jsou z roku 2021 (2 969 obyv.) a obec do roku 2025 vyrostla o 5,8 % na 3 142 obyvatel. Poměr by byl zavádějící.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Smiřice stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
S výnosem 5,01 % ročně sedí Smiřice blízko republikového mediánu 4,91 %. Nájmy 229,0 Kč/m² a cena 54 859 Kč/m² jsou tu v poměru, jaký je pro český trh typický. V rámci svého kraje (Královéhradecký kraj) jde o 6. nejvyšší hrubý výnos z 29 sledovaných obcí. Prostor pro výnos se tu nedělá výběrem lokality, ale výběrem konkrétního bytu: rozdíl mezi dobře a špatně koupenou nemovitostí ve stejné ulici bývá větší než rozdíl mezi dvěma městy.
Časté otázky
Kolik stojí byt ve Smiřicích?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 54 859 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 3 291 540 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Hradec Králové, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem ve Smiřicích?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 229,0 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 239,0 Kč a u 3+kk 193,0 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 13 740 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt ve Smiřicích, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² vychází na 13 848 Kč měsíčně, nájem stejného bytu na 13 740 Kč. Koupě je tedy o 108 Kč měsíčně dražší a navíc potřebujete 658 307 Kč vlastních prostředků na akontaci. Splátka ale umořuje jistinu, zatímco nájem ne — a ke splátce je nutné připočíst daň 353 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se ve Smiřicích investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 5,01 %, což je 213. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se ve Smiřicích vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 26 914 Kč/m² v roce 2019 na 54 859 Kč/m² v roce 2025, tedy o 104 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá ve Smiřicích obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 3 142 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo −4 osob (97 přistěhovalých proti 101 vystěhovalým) a přirozená měna +8 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Hradec Králové
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Hradec Králové, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 570877.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Královéhradecký kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Hradec Králové). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: