malá obec · 36 km od Hradci Králové
Úpice
Úpice je malá obec v okrese Trutnov s 5 379 obyvateli. Byty se tu podle ČSÚ prodávají za 41 999 Kč za metr, tedy citelně pod republikovým mediánem.
- Kupní cena bytů
- 41 999 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 176,0 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 31,3 %
- Hrubý výnos
- 5,03 % p. a.
440. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
208. z 500, medián 4,91 %
V přepočtu na standardní byt 60 m² jde o 2 519 940 Kč pořizovací ceny, případně 10 560 Kč měsíčního nájemného. Nájem spolkne 31,3 % čisté krajské mzdy, splátka hypotéky 31,5 %.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². V Úpici vychází 5,0 let při průměrné mzdě 42 400 Kč měsíčně, což je citelně pod republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) vychází na 10 601 Kč měsíčně. To je o 41 Kč více než čisté nájemné za stejný byt — a k tomu je potřeba mít předem 503 987 Kč vlastních prostředků na dvacetiprocentní akontaci.
Co je tu podstatné
Úpice má 5 379 obyvatel, a to je pro investiční byt zásadní údaj: nájemní trh tu tvoří jednotky bytů. Výnos 5,03 % platí jen v případě, že byt skutečně pronajmete — jeden neobsazený rok tu smaže výnos několika let. Pro malé obce dává větší smysl kupovat na vlastní bydlení nebo na dům se zahradou než na pronájem.
Jaké to tu je
Co o Úpici říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Úpice ukazuje rozpor, který se v Česku vidí často a vysvětluje se špatně: lidí ubývá, ceny rostou. Za deset let odsud odešlo 5,3 % obyvatel, a přesto se byty od roku 2020 zdražily o 79,4 %. Nedělá to poptávka po stěhování sem, ale to, že stavět se přestalo úplně a zdražily i ty byty, které nikdo nechce prodat.
První písemná zmínka pochází z roku 1359.
Míst ve školách je tu spíš přebytek: na jedno schválené místo připadá 0,55 dítěte. Bývá to tím, že škola slouží i okolním obcím, nebo že tu dětí dlouhodobě ubývá. V obou případech to znamená, že u zápisu nebudete stát ve frontě.
Skladba obyvatel je starší, než je v Česku obvyklé: 25,2 % lidí je tu nad pětašedesát. Pro kupujícího to má dva důsledky, které si nikdo nerad přiznává — v příštích letech se tu bude uvolňovat víc bytů než jinde, a zároveň bude ubývat lidí, kteří je koupí.
Hranice, za kterou se koupě vyplatí víc než nájem, leží v Úpici na 8 let. Splátka 10 601 Kč proti nájmu 10 560 Kč, hrubý výnos 5,0 % — nic extrémního na žádnou stranu.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou v Úpici v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se v Úpici vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 8 let. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
10 560 / měs.
Splátka hypotéky
10 601 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
503 987
20 % z 2 519 940
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení v Úpici spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 33 692 Kč měsíčně.
Na akontaci 503 987 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 12,5 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 10 560 Kč | 31,3 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 10 601 Kč | 31,5 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 29 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 503 987 Kč | 12,5 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
40 410 Kč/m²
byt 41 999 Kč/m²
Dům 120 m²
4 849 200 Kč
akontace 969 839 Kč
Splátka hypotéky
20 401 / měs.
u bytu 10 601 Kč
Metr v domě a v bytě vychází zhruba nastejno (rozdíl -3,8 %). Rozhoduje tedy spíš to, co od bydlení čekáte, než cena za metr.
Vývoj kupních cen
okres Trutnov, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 1 404 900 Kč. Dnes je stejný byt na 2 519 940 Kč — o 1 115 040 Kč, tedy 79 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 218,0 Kč | 7 630 Kč | 23 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 176,0 Kč | 9 680 Kč | 29 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 164,0 Kč | 12 300 Kč | 37 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 159,0 Kč | 15 105 Kč | 45 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Počet obyvatel je proti roku 2000 nižší o 9,6 %; nejvíc lidí tu žilo v roce 2008 (5 994 obyvatel). Dlouhodobý úbytek je na trhu s bydlením poznat na tom, že poptávka roste pomaleji než cena. Loni obec ztratila 29 obyvatel stěhováním a 40 přirozenou měnou. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 353 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 1,4). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Obec je pracovně silně navázaná na cíl Trutnov, kam směřuje 51.4 % všech vyjíždějících obyvatel.
Z celkového počtu 2 291 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 1 115 lidí (48,7 %). Naopak do Úpici za prací z jiných obcí dojíždí 654 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 0,59.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Pro tento kraj zatím nemáme strojově čitelné jízdní řády. Dopravní organizátoři v Praze a na jižní Moravě je zveřejňují v otevřeném formátu, ostatní kraje zatím ne, takže dojezd počítat neumíme.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
2 zařízení
Schválená kapacita: 191 dětí
Základní školy
4 zařízení
Schválená kapacita: 978 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Míst je dost
Poměr: 0,8 dětí na místo
Odhad cca 158 dětí ve věku 3–5 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 191 schválených míst v MŠ.
Školní věk (6–14 let)
Míst je dost
Poměr: 0,6 dětí na místo
Odhad cca 537 dětí ve věku 6–14 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 978 schválených míst v ZŠ.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Úpice stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
S výnosem 5,03 % ročně sedí Úpice blízko republikového mediánu 4,91 %. Nájmy 176,0 Kč/m² a cena 41 999 Kč/m² jsou tu v poměru, jaký je pro český trh typický. V rámci svého kraje (Královéhradecký kraj) jde o 5. nejvyšší hrubý výnos z 29 sledovaných obcí. Prostor pro výnos se tu nedělá výběrem lokality, ale výběrem konkrétního bytu: rozdíl mezi dobře a špatně koupenou nemovitostí ve stejné ulici bývá větší než rozdíl mezi dvěma městy.
Časté otázky
Kolik stojí byt v Úpici?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 41 999 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 2 519 940 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Trutnov, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem v Úpici?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 176,0 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 218,0 Kč a u 3+kk 164,0 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 10 560 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt v Úpici, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² vychází na 10 601 Kč měsíčně, nájem stejného bytu na 10 560 Kč. Koupě je tedy o 41 Kč měsíčně dražší a navíc potřebujete 503 987 Kč vlastních prostředků na akontaci. Splátka ale umořuje jistinu, zatímco nájem ne — a ke splátce je nutné připočíst daň 353 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se v Úpici investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 5,03 %, což je 208. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se v Úpici vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 19 251 Kč/m² v roce 2019 na 41 999 Kč/m² v roce 2025, tedy o 118 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá v Úpici obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 5 379 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo −29 osob (168 přistěhovalých proti 197 vystěhovalým) a přirozená měna −40 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Trutnov
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Trutnov, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 579777.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Královéhradecký kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Trutnov). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: