malá obec · 19 km od Brně
Zbýšov
Zbýšov (3 707 obyvatel, okres Brno-venkov) vychází z dat ČSÚ a MF ČR jako malá obec s cenovou hladinou 69 196 Kč/m² a nájmy kolem 246,0 Kč/m².
- Kupní cena bytů
- 69 196 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 246,0 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 40,5 %
- Hrubý výnos
- 4,27 % p. a.
49. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
443. z 500, medián 4,91 %
Šedesátimetrový byt tu vyjde zhruba na 4 151 760 Kč při koupi, nebo na 14 760 Kč měsíčně v nájmu bez energií a služeb. Z čisté krajské mzdy je to 40,5 % na nájem a 47,9 % na splátku hypotéky.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². Ve Zbýšově vychází 7,5 roku při průměrné mzdě 46 200 Kč měsíčně, což je citelně nad republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) vychází na 17 466 Kč měsíčně. To je o 2 706 Kč více než čisté nájemné za stejný byt — a k tomu je potřeba mít předem 830 351 Kč vlastních prostředků na dvacetiprocentní akontaci.
Co je tu podstatné
Zbýšov má 3 707 obyvatel, a to je pro investiční byt zásadní údaj: nájemní trh tu tvoří jednotky bytů. Výnos 4,27 % platí jen v případě, že byt skutečně pronajmete — jeden neobsazený rok tu smaže výnos několika let. Pro malé obce dává větší smysl kupovat na vlastní bydlení nebo na dům se zahradou než na pronájem.
Jaké to tu je
Co o Zbýšově říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Zbýšov patří k obcím, o kterých se nepíše, protože se tu nic dramatického neděje — a to je pro bydlení spíš dobrá zpráva. Počet obyvatel se drží, ceny se pohybují nad republikovým mediánem (69 196 Kč/m² proti 53 168 Kč) a trh nemá výkyvy, které by šlo načasovat.
První písemná zmínka je z roku 1280. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
Do Brna se ráno dostanete za 42 minut, ale s přestupem v Zastávce. Přestup je vždycky místo, kde se zpoždění nesčítá, ale násobí.
Hranice, za kterou se koupě vyplatí víc než nájem, leží ve Zbýšově na 16 let. Splátka 17 466 Kč proti nájmu 14 760 Kč, hrubý výnos 4,3 % — nic extrémního na žádnou stranu.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou ve Zbýšově v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se ve Zbýšově vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 16 let. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
14 760 / měs.
Splátka hypotéky
17 466 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
830 351
20 % z 4 151 760
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení ve Zbýšově spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 36 481 Kč měsíčně.
Na akontaci 830 351 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 19,0 let, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 14 760 Kč | 40,5 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 17 466 Kč | 47,9 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 29 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 830 351 Kč | 19,0 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
62 544 Kč/m²
byt 69 196 Kč/m²
Dům 120 m²
7 505 280 Kč
akontace 1 501 055 Kč
Splátka hypotéky
31 575 / měs.
u bytu 17 466 Kč
Metr v domě a v bytě vychází zhruba nastejno (rozdíl -9,6 %). Rozhoduje tedy spíš to, co od bydlení čekáte, než cena za metr.
Vývoj kupních cen
okres Brno-venkov, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 2 234 340 Kč. Dnes je stejný byt na 4 151 760 Kč — o 1 917 420 Kč, tedy 86 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 312,0 Kč | 10 920 Kč | 30 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 246,0 Kč | 13 530 Kč | 37 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 237,0 Kč | 17 775 Kč | 49 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 201,0 Kč | 19 095 Kč | 52 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Počet obyvatel je dlouhodobě stabilní: od roku 2000 klesl o 7,3 %. Trh s bydlením tu proto reaguje spíš na ceny a úrokové sazby než na demografii. Stěhování obci loni přineslo +42 obyvatel, přirozenou měnou ale ztratila 6 — přírůstek tedy stojí na nově příchozích. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 353 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 1,4). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Dojížďka za prací je rozptýlená do více směrů, nejčastěji lidé míří do cílů Brno, Rosice, Zastávka.
Z celkového počtu 1 737 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 1 208 lidí (69,5 %). Naopak do Zbýšově za prací z jiných obcí dojíždí 279 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 0,23.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Do Brna
42 minut · jeden přestup
Odjezd 06:26 ze zastávky Zbýšov, Sička, příjezd 07:08 na Hlavní nádraží, s přestupem v zastávce Zastávka, železniční stanice.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
1 zařízení
Schválená kapacita: 136 dětí
Základní školy
1 zařízení
Schválená kapacita: 600 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Míst je dost
Poměr: 0,8 dětí na místo
Odhad cca 114 dětí ve věku 3–5 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 136 schválených míst v MŠ.
Školní věk (6–14 let)
Míst je dost
Poměr: 0,6 dětí na místo
Odhad cca 358 dětí ve věku 6–14 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 600 schválených míst v ZŠ.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Zbýšov stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
S výnosem 4,27 % ročně sedí Zbýšov blízko republikového mediánu 4,91 %. Nájmy 246,0 Kč/m² a cena 69 196 Kč/m² jsou tu v poměru, jaký je pro český trh typický. V rámci svého kraje (Jihomoravský kraj) jde o 50. nejvyšší hrubý výnos z 59 sledovaných obcí. Prostor pro výnos se tu nedělá výběrem lokality, ale výběrem konkrétního bytu: rozdíl mezi dobře a špatně koupenou nemovitostí ve stejné ulici bývá větší než rozdíl mezi dvěma městy.
Časté otázky
Kolik stojí byt ve Zbýšově?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 69 196 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 4 151 760 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Brno-venkov, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem ve Zbýšově?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 246,0 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 312,0 Kč a u 3+kk 237,0 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 14 760 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt ve Zbýšově, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² vychází na 17 466 Kč měsíčně, nájem stejného bytu na 14 760 Kč. Koupě je tedy o 2 706 Kč měsíčně dražší a navíc potřebujete 830 351 Kč vlastních prostředků na akontaci. Splátka ale umořuje jistinu, zatímco nájem ne — a ke splátce je nutné připočíst daň 353 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se ve Zbýšově investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 4,27 %, což je 443. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se ve Zbýšově vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 32 259 Kč/m² v roce 2019 na 69 196 Kč/m² v roce 2025, tedy o 115 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá ve Zbýšově obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 3 707 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo +42 osob (117 přistěhovalých proti 75 vystěhovalým) a přirozená měna −6 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Brno-venkov
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Brno-venkov, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 584223.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Jihomoravský kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Brno-venkov). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: