malá obec · 13 km od Českých Budějovicích
Zliv
Trh s bydlením ve Zlivi stojí na dvou číslech: kupní ceně 55 021 Kč/m² a mediánu tržního nájmu 248,0 Kč/m² u dispozice 2+kk. Z jejich poměru vychází hrubý výnos 5,41 % ročně.
- Kupní cena bytů
- 55 021 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 248,0 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 45,0 %
- Hrubý výnos
- 5,41 % p. a.
224. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
97. z 500, medián 4,91 %
V přepočtu na standardní byt 60 m² jde o 3 301 260 Kč pořizovací ceny, případně 14 880 Kč měsíčního nájemného. Nájem spolkne 45,0 % čisté krajské mzdy, splátka hypotéky 42,0 %.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². Ve Zlivi vychází 6,6 roku při průměrné mzdě 41 500 Kč měsíčně, což je mírně nad republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) je 13 888 Kč měsíčně, tedy o 992 Kč méně než tržní nájem. Vlastní bydlení tu vychází levněji už od prvního měsíce, pokud máte 660 251 Kč na akontaci.
Co je tu podstatné
Zliv má 3 426 obyvatel, a to je pro investiční byt zásadní údaj: nájemní trh tu tvoří jednotky bytů. Výnos 5,41 % platí jen v případě, že byt skutečně pronajmete — jeden neobsazený rok tu smaže výnos několika let. Pro malé obce dává větší smysl kupovat na vlastní bydlení nebo na dům se zahradou než na pronájem.
Jaké to tu je
Co o Zlivi říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Zliv má radnici, vlastní jméno na ceduli i vlastní rozpočet, ale v pracovní den ráno se vyprázdní. Z 1 696 pracujících obyvatel jich 1 070 odjíždí za prací jinam, tedy 63,1 %. A nerozjíždějí se do všech stran: 66,7 % z nich pracuje v Českých Budějovicích. Kdo se sem stěhuje, kupuje si adresu, ne pracovní trh.
První písemná zmínka pochází z roku 1409.
Míst ve školách je tu spíš přebytek: na jedno schválené místo připadá 0,42 dítěte. Bývá to tím, že škola slouží i okolním obcím, nebo že tu dětí dlouhodobě ubývá. V obou případech to znamená, že u zápisu nebudete stát ve frontě.
Finančně to tu vychází neobvykle jasně: koupě překoná nájem už po 3 letech. Nájem 14 880 Kč se totiž od kupní ceny neodpoutal, hrubý výnos je 5,4 %. Kdo tu plánuje zůstat déle než pár let, nemá o čem přemýšlet.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou ve Zlivi v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se ve Zlivi vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 3 roky. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
14 880 / měs.
Splátka hypotéky
13 888 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
660 251
20 % z 3 301 260
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení ve Zlivi spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 33 031 Kč měsíčně.
Na akontaci 660 251 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 16,7 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 14 880 Kč | 45,0 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 13 888 Kč | 42,0 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 29 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 660 251 Kč | 16,7 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
50 567 Kč/m²
byt 55 021 Kč/m²
Dům 120 m²
6 068 040 Kč
akontace 1 213 607 Kč
Splátka hypotéky
25 528 / měs.
u bytu 13 888 Kč
Metr v domě a v bytě vychází zhruba nastejno (rozdíl -8,1 %). Rozhoduje tedy spíš to, co od bydlení čekáte, než cena za metr.
Vývoj kupních cen
okres České Budějovice, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 1 945 380 Kč. Dnes je stejný byt na 3 301 260 Kč — o 1 355 880 Kč, tedy 70 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 287,0 Kč | 10 045 Kč | 30 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 248,0 Kč | 13 640 Kč | 41 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 199,0 Kč | 14 925 Kč | 45 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 190,0 Kč | 18 050 Kč | 55 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Počet obyvatel je dlouhodobě stabilní: od roku 2000 klesl o 7,8 %. Trh s bydlením tu proto reaguje spíš na ceny a úrokové sazby než na demografii. Loni obec ztratila 27 obyvatel stěhováním a 0 přirozenou měnou. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 353 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 1,4). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Obec je pracovně silně navázaná na cíl České Budějovice, kam směřuje 66.7 % všech vyjíždějících obyvatel.
Z celkového počtu 1 696 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 1 070 lidí (63,1 %). Naopak do Zlivi za prací z jiných obcí dojíždí 287 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 0,27.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Pro tento kraj zatím nemáme strojově čitelné jízdní řády. Dopravní organizátoři v Praze a na jižní Moravě je zveřejňují v otevřeném formátu, ostatní kraje zatím ne, takže dojezd počítat neumíme.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
1 zařízení
Schválená kapacita: 132 dětí
Základní školy
1 zařízení
Schválená kapacita: 700 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Míst je těsně
Poměr: 0,9 dětí na místo
Odhad cca 114 dětí ve věku 3–5 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 132 schválených míst v MŠ.
Školní věk (6–14 let)
Míst je dost
Poměr: 0,4 dětí na místo
Odhad cca 293 dětí ve věku 6–14 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 700 schválených míst v ZŠ.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Zliv stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
S výnosem 5,41 % ročně sedí Zliv blízko republikového mediánu 4,91 %. Nájmy 248,0 Kč/m² a cena 55 021 Kč/m² jsou tu v poměru, jaký je pro český trh typický. V rámci svého kraje (Jihočeský kraj) jde o 7. nejvyšší hrubý výnos z 35 sledovaných obcí. Prostor pro výnos se tu nedělá výběrem lokality, ale výběrem konkrétního bytu: rozdíl mezi dobře a špatně koupenou nemovitostí ve stejné ulici bývá větší než rozdíl mezi dvěma městy.
Časté otázky
Kolik stojí byt ve Zlivi?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 55 021 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 3 301 260 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres České Budějovice, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem ve Zlivi?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 248,0 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 287,0 Kč a u 3+kk 199,0 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 14 880 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt ve Zlivi, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² je 13 888 Kč měsíčně, nájem stejného bytu 14 880 Kč. Koupě je tedy měsíčně o 992 Kč levnější, pokud máte 660 251 Kč na akontaci. K splátce ještě připočtěte daň 353 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se ve Zlivi investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 5,41 %, což je 97. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se ve Zlivi vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 27 445 Kč/m² v roce 2019 na 55 021 Kč/m² v roce 2025, tedy o 100 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá ve Zlivi obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 3 426 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo −27 osob (50 přistěhovalých proti 77 vystěhovalým) a přirozená měna 0 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese České Budějovice
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres České Budějovice, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 545341.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Jihočeský kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres České Budějovice). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: