menší město · 100 km od Plzni
Aš
Aš je menší město v okrese Cheb s 12 683 obyvateli. Byty se tu podle ČSÚ prodávají za 43 129 Kč za metr, tedy citelně pod republikovým mediánem.
- Kupní cena bytů
- 43 129 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 174,1 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 34,1 %
- Hrubý výnos
- 4,84 % p. a.
428. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
277. z 500, medián 4,91 %
U modelového bytu 60 m² to znamená 2 587 740 Kč při koupi a 10 446 Kč měsíčně, pokud byste ho místo toho pronajímali. Nájemníkovi z toho odejde 34,1 % čisté mzdy, majiteli na splátce 35,6 %.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². V Aši vychází 5,6 roku při průměrné mzdě 38 200 Kč měsíčně, což je mírně pod republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) vychází na 10 887 Kč měsíčně. To je o 441 Kč více než čisté nájemné za stejný byt — a k tomu je potřeba mít předem 517 547 Kč vlastních prostředků na dvacetiprocentní akontaci.
Co je tu podstatné
Aš je menší město v okrese Cheb, kde nájemní trh drží především místní zaměstnavatelé a dojezd do většího centra. Výnos 4,84 % je použitelný, pokud počítáte i s náklady, které se do hrubého výnosu nepromítají: daň 504 Kč ročně, fond oprav a alespoň jeden neobsazený měsíc v roce. Po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jaké to tu je
Co o Aši říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Aš patří k obcím, o kterých se nepíše, protože se tu nic dramatického neděje — a to je pro bydlení spíš dobrá zpráva. Počet obyvatel se drží, ceny se pohybují pod republikovým mediánem (43 129 Kč/m² proti 53 168 Kč) a trh nemá výkyvy, které by šlo načasovat.
Aš leží ve 666 metrech nad mořem. To není turistický údaj: topná sezóna tu začíná dřív a končí později než v nížině a na ročních nákladech domu je to znát víc než rozdíl v ceně za metr. První písemná zmínka je z roku 1232. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
Hranice, za kterou se koupě vyplatí víc než nájem, leží v Aši na 11 let. Splátka 10 887 Kč proti nájmu 10 446 Kč, hrubý výnos 4,8 % — nic extrémního na žádnou stranu.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou v Aši v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se v Aši vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 11 let. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
10 446 / měs.
Splátka hypotéky
10 887 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
517 547
20 % z 2 587 740
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení v Aši spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 30 609 Kč měsíčně.
Na akontaci 517 547 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 14,1 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 10 446 Kč | 34,1 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 10 887 Kč | 35,6 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 42 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 517 547 Kč | 14,1 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
46 191 Kč/m²
byt 43 129 Kč/m²
Dům 120 m²
5 542 920 Kč
akontace 1 108 583 Kč
Splátka hypotéky
23 319 / měs.
u bytu 10 887 Kč
Metr v domě a v bytě vychází zhruba nastejno (rozdíl 7,1 %). Rozhoduje tedy spíš to, co od bydlení čekáte, než cena za metr.
Vývoj kupních cen
okres Cheb, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 1 457 040 Kč. Dnes je stejný byt na 2 587 740 Kč — o 1 130 700 Kč, tedy 78 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 205,0 Kč | 7 175 Kč | 23 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 174,1 Kč | 9 576 Kč | 31 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 149,0 Kč | 11 175 Kč | 37 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 150,4 Kč | 14 288 Kč | 47 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Počet obyvatel je dlouhodobě stabilní: od roku 2000 vzrostl o 3,5 %. Trh s bydlením tu proto reaguje spíš na ceny a úrokové sazby než na demografii. Stěhování obci loni přineslo +71 obyvatel, přirozenou měnou ale ztratila 72 — přírůstek tedy stojí na nově příchozích. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 504 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 2,0). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Dojížďka za prací je rozptýlená do více směrů, nejčastěji lidé míří do cílů Hranice, Cheb, Krásná.
Z celkového počtu 5 690 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 1 139 lidí (20,0 %). Naopak do Aši za prací z jiných obcí dojíždí 641 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 0,56.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Pro tento kraj zatím nemáme strojově čitelné jízdní řády. Dopravní organizátoři v Praze a na jižní Moravě je zveřejňují v otevřeném formátu, ostatní kraje zatím ne, takže dojezd počítat neumíme.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
4 zařízení
Schválená kapacita: 433 dětí
Základní školy
5 zařízení
Schválená kapacita: 1 610 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Míst je těsně
Poměr: 0,9 dětí na místo
Odhad cca 374 dětí ve věku 3–5 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 433 schválených míst v MŠ.
Školní věk (6–14 let)
Míst je dost
Poměr: 0,8 dětí na místo
Odhad cca 1 293 dětí ve věku 6–14 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 1 610 schválených míst v ZŠ.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Aš stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
S výnosem 4,84 % ročně sedí Aš blízko republikového mediánu 4,91 %. Nájmy 174,1 Kč/m² a cena 43 129 Kč/m² jsou tu v poměru, jaký je pro český trh typický. V rámci svého kraje (Karlovarský kraj) jde o 16. nejvyšší hrubý výnos z 17 sledovaných obcí. Prostor pro výnos se tu nedělá výběrem lokality, ale výběrem konkrétního bytu: rozdíl mezi dobře a špatně koupenou nemovitostí ve stejné ulici bývá větší než rozdíl mezi dvěma městy.
Časté otázky
Kolik stojí byt v Aši?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 43 129 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 2 587 740 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Cheb, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem v Aši?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 174,1 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 205,0 Kč a u 3+kk 149,0 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 10 446 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt v Aši, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² vychází na 10 887 Kč měsíčně, nájem stejného bytu na 10 446 Kč. Koupě je tedy o 441 Kč měsíčně dražší a navíc potřebujete 517 547 Kč vlastních prostředků na akontaci. Splátka ale umořuje jistinu, zatímco nájem ne — a ke splátce je nutné připočíst daň 504 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se v Aši investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 4,84 %, což je 277. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se v Aši vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 22 147 Kč/m² v roce 2019 na 43 129 Kč/m² v roce 2025, tedy o 95 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá v Aši obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 12 683 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo +71 osob (433 přistěhovalých proti 362 vystěhovalým) a přirozená měna −72 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Cheb
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Cheb, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 554499.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Karlovarský kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Cheb). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: