malá obec · 85 km od Plzni
Františkovy Lázně
Františkovy Lázně patří mezi obce s nejvyšším nájemním výnosem v zemi: s hrubým výnosem 6,22 % ročně jsou 13. z pěti set sledovaných obcí. Za tím číslem stojí kombinace nájmů na úrovni 210,0 Kč za metr a kupních cen, které za nimi zaostávají.
- Kupní cena bytů
- 40 544 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 210,0 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 41,2 %
- Hrubý výnos
- 6,22 % p. a.
443. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
13. z 500, medián 4,91 %
V přepočtu na standardní byt 60 m² jde o 2 432 640 Kč pořizovací ceny, případně 12 600 Kč měsíčního nájemného. Nájem spolkne 41,2 % čisté krajské mzdy, splátka hypotéky 33,4 %.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². Ve Františkových Lázních vychází 5,3 roku při průměrné mzdě 38 200 Kč měsíčně, což je citelně pod republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) je 10 234 Kč měsíčně, tedy o 2 366 Kč méně než tržní nájem. Vlastní bydlení tu vychází levněji už od prvního měsíce, pokud máte 486 527 Kč na akontaci.
Co je tu podstatné
Františkovy Lázně mají 5 648 obyvatel, a to je pro investiční byt zásadní údaj: nájemní trh tu tvoří jednotky bytů. Výnos 6,22 % platí jen v případě, že byt skutečně pronajmete — jeden neobsazený rok tu smaže výnos několika let. Pro malé obce dává větší smysl kupovat na vlastní bydlení nebo na dům se zahradou než na pronájem.
Jaké to tu je
Co o Františkových Lázních říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Františkovy Lázně patří k obcím, o kterých se nepíše, protože se tu nic dramatického neděje — a to je pro bydlení spíš dobrá zpráva. Počet obyvatel se drží, ceny se pohybují pod republikovým mediánem (40 544 Kč/m² proti 53 168 Kč) a trh nemá výkyvy, které by šlo načasovat.
První písemná zmínka pochází z roku 1719.
Finančně to tu vychází neobvykle jasně: koupě překoná nájem už po 2 letech. Nájem 12 600 Kč se totiž od kupní ceny neodpoutal, hrubý výnos je 6,2 %. Kdo tu plánuje zůstat déle než pár let, nemá o čem přemýšlet.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou ve Františkových Lázních v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se ve Františkových Lázních vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 2 roky. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
12 600 / měs.
Splátka hypotéky
10 234 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
486 527
20 % z 2 432 640
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení ve Františkových Lázních spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 30 609 Kč měsíčně.
Na akontaci 486 527 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 13,2 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 12 600 Kč | 41,2 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 10 234 Kč | 33,4 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 29 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 486 527 Kč | 13,2 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
37 432 Kč/m²
byt 40 544 Kč/m²
Dům 120 m²
4 491 840 Kč
akontace 898 367 Kč
Splátka hypotéky
18 897 / měs.
u bytu 10 234 Kč
Metr v domě a v bytě vychází zhruba nastejno (rozdíl -7,7 %). Rozhoduje tedy spíš to, co od bydlení čekáte, než cena za metr.
Vývoj kupních cen
okres Cheb, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 1 369 740 Kč. Dnes je stejný byt na 2 432 640 Kč — o 1 062 900 Kč, tedy 78 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 235,0 Kč | 8 225 Kč | 27 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 210,0 Kč | 11 550 Kč | 38 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 164,0 Kč | 12 300 Kč | 40 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 160,0 Kč | 15 200 Kč | 50 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Počet obyvatel je dlouhodobě stabilní: od roku 2000 vzrostl o 7,7 %. Trh s bydlením tu proto reaguje spíš na ceny a úrokové sazby než na demografii. Stěhování obci loni přineslo +62 obyvatel, přirozenou měnou ale ztratila 21 — přírůstek tedy stojí na nově příchozích. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 353 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 1,4). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Obec je pracovně silně navázaná na cíl Cheb, kam směřuje 66.2 % všech vyjíždějících obyvatel.
Z celkového počtu 2 419 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 939 lidí (38,8 %). Naopak do Františkových Lázních za prací z jiných obcí dojíždí 1 114 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 1,19.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Pro tento kraj zatím nemáme strojově čitelné jízdní řády. Dopravní organizátoři v Praze a na jižní Moravě je zveřejňují v otevřeném formátu, ostatní kraje zatím ne, takže dojezd počítat neumíme.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
2 zařízení
Schválená kapacita: 192 dětí
Základní školy
1 zařízení
Schválená kapacita: 700 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Poměr se neuvádí (rychlý růst)
Věková data jsou z roku 2021 (5 187 obyv.) a obec do roku 2025 vyrostla o 8,9 % na 5 648 obyvatel. Poměr by byl zavádějící.
Školní věk (6–14 let)
Poměr se neuvádí (rychlý růst)
Věková data jsou z roku 2021 (5 187 obyv.) a obec do roku 2025 vyrostla o 8,9 % na 5 648 obyvatel. Poměr by byl zavádějící.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Františkovy Lázně stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
Nájemní výnos 6,22 % ročně řadí Františkovy Lázně nad republikový medián 4,91 %. Rozdíl nevzniká vysokými nájmy — ty jsou 210,0 Kč/m², tedy prakticky na úrovni medián — ale nižší vstupní cenou nemovitosti. V rámci svého kraje (Karlovarský kraj) jde o 2. nejvyšší hrubý výnos z 17 sledovaných obcí. Vyšší výnos je vždy zaplacen něčím jiným: typicky delší dobou hledání nájemníka, užším okruhem zájemců a pomalejším růstem hodnoty nemovitosti. Na tyto trhy patří investor, který počítá s cash flow, ne s prodejem za pár let.
Časté otázky
Kolik stojí byt ve Františkových Lázních?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 40 544 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 2 432 640 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Cheb, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem ve Františkových Lázních?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 210,0 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 235,0 Kč a u 3+kk 164,0 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 12 600 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt ve Františkových Lázních, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² je 10 234 Kč měsíčně, nájem stejného bytu 12 600 Kč. Koupě je tedy měsíčně o 2 366 Kč levnější, pokud máte 486 527 Kč na akontaci. K splátce ještě připočtěte daň 353 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se ve Františkových Lázních investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 6,22 %, což je 13. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se ve Františkových Lázních vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 20 820 Kč/m² v roce 2019 na 40 544 Kč/m² v roce 2025, tedy o 95 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá ve Františkových Lázních obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 5 648 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo +62 osob (298 přistěhovalých proti 236 vystěhovalým) a přirozená měna −21 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Cheb
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Cheb, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 554529.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Karlovarský kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Cheb). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: