okresní město · 81 km od Plzni
Cheb
Cheb je okresní město a sídlo stejnojmenného okresu s 32 892 obyvateli. Byty se tu podle ČSÚ prodávají za 43 129 Kč za metr, tedy citelně pod republikovým mediánem.
- Kupní cena bytů
- 43 129 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 198,1 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 38,8 %
- Hrubý výnos
- 5,51 % p. a.
426. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
85. z 500, medián 4,91 %
V přepočtu na standardní byt 60 m² jde o 2 587 740 Kč pořizovací ceny, případně 11 886 Kč měsíčního nájemného. Nájem spolkne 38,8 % čisté krajské mzdy, splátka hypotéky 35,6 %.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². V Chebu vychází 5,6 roku při průměrné mzdě 38 200 Kč měsíčně, což je mírně pod republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) je 10 887 Kč měsíčně, tedy o 999 Kč méně než tržní nájem. Vlastní bydlení tu vychází levněji už od prvního měsíce, pokud máte 517 547 Kč na akontaci.
Co je tu podstatné
Cheb funguje jako spádové centrum, kam lidé z okolí jezdí do práce, k lékaři a do školy. To je pro pronajímatele podstatnější než absolutní výše výnosu (5,51 %): poptávka po nájmu je tu odvozená od pracovních míst v celém okrese Cheb, ne jen od počtu obyvatel města. Nejméně rizikové bývají menší byty blízko centra a nemocnice.
Jaké to tu je
Co o Chebu říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Cheb je místo, kam se jezdí. Pracovních míst je tu 2,23krát víc než pracujících obyvatel — denně sem dojíždí 4 357 lidí zvenčí, zatímco ven jich odjíždí 1 955. Ráno se tu tedy neuvolňuje parkování, naopak.
Obcí protéká Ohře. U konkrétní nemovitosti se proto vyplatí otevřít povodňovou mapu dřív než katastr: záplavová území se po roce 1997 překreslovala a týkají se i míst, kde podle sousedů „voda nikdy nebyla“. První písemná zmínka je z roku 1061. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
Finančně to tu vychází neobvykle jasně: koupě překoná nájem už po 4 letech. Nájem 11 886 Kč se totiž od kupní ceny neodpoutal, hrubý výnos je 5,5 %. Kdo tu plánuje zůstat déle než pár let, nemá o čem přemýšlet.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou v Chebu v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se v Chebu vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 4 roky. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
11 886 / měs.
Splátka hypotéky
10 887 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
517 547
20 % z 2 587 740
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení v Chebu spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 30 609 Kč měsíčně.
Na akontaci 517 547 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 14,1 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 11 886 Kč | 38,8 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 10 887 Kč | 35,6 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 52 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 517 547 Kč | 14,1 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
46 191 Kč/m²
byt 43 129 Kč/m²
Dům 120 m²
5 542 920 Kč
akontace 1 108 583 Kč
Splátka hypotéky
23 319 / měs.
u bytu 10 887 Kč
Metr v domě a v bytě vychází zhruba nastejno (rozdíl 7,1 %). Rozhoduje tedy spíš to, co od bydlení čekáte, než cena za metr.
Vývoj kupních cen
okres Cheb, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 1 457 040 Kč. Dnes je stejný byt na 2 587 740 Kč — o 1 130 700 Kč, tedy 78 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 238,9 Kč | 8 362 Kč | 27 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 198,1 Kč | 10 896 Kč | 36 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 174,2 Kč | 13 065 Kč | 43 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 158,3 Kč | 15 039 Kč | 49 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Počet obyvatel je dlouhodobě stabilní: od roku 2000 vzrostl o 4,4 %. Trh s bydlením tu proto reaguje spíš na ceny a úrokové sazby než na demografii. Stěhování obci loni přineslo +234 obyvatel, přirozenou měnou ale ztratila 150 — přírůstek tedy stojí na nově příchozích. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 630 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 2,5). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Obec funguje jako spádové pracovní centrum – za prací sem dojíždí více lidí (4,357 osob), než kolik odtud vyjíždí (1,955 osob).
Z celkového počtu 14 350 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 1 955 lidí (13,6 %). Naopak do Chebu za prací z jiných obcí dojíždí 4 357 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 2,23.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Pro tento kraj zatím nemáme strojově čitelné jízdní řády. Dopravní organizátoři v Praze a na jižní Moravě je zveřejňují v otevřeném formátu, ostatní kraje zatím ne, takže dojezd počítat neumíme.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
8 zařízení
Schválená kapacita: 1 077 dětí
Základní školy
9 zařízení
Schválená kapacita: 3 915 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Poměr se neuvádí (rychlý růst)
Věková data jsou z roku 2021 (30 420 obyv.) a obec do roku 2025 vyrostla o 8,1 % na 32 892 obyvatel. Poměr by byl zavádějící.
Školní věk (6–14 let)
Poměr se neuvádí (rychlý růst)
Věková data jsou z roku 2021 (30 420 obyv.) a obec do roku 2025 vyrostla o 8,1 % na 32 892 obyvatel. Poměr by byl zavádějící.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Cheb stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
S výnosem 5,51 % ročně sedí Cheb blízko republikového mediánu 4,91 %. Nájmy 198,1 Kč/m² a cena 43 129 Kč/m² jsou tu v poměru, jaký je pro český trh typický. V rámci svého kraje (Karlovarský kraj) jde o 11. nejvyšší hrubý výnos z 17 sledovaných obcí. Prostor pro výnos se tu nedělá výběrem lokality, ale výběrem konkrétního bytu: rozdíl mezi dobře a špatně koupenou nemovitostí ve stejné ulici bývá větší než rozdíl mezi dvěma městy.
Časté otázky
Kolik stojí byt v Chebu?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 43 129 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 2 587 740 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Cheb, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem v Chebu?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 198,1 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 238,9 Kč a u 3+kk 174,2 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 11 886 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt v Chebu, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² je 10 887 Kč měsíčně, nájem stejného bytu 11 886 Kč. Koupě je tedy měsíčně o 999 Kč levnější, pokud máte 517 547 Kč na akontaci. K splátce ještě připočtěte daň 630 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se v Chebu investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 5,51 %, což je 85. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se v Chebu vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 22 147 Kč/m² v roce 2019 na 43 129 Kč/m² v roce 2025, tedy o 95 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá v Chebu obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 32 892 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo +234 osob (1 730 přistěhovalých proti 1 496 vystěhovalým) a přirozená měna −150 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Cheb
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Cheb, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 554481.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Karlovarský kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Cheb). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: