středočeské město v dojezdu Prahy · 20 km od Praze
Buštěhrad
Buštěhrad (4 073 obyvatel, okres Kladno) vychází z dat ČSÚ a MF ČR jako středočeské město v dojezdu Prahy s cenovou hladinou 63 078 Kč/m² a nájmy kolem 307,0 Kč/m².
- Kupní cena bytů
- 63 078 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 307,0 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 48,5 %
- Hrubý výnos
- 5,84 % p. a.
106. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
37. z 500, medián 4,91 %
Šedesátimetrový byt tu vyjde zhruba na 3 784 680 Kč při koupi, nebo na 18 420 Kč měsíčně v nájmu bez energií a služeb. Z čisté krajské mzdy je to 48,5 % na nájem a 42,0 % na splátku hypotéky.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². V Buštěhradě vychází 6,5 roku při průměrné mzdě 48 200 Kč měsíčně, což je mírně nad republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) je 15 922 Kč měsíčně, tedy o 2 498 Kč méně než tržní nájem. Vlastní bydlení tu vychází levněji už od prvního měsíce, pokud máte 756 935 Kč na akontaci.
Co je tu podstatné
Trh v Buštěhradě táhne dojezd do Prahy a zároveň zdejší vlastní zaměstnavatelé. Hrubý výnos 5,84 % je proto jen část příběhu — druhou je, že nájemník ze středočeského dojezdového pásu zůstává v bytě obvykle déle než nájemník v centru krajského města. Nižší obrat nájemníků znamená nižší reálné náklady.
Jaké to tu je
Co o Buštěhradě říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Buštěhrad má radnici, vlastní jméno na ceduli i vlastní rozpočet, ale v pracovní den ráno se vyprázdní. Z 2 010 pracujících obyvatel jich 1 426 odjíždí za prací jinam, tedy 70,9 %. A nerozjíždějí se do všech stran: 63,9 % z nich pracuje v Praze. Kdo se sem stěhuje, kupuje si adresu, ne pracovní trh.
První písemná zmínka pochází z roku 1352.
Veřejná doprava je tu silná stránka: do Prahy to ráno trvá 18 minut bez přestupu. To je čas, za který se v samotném velkém městě mnohdy nedostanete z jednoho konce na druhý.
Dětí je tu nadprůměrně: 22,1 % obyvatel je mladších patnácti let. To se pozná na školkách, na hřištích a nakonec i na tom, že se obec za deset let nevylidní. Mladá obec je pro hodnotu bydlení lepší záruka než jakákoliv předpověď cen.
Finančně to tu vychází neobvykle jasně: koupě překoná nájem už po 2 letech. Nájem 18 420 Kč se totiž od kupní ceny neodpoutal, hrubý výnos je 5,8 %. Kdo tu plánuje zůstat déle než pár let, nemá o čem přemýšlet.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou v Buštěhradě v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se v Buštěhradě vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 2 roky. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
18 420 / měs.
Splátka hypotéky
15 922 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
756 935
20 % z 3 784 680
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení v Buštěhradě spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 37 949 Kč měsíčně.
Na akontaci 756 935 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 16,6 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 18 420 Kč | 48,5 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 15 922 Kč | 42,0 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 29 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 756 935 Kč | 16,6 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
61 494 Kč/m²
byt 63 078 Kč/m²
Dům 120 m²
7 379 280 Kč
akontace 1 475 855 Kč
Splátka hypotéky
31 045 / měs.
u bytu 15 922 Kč
Metr v domě a v bytě vychází zhruba nastejno (rozdíl -2,5 %). Rozhoduje tedy spíš to, co od bydlení čekáte, než cena za metr.
Vývoj kupních cen
okres Kladno, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 2 335 800 Kč. Dnes je stejný byt na 3 784 680 Kč — o 1 448 880 Kč, tedy 62 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 344,0 Kč | 12 040 Kč | 32 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 307,0 Kč | 16 885 Kč | 44 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 230,0 Kč | 17 250 Kč | 45 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 209,0 Kč | 19 855 Kč | 52 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Od roku 2000 obec vyrostla o 75,5 % obyvatel — z 2 321 na 4 073. Rostoucí populace drží poptávku po bydlení i v obdobích, kdy trh jinde stagnuje. Loni obec získala +75 obyvatel stěhováním a k tomu +3 přirozenou měnou. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 353 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 1,4). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Obec je pracovně silně navázaná na cíl Praha, kam směřuje 63.9 % všech vyjíždějících obyvatel.
Z celkového počtu 2 010 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 1 426 lidí (70,9 %). Naopak do Buštěhradě za prací z jiných obcí dojíždí 1 048 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 0,73.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Do Prahy
18 minut · bez přestupu
Odjezd 06:59 ze zastávky Buštěhrad,Bouchalka, příjezd 07:17 na Nádraží Veleslavín.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
1 zařízení
Schválená kapacita: 165 dětí
Základní školy
2 zařízení
Schválená kapacita: 606 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Poměr se neuvádí (rychlý růst)
Věková data jsou z roku 2021 (3 703 obyv.) a obec do roku 2025 vyrostla o 10,0 % na 4 073 obyvatel. Poměr by byl zavádějící.
Školní věk (6–14 let)
Poměr se neuvádí (rychlý růst)
Věková data jsou z roku 2021 (3 703 obyv.) a obec do roku 2025 vyrostla o 10,0 % na 4 073 obyvatel. Poměr by byl zavádějící.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Buštěhrad stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
Nájemní výnos 5,84 % ročně řadí Buštěhrad nad republikový medián 4,91 %. Rozdíl nevzniká vysokými nájmy — ty jsou 307,0 Kč/m², tedy výrazně nad medián — ale nižší vstupní cenou nemovitosti. V rámci svého kraje (Středočeský kraj) jde o 2. nejvyšší hrubý výnos z 88 sledovaných obcí. Vyšší výnos je vždy zaplacen něčím jiným: typicky delší dobou hledání nájemníka, užším okruhem zájemců a pomalejším růstem hodnoty nemovitosti. Na tyto trhy patří investor, který počítá s cash flow, ne s prodejem za pár let.
Časté otázky
Kolik stojí byt v Buštěhradě?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 63 078 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 3 784 680 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Kladno, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem v Buštěhradě?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 307,0 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 344,0 Kč a u 3+kk 230,0 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 18 420 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt v Buštěhradě, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² je 15 922 Kč měsíčně, nájem stejného bytu 18 420 Kč. Koupě je tedy měsíčně o 2 498 Kč levnější, pokud máte 756 935 Kč na akontaci. K splátce ještě připočtěte daň 353 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se v Buštěhradě investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 5,84 %, což je 37. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se v Buštěhradě vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 33 113 Kč/m² v roce 2019 na 63 078 Kč/m² v roce 2025, tedy o 90 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá v Buštěhradě obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 4 073 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo +75 osob (225 přistěhovalých proti 150 vystěhovalým) a přirozená měna +3 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Kladno
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Kladno, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 532169.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Středočeský kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Kladno). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: